Plazo para devolver fianza: cómo reclamar con burofax

El plazo devolver fianza en un arrendamiento de vivienda se conecta, como regla legal principal, con el mes siguiente a la entrega de llaves. Así resulta del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que además prevé el devengo del interés legal de la fianza cuando, transcurrido ese mes, no se ha restituido la cantidad que proceda.

Ahora bien, una cosa es ese plazo legal de referencia y otra distinta si el arrendador puede justificar una retención total o parcial por desperfectos acreditados, rentas pendientes, suministros por liquidar o por la falta de prueba suficiente sobre el estado de la vivienda al finalizar el contrato. Por eso, si no te devuelven la fianza, conviene revisar contrato, inventario, fotos, recibos y prueba de la entrega de llaves antes de reclamar.

También conviene no confundir la fianza legal con una garantía adicional: no son exactamente lo mismo. Y, del mismo modo, una cosa es el eventual depósito administrativo de la fianza ante el organismo autonómico competente y otra la obligación del arrendador frente al inquilino al terminar el arrendamiento.

Qué plazo hay para devolver la fianza del alquiler

En los arrendamientos de vivienda, el punto de partida jurídico está en el art. 36 LAU. Esa norma establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución.

Dicho de forma práctica: el plazo que suele tomarse como referencia para la devolución fianza alquiler es ese mes posterior a la entrega de llaves. No significa, sin más, que toda retención sea ilícita una vez vencido el mes, porque habrá que valorar si existe una causa concreta y acreditable para descontar cantidades.

Lo que la ley dice de forma directa es esto:

• Existe una fianza obligatoria en los arrendamientos urbanos.
• Si al final del contrato procede devolver todo o parte del saldo, el interés legal puede devengarse tras un mes desde la entrega de llaves.
• La discusión sobre cuánto debe devolverse realmente puede depender del contrato, del estado del inmueble y de la prueba disponible.

Ejemplo sencillo: si entregas las llaves el 30 de junio y no hay desperfectos ni deudas pendientes, lo razonable es esperar que el arrendador restituya la fianza dentro del mes siguiente. Si no lo hace y tampoco ofrece una explicación documentada, puede abrirse la vía de la reclamación extrajudicial.

Desde cuándo empieza a contar el plazo: entrega de llaves y prueba

La referencia legal no es la fecha de finalización teórica del contrato, sino la entrega de llaves. Por eso, en la práctica, la prueba de ese momento es decisiva. Si se discute cuándo terminó realmente la posesión del inquilino o si la entrega fue completa, la reclamación puede complicarse.

Conviene documentar la entrega de la forma más clara posible. Algunas pruebas útiles pueden ser:

• Documento firmado de entrega de llaves con fecha.
• Acta de entrega o resolución de contrato.
• Mensajes o correos en los que el arrendador reconozca la recepción.
• Entrega a agencia o administrador, si actuaban por cuenta del arrendador y puede acreditarse.
• Fotografías o vídeo del estado de la vivienda al desalojo.

No siempre basta con dejar las llaves en un buzón o con decir verbalmente que se han entregado. Si luego surge un conflicto, habrá que probar la fecha y las condiciones de la entrega.

Un ejemplo frecuente: el inquilino abandona la vivienda el día 31, pero el arrendador no acude y las llaves se dejan en una portería sin recibí. En ese escenario, puede haber controversia sobre cuándo empieza a contar el mes y sobre si el arrendador tuvo efectiva disponibilidad del inmueble.

Si además quedaban suministros pendientes de regularizar, conviene conservar las últimas lecturas, justificantes de pago y comunicaciones con las compañías. No porque la ley diga que eso suspenda automáticamente el plazo, sino porque puede influir en la discusión sobre qué cantidad concreta debe devolverse.

Cuándo puede el arrendador retener parte de la fianza y qué debe acreditar

La fianza no está pensada para permitir una retención genérica o sin explicación. Puede servir para cubrir cantidades que, al finalizar el contrato, resulten debidas y acreditables. Pero habrá que distinguir entre desgaste por uso ordinario y daños imputables, así como entre simples sospechas y gastos efectivamente justificados.

Entre los supuestos que pueden justificar, según el caso, una retención total o parcial, suelen estar:

• Rentas o cantidades asimiladas pendientes, si realmente no fueron abonadas.
• Suministros pendientes cuyo pago correspondía al inquilino y cuya liquidación pueda acreditarse.
• Desperfectos acreditados que excedan del desgaste normal por el uso.
• Incumplimientos concretos del contrato con repercusión económica demostrable.

Lo importante es la prueba. Normalmente conviene que el arrendador pueda aportar inventario inicial, fotografías comparativas, facturas, presupuestos, recibos o liquidaciones. Una afirmación genérica del tipo “la casa estaba mal” suele ser débil si no va acompañada de elementos objetivos.

También debe analizarse si el defecto invocado es realmente un daño indemnizable. No es lo mismo una pared con marcas leves de convivencia ordinaria que una puerta rota o electrodomésticos dañados por uso inadecuado. Esa diferencia suele ser clave en una eventual defensa del inquilino.

Ejemplo práctico: si el arrendador descuenta toda la fianza porque “hubo que pintar el piso”, habrá que valorar si el repintado responde al desgaste normal tras varios años de uso o a daños anormales concretos. Sin esa precisión, la retención justificada puede ser discutible.

