Qué hacer si no devuelven la fianza al finalizar el contrato

Por qué se atasca la devolución de la fianza al finalizar el contrato

En la práctica, la fianza suele convertirse en el punto final del conflicto: el arrendador afirma que hay desperfectos, limpieza pendiente o recibos sin pagar; el inquilino entiende que se trata de desgaste normal o de cargos no acreditados. Cuando no existe un cierre documentado, la conversación se mueve por impresiones y resulta más difícil exigir una devolución íntegra.

También influyen el tipo de alquiler y las partes implicadas. En vivienda habitual la fianza legal tiene un régimen común, pero pueden existir garantías adicionales pactadas. Si hay inmobiliaria, administrador o seguro, conviene identificar quién decide y quién paga, y dejar constancia de a quién se ha requerido.

• Revise qué se entregó como fianza y qué se entregó como garantía adicional.
• Confirme la fecha efectiva de entrega de llaves y de fin de ocupación.
• Pida por escrito el detalle de cualquier descuento y su justificación.
• Diferencie desgaste por uso normal de daños imputables al inquilino.
• Localice a la persona responsable de la devolución y su domicilio de notificación.

Marco legal sobre fianza y devolución en España

En arrendamientos urbanos, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza en metálico y, cuando corresponde devolver saldo al final del arriendo, prevé que transcurrido un tiempo desde la entrega de llaves sin restitución se devengue el interés legal. Además, admite que las comunidades autónomas establezcan el depósito obligatorio de la fianza a favor de la propia administración competente.

Si la fianza no se devuelve voluntariamente, el conflicto puede encauzarse mediante reclamación extrajudicial y, si no hay respuesta, por vías judiciales de reclamación de cantidad conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. El Código Civil ayuda a encuadrar obligaciones y responsabilidad contractual cuando el debate gira en torno a incumplimientos y daños.

• Identifique si el contrato es de vivienda habitual o de uso distinto.
• Compruebe si hay cláusula de inventario, limpieza o penalizaciones y su validez.
• Revise si existen garantías adicionales separadas de la fianza legal.
• Ubique el momento de finalización y la devolución de la posesión.
• Planifique la reclamación según cuantía y prueba disponible.

Plazos y pasos previos tras la entrega de llaves

Antes de reclamar, conviene fijar un punto claro de cierre: entrega de llaves, lectura de suministros si procede, devolución de mandos y documentación, y un estado final verificable. Si el arrendador no asiste, se puede dejar constancia mediante escrito y pruebas gráficas fechadas.

El tiempo cuenta. La referencia práctica clave es la entrega de llaves, porque desde ese momento se suele computar el periodo tras el cual, si no se restituyó lo debido, aparecen intereses legales sobre la cantidad pendiente. Si hay daños alegados, es razonable exigir que se concreten y acrediten en plazo.

• Documente la entrega de llaves con acta, correo o mensaje que permita acreditar fecha.
• Solicite liquidación por escrito de rentas, suministros y cualquier cargo pendiente.
• Pida factura o presupuesto de los desperfectos que se pretendan imputar.
• Conserve justificantes de pago de la renta y de suministros hasta la entrega.
• Evite acuerdos verbales sobre descuentos sin un soporte mínimo.

Qué puede descontar el arrendador y qué no

La fianza no es una sanción automática. Su finalidad es cubrir obligaciones incumplidas del arrendatario que estén justificadas, como rentas impagadas o daños imputables. Por el contrario, no debería usarse para cobrar mejoras, reformas no acordadas o el desgaste normal derivado del uso ordinario.

Para que un descuento sea defendible, lo habitual es que exista una explicación concreta y una prueba: fotografías, inventario comparativo, facturas o presupuestos razonables. Si hay reparaciones por falta de conservación del arrendador o por vicios preexistentes, mezclarlo con la fianza suele generar discusiones difíciles de sostener.

