Qué hacer si el alquiler no cumple las condiciones pactadas

Cuando el alquiler no cumple lo pactado: marco legal y objetivos

Cuando el alquiler no cumple las condiciones pactadas en el contrato, el inquilino se enfrenta a una situación que combina urgencia práctica y rigor jurídico. El primer objetivo es detener el perjuicio (por ejemplo, falta de suministros, humedad, plagas o servicios comunes que no se prestan) y el segundo objetivo es restablecer el equilibrio contractual, ya sea exigiendo la reparación, una reducción proporcional de la renta o, en casos graves, resolviendo el contrato sin penalización. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil proporcionan las bases para encauzar la reclamación, pero el éxito depende de cómo se documenten los hechos, de la prontitud del requerimiento al arrendador y del encaje entre el incumplimiento y el remedio solicitado.

Antes de actuar, conviene revisar el contrato para identificar obligaciones expresas (por ejemplo, entrega de la vivienda en buen estado de habitabilidad, mobiliario descrito en inventario, inclusión de plaza de aparcamiento, trastero o servicios) y cláusulas que asignen responsabilidades de mantenimiento. Aunque algunas cláusulas intenten desplazar al inquilino costes que legalmente corresponden al arrendador, esas estipulaciones pueden ser nulas por contravenir normas imperativas o por abusivas si se trata de un consumidor. Por ello, la lectura atenta del clausulado, junto con las garantías legales mínimas, orientará la estrategia.

Con este enfoque, el inquilino evita discusiones estériles y construye una narrativa probatoria coherente: qué se prometió, qué se recibió realmente, cuál es el impacto en el uso y disfrute de la vivienda, y qué remedio solicita con fundamento.

Incumplimientos más habituales del alquiler

Los incumplimientos pueden ser variados, pero suelen agruparse en categorías comunes. Identificarlas ayuda a elegir el remedio idóneo. La clave es valorar la gravedad (si afecta a la habitabilidad o a elementos esenciales del contrato) y la persistencia (si es un problema puntual o continuado).

• Suministros y servicios: cortes o no alta de luz, agua o gas pese a estar pactados; calefacción central que no funciona; ascensor inoperativo de forma prolongada.
• Estado de conservación: humedades, filtraciones, plagas, instalaciones eléctricas o de gas defectuosas, electrodomésticos esenciales estropeados cuya reparación corresponde al arrendador.
• Inventario y superficies: falta de muebles o equipamiento prometido; divergencias relevantes de metros útiles; trastero o plaza de parking anunciados y no entregados.
• Certificaciones y licencias: ausencia de certificado de eficiencia energética, incumplimientos normativos que limiten el uso normal de la vivienda.
• Ruidos y molestias graves: vicios que el arrendador conocía y no reveló, como maquinaria continua en la finca o locales con ruido estructural.

Llevar un registro cronológico de incidencias, respuestas del arrendador y soluciones intentadas será esencial más adelante para negociar o litigar con posibilidades reales de éxito.

Cómo documentar el incumplimiento

La documentación es el corazón de la reclamación. Sin una base probatoria organizada, la negociación se debilita y el pleito se complica. Empieza por compilar fotografías y vídeos con fecha, capturas de pantalla de anuncios o correos previos a la firma, parte de incidencias del administrador de fincas y, si procede, informes técnicos o presupuestos de reparación. Para problemas de suministros, solicita a la comercializadora justificantes de alta o averías; para ruidos, recopila actas de la comunidad y, si es constante, valora una medición acústica.

• Guarda el contrato, anexos e inventarios firmados.
• Conserva conversaciones con el arrendador (email/WhatsApp) y centraliza en un PDF.
• Solicita presupuestos de reparación para cuantificar la rebaja o los daños.
• Pide informes a servicios técnicos o SAT cuando el fallo sea técnico.

Cuanta más claridad aportes sobre qué se prometió y qué se incumplió, menos margen de discusión tendrá la contraparte, y más probable será alcanzar un acuerdo rápido y proporcionado.

Requerimiento fehaciente y plazos

El siguiente paso es un requerimiento fehaciente que deje constancia de recepción, contenido y fecha. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es la vía más utilizada. En él, describe los hechos, adjunta la documentación esencial y concede un plazo razonable para que el arrendador actúe: generalmente 10 a 15 días para reparaciones urgentes y 30 días para cuestiones complejas o de comunidad. Advierte de las consecuencias en caso de inacción: rebaja proporcional de la renta, resolución del contrato o ejecución subsidiaria de reparaciones imprescindibles.

Si el problema compromete la seguridad (gas, electricidad, plagas que afecten a la salud), justifica la urgencia y reduce los plazos. Paralelamente, comunica a la comunidad o administrador si el elemento es común. Mantén una comunicación cortés, pero firme y técnica, evitando valoraciones personales que puedan desviar el foco de lo esencial: el incumplimiento objetivo y la solución exigida.

Derechos del inquilino: reparación, rebaja o resolución

La LAU y el régimen general de obligaciones permiten exigir al arrendador el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si el incumplimiento es reparable y no impide el uso, la solución natural es la reparación en un plazo razonable. Cuando la avería merma de forma apreciable el disfrute (por ejemplo, sin calefacción en invierno), cabe una rebaja proporcional de la renta durante el tiempo afectado. En supuestos de incumplimiento grave que frustre la finalidad del contrato (vivienda inhabitable, elemento esencial inexistente, engaño relevante), el inquilino puede optar por la resolución sin penalización y, si procede, reclamar daños y perjuicios.