Cómo reclamar la fianza con burofax paso a paso

Si ha transcurrido el mes desde la entrega de llaves y no recibes la devolución, o si el arrendador no devuelve fianza sin motivación suficiente, el burofax fianza puede ser una herramienta muy útil como requerimiento fehaciente. No garantiza por sí solo el cobro, pero sí ayuda a dejar constancia de la reclamación y de la fecha en que se formula.

1. Reúne la documentación antes de enviar el requerimiento

• Contrato de arrendamiento.
• Justificante del pago de la fianza.
• Documento o prueba de la entrega de llaves.
• Fotos del estado de la vivienda al finalizar.
• Recibos de renta y suministros.
• Inventario, si existe.

2. Identifica con precisión qué reclamas

Indica la cantidad entregada en concepto de fianza, la fecha de finalización del arrendamiento, la fecha de entrega de llaves y el importe cuya devolución solicitas. Si admites que existe algún suministro pendiente por liquidar, puede ser útil reflejarlo para mostrar buena fe y centrar la controversia en lo realmente discutido.

3. Cita el marco legal sin exagerar

Conviene mencionar de forma sencilla el art. 36 LAU y señalar que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el saldo que proceda devolver puede devengar interés legal. Es preferible no formular amenazas procesales innecesarias ni afirmaciones tajantes sobre cuestiones que dependan de la prueba.

4. Da un plazo razonable para responder

Suele ser razonable conceder un plazo breve para el pago o para que el arrendador detalle por escrito los motivos de la retención. El objetivo del requerimiento no es solo reclamar, sino también forzar una posición clara: devolución, propuesta de liquidación o justificación documentada.

5. Envía el burofax de forma que quede constancia

Lo habitual es usar un sistema que acredite contenido, envío y recepción o intento de entrega. Guarda el resguardo y una copia íntegra del texto. Si más adelante hay reclamación judicial, ese paso puede resultar relevante.

Si la cantidad retenida es pequeña pero la discusión sobre desperfectos es compleja, puede ser especialmente útil que un abogado de arrendamientos revise antes el caso para afinar el requerimiento y evitar errores de enfoque.

Qué pasa si no devuelven la fianza: intereses y siguientes opciones

Cuando transcurre un mes desde la entrega de llaves sin restitución del saldo que corresponda, el art. 36 LAU conecta esa demora con el interés legal. Ahora bien, la cuantía exacta y desde cuándo puede reclamarse de forma efectiva dependerán, en la práctica, de qué importe resulte realmente debido y de cómo se acredite el caso.

Si el arrendador guarda silencio o mantiene una retención que parece infundada, las opciones suelen pasar por:

• Insistir mediante reclamación extrajudicial documentada.
• Solicitar explicación y justificación documental de los descuentos.
• Valorar, con asesoramiento, una reclamación judicial si el conflicto persiste.

No conviene dar por sentado que el mero transcurso del tiempo resuelve cualquier controversia a favor del inquilino. Si, por ejemplo, existe una factura posterior de suministros cuyo consumo corresponde claramente al periodo de ocupación, ese extremo puede influir en la liquidación final. Otra cosa distinta es que se retenga la totalidad de la fianza sin desglose ni soporte documental.

En supuestos con discrepancias sobre daños, inventario o limpieza final, el resultado dependerá muchas veces de la solidez de la prueba. Por eso, si se inicia una reclamación judicial, será importante aportar una cronología clara de pagos, comunicaciones, entrega de llaves y estado del inmueble.

Errores habituales al reclamar la devolución de la fianza

• No acreditar la entrega de llaves. Sin esa prueba, puede discutirse desde cuándo corre el plazo.
• No conservar fotos o vídeo del estado de la vivienda. Luego resulta más difícil rebatir supuestos desperfectos.
• Confundir desgaste normal con daños imputables. No todo deterioro permite descontar de la fianza.
• Reclamar de forma verbal y sin constancia. El burofax o un medio equivalente de prueba suele ser más eficaz.
• Ignorar suministros pendientes. Si existen, conviene revisarlos para no reclamar una cantidad que quizá deba ajustarse.
• Usar modelos agresivos o inexactos. Exagerar la ley o afirmar consecuencias automáticas puede perjudicar la credibilidad.

Un error muy común es centrar toda la discusión en el hecho de que “ha pasado un mes” y olvidar que, además, habrá que probar qué cantidad corresponde devolver. El tiempo importa, pero la documentación también.

Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza

¿El arrendador puede esperar a tener todas las facturas de suministros?

Puede alegar la necesidad de liquidar cantidades pendientes, pero la retención deberá guardar relación con importes reales y justificables. No debería convertirse en una excusa para demorar indefinidamente toda la devolución.

¿La fianza y la garantía adicional se devuelven igual?

No exactamente. La fianza legal se regula en la LAU, mientras que la garantía adicional depende en gran medida de lo pactado y del análisis del caso. Conviene revisar el contrato por separado.

¿Sirve un correo electrónico en vez de burofax?

Puede servir como indicio o medio de comunicación, pero si quieres un requerimiento fehaciente con mejor soporte probatorio, el burofax suele ofrecer más seguridad documental.