• Exija desglose por conceptos, con importes y justificantes.
• Distinga limpieza ordinaria de daños por mal uso.
• No acepte cargos genéricos sin soporte documental.
• Revise si el contrato atribuye al inquilino gastos que legalmente no proceden.
• Si el arrendador alegó deudas, pida acreditación de recibos impagados.

Costes, intereses y consecuencias habituales al reclamar

Si la devolución se retrasa, puede discutirse el devengo del interés legal sobre la cantidad pendiente desde que transcurre el periodo que la LAU vincula a la entrega de llaves sin restitución. Aunque la reclamación sea legítima, conviene valorar costes de gestión, tiempo y el tipo de procedimiento más adecuado a la cuantía.

También es frecuente que el arrendador presente una reclamación cruzada por daños o rentas. Por ello, la estrategia suele consistir en reclamar lo que sea defendible con pruebas, anticipar puntos débiles y evitar actuaciones precipitadas, como dejar de pagar la última renta pensando que la fianza lo cubre.

• Calcule cuánto se reclama y si compensa una vía amistosa previa.
• Considere que el arrendador puede alegar compensación con daños o deudas.
• Revise si hay garantías adicionales y su régimen de devolución.
• Prepare un relato cronológico y coherente, con fechas y documentos.
• Evite decisiones que generen impago, porque cambian el foco del conflicto.

Pruebas clave para recuperar la fianza

En conflictos de fianza, la prueba es el corazón del caso. La pregunta práctica es sencilla: qué puede demostrar usted sobre el estado de entrega, la fecha de devolución de llaves, los pagos realizados y las comunicaciones mantenidas. Con un expediente mínimo, la reclamación gana solidez.

Si ya hubo desacuerdo, no se limite a conversaciones informales. Ordene los documentos, cierre cabos sueltos y deje constancia de su posición de forma fehaciente cuando sea necesario. Esto es especialmente útil si después se opta por un monitorio o una reclamación judicial.

• Contrato y anexos, con inventario inicial y, si existe, inventario final.
• Recibos de pago de renta, transferencias y justificantes de suministros.
• Fotografías fechadas del estado de la vivienda el día de salida.
• Requerimiento fehaciente, por ejemplo burofax, reclamando devolución y desglose.
• Trazabilidad documental: correos, mensajes, acta de entrega de llaves y partes de reparación.

Cómo reclamar la fianza paso a paso con orden

La mejor estrategia suele ser gradual: primero, una solicitud clara y documentada; después, un requerimiento formal si no hay respuesta; y finalmente, valorar la vía judicial adecuada. Este orden evita saltos innecesarios y, además, mejora su posición si el asunto llega a un juzgado.

Adapte el enfoque a su caso: vivienda habitual, habitación, temporada o uso distinto; arrendador particular o empresa; intermediación de inmobiliaria; y existencia de garantías adicionales o avalista. No todos los contratos se gestionan igual, y los detalles importan.

• Reúna el expediente: contrato, inventarios, pagos, fotos y comunicaciones.
• Solicite por escrito la devolución, indicando cuenta bancaria y fecha de entrega de llaves.
• Si hay descuentos, pida desglose y prueba: facturas, presupuestos o recibos impagados.
• En ausencia de respuesta, formalice un requerimiento con plazo razonable.
• Si persiste la negativa, valore monitorio o juicio verbal según cuantía y pruebas.

Notificaciones y negociación antes de escalar el conflicto

Negociar no significa ceder sin criterio. Significa ordenar el problema: pedir desglose, concretar puntos discutidos y proponer una solución verificable. En fianzas, un acuerdo razonable suele depender de que ambas partes entiendan qué se descuenta y por qué, con documentos.

La forma de comunicar es importante. Un mensaje breve y claro por escrito puede resolver un malentendido. Cuando hay bloqueo, un requerimiento fehaciente ayuda a fijar hechos y plazos, y evita que la discusión se diluya con el tiempo.

