¿Qué hacer si no me devuelven la fianza?
No me devuelven la fianza: conoce plazos, pruebas y cómo reclamar con base legal para recuperar tu dinero con más seguridad.
Cuando alguien piensa no me devuelven la fianza, muchas veces el problema no es solo tener razón, sino poder demostrarla. Jurídicamente, de lo que hablamos es de la devolución de la fianza del alquiler al finalizar el arrendamiento, una cuestión conectada de forma directa con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Conviene distinguir desde el principio entre la fianza legal del arrendamiento, exigida por la LAU, y otras garantías adicionales que puedan haberse pactado en el contrato, como depósitos complementarios, avales o garantías extra. No se rigen exactamente igual y habrá que revisar qué se firmó y qué documentación existe al terminar el alquiler.
Qué hacer si no me devuelven la fianza del alquiler
Si el arrendador no devuelve la fianza tras el fin del contrato, lo más prudente es: confirmar la fecha de entrega de llaves, reunir pruebas del estado de la vivienda, pedir una liquidación detallada por escrito y realizar un requerimiento fehaciente, normalmente mediante burofax. Si no paga ni justifica los descuentos, puede valorarse una reclamación extrajudicial o, en su caso, judicial de recuperación de fianzas.
No siempre es recomendable reclamar de inmediato sin ordenar la documentación. Muchas reclamaciones fracasan porque no hay prueba clara de la entrega de llaves, del estado de salida o de los pagos pendientes o satisfechos. También conviene verificar si intervino una inmobiliaria o un administrador, ya que pueden haber gestionado la operativa, pero la responsabilidad frente al inquilino dependerá del contrato y de quién recibió realmente la fianza.
Cuándo debe devolverse la fianza y qué puede descontar el arrendador
El art. 36 LAU establece que el saldo de la fianza debe devolverse al finalizar el arrendamiento y que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse restituido, la cantidad devenga el interés legal. Ese mes no significa que cualquier retención esté justificada por sí sola: el arrendador puede necesitar un tiempo razonable para comprobar el estado del inmueble y regularizar conceptos pendientes, pero los descuentos deberán poder explicarse y acreditarse.
Pueden existir deducciones justificadas si hay rentas impagadas, suministros pendientes que correspondan al inquilino, limpieza extraordinaria realmente necesaria o daños imputables que excedan del uso ordinario. En cambio, suelen ser discutibles los descuentos por desgaste normal, pintura por mero paso del tiempo, pequeñas marcas compatibles con un uso correcto o reparaciones sin prueba suficiente.
| Descuentos justificables | Descuentos discutibles |
|---|---|
| Rentas o cantidades asimiladas impagadas | Pintura general por desgaste ordinario |
| Suministros pendientes acreditados | Pequeñas huellas del uso normal |
| Daños concretos imputables con facturas o prueba | Reparaciones genéricas sin justificar |
La diferencia clave está en distinguir desperfectos frente a desgaste. El arrendatario no responde del deterioro derivado del uso ordinario conforme al paso del tiempo, pero sí puede responder de daños anómalos o incumplimientos que resulten acreditados.
Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar
Antes de reclamar la devolución fianza, conviene preparar un expediente sencillo pero sólido. Lo más útil suele ser:
- Contrato de arrendamiento, para comprobar quién figura como arrendador y si existen garantías adicionales.
- Documento o acta de entrega de llaves, correo, mensaje o cualquier prueba de la fecha exacta de devolución posesoria.
- Inventario de entrada y de salida, si existe, y fotos o vídeos fechados del estado de la vivienda.
- Recibos de renta y suministros, así como lecturas de contadores o justificantes de baja o cambio de titularidad.
- Comunicaciones con el arrendador, inmobiliaria o administrador, especialmente si reconocen que la vivienda se entregó correctamente o que la devolución estaba pendiente.
Cuanta más claridad haya sobre la prueba de entrega de la vivienda y su estado, más fácil será discutir una retención fianza injustificada.
Cómo reclamar la devolución de la fianza paso a paso
- Revisa contrato y documentación. Confirma la cuantía entregada, la fecha de fin del alquiler y si hay conceptos realmente pendientes.
- Solicita una liquidación por escrito. Si el propietario pretende descontar algo, conviene pedir detalle concreto y justificantes.
- Envía un burofax al arrendador. Es el medio más habitual para dejar constancia fehaciente de la reclamación, fijar la fecha, requerir el pago e identificar la cuenta bancaria para la devolución.
- Intenta una solución extrajudicial. En algunos casos, una negociación breve con soporte documental evita costes y retrasos.
- Valora la reclamación judicial si persiste el impago. Si se inicia un procedimiento, el encaje suele ser una reclamación de cantidad; según la cuantía, puede tramitarse por juicio verbal, aunque habrá que revisar el caso concreto.
En el burofax conviene incluir: identificación de las partes, referencia al contrato, fecha de entrega llaves, importe de la fianza, petición de devolución y, si procede, mención al devengo de interés legal tras el mes previsto en el art. 36 LAU.
Qué ocurre si el propietario sigue sin pagar
Si el propietario mantiene la negativa o simplemente guarda silencio, la siguiente fase suele ser valorar una acción de reclamación. La documentación reunida será determinante para acreditar que la fianza alquiler debía devolverse y que no existe causa bastante para retenerla.
En sede judicial, además de la devolución del principal, puede reclamarse el interés legal cuando proceda conforme al art. 36 LAU, una vez transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin restitución del saldo. Si hubo daños alegados por el arrendador, el juzgado valorará si están probados, si son imputables al inquilino y si responden a desperfectos reales o a simple desgaste.
Si intervino una inmobiliaria, habrá que comprobar si actuó solo como intermediaria o si recibió fondos y asumió alguna gestión documentada. Aun así, la persona frente a la que normalmente se centra la reclamación dependerá de quién aparezca obligado en el contrato y de cómo se instrumentó el pago de la fianza.
Errores frecuentes al reclamar la fianza
- No dejar constancia de la entrega de llaves y luego no poder fijar desde cuándo debe computarse el plazo.
- Reclamar de forma verbal y sin burofax arrendador ni otro requerimiento fehaciente.
- No conservar fotos, inventario salida o recibos de suministros y limpieza.
- Confundir la fianza legal con otras garantías pactadas, que pueden requerir un análisis contractual distinto.
- Dar por válido cualquier descuento sin pedir explicación, factura o prueba suficiente.
En resumen, recuperar la fianza depende menos de discutir en abstracto y más de probar bien el fin del contrato, el estado de la vivienda y la ausencia de deudas reales. Si el arrendador no devuelve la cantidad o aplica deducciones poco claras, el siguiente paso razonable suele ser ordenar la documentación y hacer un requerimiento formal antes de decidir si conviene reclamar judicialmente.
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