La elección del remedio debe ser coherente con la magnitud del problema y la prueba disponible. Pedir la resolución por una incidencia menor puede debilitar la posición negociadora; en cambio, una rebaja bien calculada y fundamentada suele desbloquear acuerdos rápidos.

• Reparación: solicita fecha concreta y técnico asignado.
• Rebaja: propone porcentaje y periodo de aplicación con base objetiva.
• Resolución: fija fecha de entrega y liquidación de fianza/gastos.

Cómo calcular la rebaja de renta

Calcular la rebaja exige conectar el impacto real con un porcentaje razonable. No existe una tabla oficial, pero la práctica forense usa criterios de pérdida de uso y gravedad. Por ejemplo, una calefacción inoperativa en meses fríos puede justificar entre un 15 % y un 30 % de rebaja; la pérdida de una plaza de parking pactada puede oscilar entre un 10 % y un 20 % según el mercado local; y una habitación inutilizable por humedad severa puede situarse entre el 20 % y el 40 %, proporcional a la superficie afectada y a la afectación a la salud.

Ejemplo: renta 900 €; calefacción inoperativa 30 días en enero; gravedad alta (0,9) con base 30 % ⇒ 27 % durante 30/30 días ≈ 243 € de descuento ese mes. Documenta el cálculo en el burofax para facilitar el acuerdo y evitar discusiones arbitrarias.

Fianza y garantías: retenciones y reclamaciones

Cuando existen incumplimientos del arrendador, es frecuente que surjan tensiones al finalizar el contrato con la devolución de la fianza. Recuerda que la fianza garantiza daños imputables al inquilino o impagos, no sirve para compensar faltas propias del arrendador. Si hubo rebajas de renta pactadas, deja constancia por escrito de cada liquidación para que, a la entrega de llaves, no se confunda con impagos. Si el arrendador se niega a devolver la fianza sin causa, podrás reclamarla junto con intereses y, en su caso, daños por retención indebida.

• Entrega un acta de salida con fotos y contador de suministros.
• Exige liquidación detallada de cantidades, con justificantes.
• Si hay discrepancia, requerimiento fehaciente y, después, reclamación.

La transparencia documental y la cronología clara suelen evitar disputas largas y costosas.

Vivienda no habitable: suspensión de rentas y realojo

En supuestos extremos (daños estructurales, incendios, contaminación por moho, ausencia prolongada de suministros esenciales), la vivienda puede considerarse no habitable. En estos casos, además de la resolución, cabe solicitar exoneración o suspensión de rentas mientras dure la imposibilidad objetiva de uso y, si procede, el realojo temporal cuando el arrendador se comprometió a ello o existe cobertura de seguro. Actúa rápido: informe técnico, comunicación inmediata y propuesta de alojamiento alternativo o depósito de enseres para minimizar daños.

Qué hacer si el casero no responde

Si, pese al burofax, el arrendador guarda silencio, intensifica la vía extrajudicial: mediación, hojas oficiales de reclamación ante consumo municipal o autonómico, y comunicación al administrador de la comunidad si el problema es común. Paralelamente, prepara la vía judicial con abogado: demanda para cumplir la obligación de hacer (reparar), para reconocer la rebaja de renta, o para resolver el contrato y reclamar daños.

• Mediación/consumo: útil para presionar y documentar la buena fe del inquilino.
• Medidas cautelares: en supuestos graves y urgentes, pueden solicitarse.
• Costes y tiempos: valora el coste-beneficio de cada opción con asesoramiento.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Entre los errores más comunes: no documentar desde el inicio, confiar en promesas verbales sin confirmación escrita, retener renta unilateralmente sin base ni comunicación previa, o precipitar la resolución sin valorar alternativas proporcionadas. Evítalos planificando la prueba, comunicando por escrito de forma fehaciente y cuantificando con criterios objetivos.

• No te saltes el burofax si quieres que tu reclamación sea sólida.
• No retengas pagos sin fundamento y aviso previo.
• No firmes liquidaciones de fianza con reservas genéricas que te perjudiquen.

Modelo breve de burofax

Preguntas frecuentes

¿Puedo dejar de pagar la renta si el casero no repara? No conviene retener el 100 % sin base: solicita por burofax y aplica una rebaja proporcional y temporal, motivada y comunicada. Si la vivienda es inhabitable, plantea suspensión o resolución.

¿Quién paga las pequeñas reparaciones? Las derivadas del uso ordinario suelen ser a cargo del inquilino; averías estructurales, instalaciones o vicios preexistentes corresponden al arrendador.

¿Y si el problema es de la comunidad? Notifica al administrador y al arrendador. La obligación frente al inquilino sigue siendo del arrendador, que a su vez reclamará a la comunidad.

¿Puedo resolver el contrato sin penalización? Sí, cuando el incumplimiento es grave y frustra la finalidad del contrato. Documenta y requiere antes de resolver.

¿Qué pasa con la fianza? No puede retenerse para compensar incumplimientos del arrendador. Si no se devuelve, reclama por escrito y, si procede, por vía judicial.