• Use comunicaciones por escrito y conserve acuse o confirmación de lectura cuando sea posible.
• Proponga una revisión final con inventario y lectura de contadores si aplica.
• Ofrezca alternativas razonables: devolución parcial justificada o pago de facturas concretas.
• Si hay intermediarios, dirija la reclamación también al arrendador, no solo a la inmobiliaria.
• Antes de firmar nada, revise el alcance: renuncias, finiquitos y compensaciones.

Vías de reclamación en España: monitorio y juicio verbal

Cuando la fianza no se devuelve y hay documentación que acredita la deuda, el procedimiento monitorio suele ser una vía útil para reclamar cantidades dinerarias. Requiere un principio de prueba, como contrato, justificantes de pago, acta de entrega o comunicaciones, y puede activar una respuesta formal del arrendador.

Si el deudor se opone o el asunto exige discusión probatoria, puede derivar a un procedimiento declarativo, con frecuencia el juicio verbal en reclamaciones de menor cuantía. La estrategia depende de la cuantía, la calidad de la prueba y la existencia de controversia sobre daños o compensaciones.

• Valore el monitorio si tiene documentos claros que acrediten la cantidad reclamada.
• Prepare una liquidación sencilla: fianza entregada, descuentos discutidos y saldo exigido.
• Anticipe la posible oposición y reúna pruebas de estado final e inventario.
• Considere que la discusión sobre daños suele requerir soporte técnico o facturas.
• Revise domicilios de notificación para evitar incidencias en el emplazamiento.

Si ya firmó un documento o aceptó un descuento

Si firmó un finiquito, un recibí de devolución parcial o un documento de entrega, revise con calma qué reconoce exactamente. A veces se firma un texto que aparenta ser un simple recibo, pero incluye renuncias a futuras reclamaciones o una aceptación genérica de desperfectos sin detalle.

También puede ocurrir lo contrario: el arrendador condiciona la devolución a firmar un texto amplio. En esos casos, es prudente solicitar una versión con desglose objetivo o añadir una reserva expresa si no está de acuerdo con el contenido, siempre con enfoque realista y documental.

• Compruebe si el documento incluye renuncia a reclamar o aceptación de daños indeterminados.
• Revise si la devolución parcial se define como liquidación total o como pago a cuenta.
• Si firmó por presión, documente el contexto con mensajes o testigos si existieran.
• Si hay anexos, confirme que no alteran de forma sorpresiva la fianza o garantías.
• Antes de litigar, ordene cronología y calcule la cuantía real discutida.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas orientan situaciones habituales al terminar un alquiler y discutir la fianza. La solución concreta dependerá de su contrato, fechas y pruebas.

P: ¿Cuándo empieza a contar el plazo relevante para que me devuelvan la fianza?

R: En la práctica, el punto de referencia suele ser la entrega de llaves y la devolución efectiva de la posesión. Por eso conviene acreditar esa fecha por escrito.

P: ¿Puede el arrendador quedarse toda la fianza sin justificar nada?

R: Lo razonable es exigir desglose y prueba. Los descuentos suelen ser defendibles cuando se acreditan con facturas, presupuestos o deudas objetivas, no con afirmaciones genéricas.

P: ¿Qué hago si me dicen que hay daños pero no me enseñan facturas?

R: Pida por escrito el detalle de daños, su valoración y soporte documental. Sin esa base, es difícil valorar si el descuento es proporcionado.

P: ¿Sirve un burofax para reclamar la fianza?

R: Suele ser útil para dejar constancia fehaciente de su reclamación, fijar hechos y aportar una cronología clara si después necesita acudir a una vía judicial.

P: ¿Cuál es la vía judicial más común para reclamar una fianza?

R: Depende de la cuantía y de la prueba. A menudo se valora el procedimiento monitorio si hay documentación suficiente y, si hay oposición o discusión, puede terminar en un declarativo como el juicio verbal.