Propietario no repara: ¿qué hacer?

Qué obligaciones tiene el propietario ante una avería en la vivienda alquilada

La norma central es el art. 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como regla general, el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los arts. 1563 y 1564 del Código Civil.

Esto puede incluir incidencias como filtraciones, problemas estructurales, averías de instalaciones esenciales o defectos que afecten de forma real al uso normal de la vivienda. Como apoyo interpretativo, el art. 1554 del Código Civil recoge la obligación del arrendador de hacer en la cosa arrendada, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Ahora bien, en vivienda arrendada la referencia principal debe ser la LAU.

También conviene tener presente que, si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el art. 21 LAU contempla supuestos en los que el arrendatario puede soportarla o incluso actuar para evitar el perjuicio, pero siempre será recomendable analizar antes la situación concreta, la urgencia real y la prueba disponible.

Cuándo la reparación puede corresponder al inquilino

El propio art. 21.4 LAU atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Aquí suelen entrar, según el caso, elementos menores de mantenimiento derivados del uso normal y del paso del tiempo, siempre que no afecten a la habitabilidad de forma relevante.

Distinto es el supuesto en que el desperfecto proceda de un mal uso, negligencia o actuación del inquilino. En ese escenario, habrá que valorar si el daño le resulta imputable y qué documentación existe. No basta con que el propietario lo afirme: dependerá de informes, fotos, antigüedad de la instalación, estado previo y demás pruebas.

En cuanto a los pactos del contrato, conviene revisarlos con cuidado. Puede haber cláusulas sobre mantenimiento ordinario, pero no todo pacto desplaza válidamente el régimen legal. Si contradice la protección mínima aplicable en arrendamiento de vivienda, habrá que examinar su validez con prudencia.

Qué hacer si el propietario no repara

Si el propietario no repara, lo más útil suele ser seguir una secuencia ordenada:

• Identificar la incidencia y si afecta a la habitabilidad o al uso normal de la vivienda.
• Revisar el contrato para comprobar si existe alguna cláusula relevante sobre mantenimiento y reparaciones.
• Comunicar el problema al arrendador de forma fehaciente, describiendo la avería, su fecha aproximada y las consecuencias prácticas.
• Solicitar expresamente la reparación y conservar copia de todo.

Si la falta de actuación persiste, el art. 27 LAU prevé consecuencias por incumplimiento contractual que, según la gravedad del caso, pueden llegar a fundamentar una acción de resolución. No obstante, no es una consecuencia automática: habrá que valorar la entidad del incumplimiento, el tiempo transcurrido, la utilidad de la vivienda y la prueba reunida.

En reparaciones urgentes, especialmente si existe riesgo para las personas o daños mayores, conviene actuar con rapidez y buscar asesoramiento antes de asumir decisiones que luego deban justificarse.

Cómo acreditar la avería y dejar constancia del requerimiento

La prueba puede marcar la diferencia si después se inicia una reclamación. Lo recomendable es reunir fotografías, vídeos, facturas, partes técnicos, presupuestos y comunicaciones con fecha. Si hay humedades, cortes de suministro, electrodomésticos integrados inservibles o daños repetidos, interesa documentar su evolución.

Para el requerimiento, suele ser aconsejable una comunicación fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de contenido, aunque también pueden ser útiles otros medios si permiten acreditar recepción y contenido. El mensaje debería incluir:

• identificación de la vivienda y del contrato,
• descripción concreta del desperfecto,
• fecha o periodo en que se detectó,
• afectación al uso o a la habitabilidad,
• petición expresa de reparación en plazo razonable según la incidencia.

Cuándo puede valorarse una reducción de renta o la resolución del contrato

No toda avería permite dejar de pagar renta ni resolver el contrato. En supuestos de obras o reparaciones que priven al arrendatario de parte de la vivienda, o cuando el incumplimiento del arrendador tenga entidad suficiente, puede llegar a valorarse una reducción de renta o la resolución contractual, pero dependerá del encaje jurídico concreto y de la prueba.

La resolución encuentra apoyo general en el art. 27 LAU por incumplimiento de obligaciones. La reducción de renta no debe presentarse como efecto automático de cualquier desperfecto: habrá que analizar si la privación de uso es real, su intensidad y su duración. Actuar por cuenta propia sin asesoramiento puede generar controversias añadidas.

Por eso, antes de adoptar medidas con impacto económico, suele ser razonable revisar contrato, comunicaciones previas y documentación técnica.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Avisar solo por teléfono y no guardar prueba escrita.
• Confundir una pequeña reparación por uso ordinario con una reparación de conservación a cargo del arrendador.
• Pagar una obra importante sin analizar antes si era urgente y cómo se va a justificar.
• Dejar de pagar la renta sin asesoramiento, pensando que toda avería lo permite.
• No revisar el contrato ni conservar presupuestos, informes o fotos.

En la práctica, cuando el propietario no repara, lo más eficaz suele ser combinar criterio jurídico y buena prueba: distinguir responsabilidades, requerir correctamente y valorar con prudencia la siguiente decisión. Si la incidencia afecta a la habitabilidad o se prolonga en el tiempo, puede ser un buen momento para revisar el contrato, ordenar la documentación y estudiar si conviene reclamar con base suficiente.