¿Es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler?

Qué dice la ley: fianza en vivienda y uso distinto (LAU)

Para despejar la duda de si es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler, lo primero es entender qué es exactamente la fianza y qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La fianza es una cantidad en metálico que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato como garantía de cumplimiento. Su finalidad es cubrir posibles impagos de rentas y suministros o daños en la vivienda al finalizar el arrendamiento. La LAU fija, con carácter general, una cuantía mínima y obligatoria de fianza que depende del tipo de arrendamiento.

En los alquileres de vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad de renta. Es decir, la ley no exige dos meses como fianza legal para vivienda: exige solo uno. En cambio, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda —por ejemplo, locales comerciales, oficinas o alquileres de temporada—, la fianza legal es de dos mensualidades. Esta es la primera clave para entender por qué a veces sí se piden dos meses y otras no: depende de si el contrato es de vivienda habitual o de uso distinto.

Ahora bien, junto a la fianza legal puede haber otras garantías pactadas por las partes (aval bancario, depósito adicional, seguro de impago, etc.). En el caso de vivienda habitual, la normativa limita la cuantía de estas garantías adicionales a un máximo habitual de dos mensualidades de renta, aparte del mes de fianza legal. Esta limitación nació para evitar exigencias desproporcionadas que dificultaban el acceso a la vivienda. Por tanto, si un propietario anuncia “dos meses de fianza” para una vivienda, en puridad jurídica debería distinguir: un mes de fianza legal y, en su caso, hasta dos meses como garantías adicionales. En locales o temporada, al ser la fianza legal de dos meses, el esquema cambia y puede resultar legítimo exigir esas dos mensualidades como fianza legal.

Fianza legal vs garantías adicionales: diferencias clave

Se utiliza a menudo la expresión “dos meses de fianza” cuando, en realidad, se están mezclando conceptos. La fianza legal es obligatoria, se fija en el contrato y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. En vivienda, es un mes; en uso distinto, dos meses. Esta fianza se actualiza, por regla general, cuando se actualiza la renta una vez transcurrido el primer año, y debe devolverse al finalizar el contrato si no hay impagos o desperfectos imputables al inquilino.

Las garantías adicionales son todo lo que se pacta además de la fianza legal para reforzar la seguridad del arrendador: un depósito extra (en metálico), un aval bancario, un aval solidario de un tercero o un seguro de impago. En vivienda habitual, la normativa limita la cuantía de estas garantías adicionales a lo que equivale, como regla general, a dos mensualidades de renta. Ese tope pretende equilibrar la posición de las partes y evitar barreras de entrada excesivas.

¿Qué implica esto en la práctica? Que si el anuncio o el propietario dicen “dos meses de fianza” para una vivienda, debe aclararse por escrito qué parte corresponde a fianza legal (1 mes) y qué parte corresponde a garantía adicional (hasta 2 meses). La terminología no es inocua: la fianza legal se deposita ante la administración autonómica, mientras que el depósito adicional puede quedar en manos del propietario o canalizarse mediante un aval o póliza. Además, los requisitos de devolución y la forma de justificar retenciones no son exactamente iguales, por lo que conviene identificar correctamente cada concepto en el contrato.

¿Cuándo son legales dos meses? Vivienda de temporada y locales

En vivienda de temporada (por estudios, trabajo temporal, obras en tu residencia habitual, etc.), el contrato se califica generalmente como de uso distinto de vivienda. En esta categoría, la LAU fija la fianza legal en dos mensualidades. Por tanto, en estos casos, sí es legal que el arrendador exija dos meses de fianza, y no estamos hablando de garantías adicionales, sino de fianza propiamente dicha.

Con los locales comerciales u oficinas, sucede lo mismo: el arrendamiento no es de vivienda habitual, por lo que la fianza legal será de dos mensualidades. Dependiendo del riesgo del negocio y de la solvencia del arrendatario, pueden pactarse garantías adicionales, cuya viabilidad y límites no son idénticos a los de vivienda habitual. Es frecuente el uso del aval bancario a primer requerimiento o del depósito en metálico complementario, así como de pólizas específicas para cubrir rentas y desperfectos.

La confusión aparece cuando hablamos de vivienda habitual. Ahí la fianza legal es de un mes. Si el propietario pide “dos meses de fianza”, lo correcto es preguntar: ¿se refiere a 1 mes de fianza + 1 mes como garantía adicional? Si la suma pretendida supera los límites aplicables a vivienda (por ejemplo, exigir tres o cuatro mensualidades aparte de la fianza), estaríamos ante una cláusula potencialmente abusiva. Por eso, la buena práctica contractual es especificar cada partida, su naturaleza (fianza o garantía), a quién se entrega, dónde se deposita y cómo se devuelve.

Cómo revisar el contrato: cláusulas típicas y red flags

Antes de firmar, revisa con lupa el apartado de garantías. Deben figurar con claridad: (a) la fianza legal indicando su cuantía y su obligación de depósito en el organismo autonómico, y (b) las garantías adicionales que, en vivienda habitual, no deberían exceder el límite previsto. Es buena señal que el contrato identifique con nombre propio cada partida y su destino: por ejemplo, “fianza legal (1 mes) a depositar en el organismo autonómico X” y “garantía adicional (1 mes) en metálico/aval/seguro”.

Una red flag frecuente es agruparlo todo bajo el epígrafe “fianza” sin distinguir conceptos. Otra alerta: cláusulas que condicionan la devolución de la fianza o del depósito adicional a requisitos no previstos por ley, como “pintar la vivienda” o “entregar electrodomésticos nuevos”, o que imponen plazos de devolución superiores al mes tras la entrega de llaves. También debes desconfiar de penalizaciones automáticas poco claras, como retener un mes completo por limpieza ordinaria o por un desgaste normal del uso, que no son daños imputables al inquilino.

Comprueba las actualizaciones: la fianza legal en vivienda puede actualizarse cuando se actualice la renta, tras el primer año. En garantías adicionales, si hay un aval bancario, revisa comisiones, duración, renovaciones (“tacita reconducción” del aval) y requisitos de cancelación. Si se pacta un seguro de impago, exige copia de la póliza y confirma quién paga la prima y qué coberturas incluye (rentas, actos vandálicos, defensa jurídica).

Negociación práctica: alternativas al depósito y cómo conseguirlas

La mejor negociación se apoya en información y documentación. Si un propietario te pide “dos meses de fianza” en una vivienda, puedes proponer: mantener el mes de fianza legal y sustituir el segundo mes por un seguro de impago (a veces más cómodo para ambas partes) o un aval solidario de un familiar solvente. Presentar nóminas, contrato laboral, historial de pagos y hasta cartas de recomendación de arrendadores anteriores mejora tu posición y puede reducir la exigencia de depósitos elevados.

Otra vía es pactar una garantía escalonada: por ejemplo, un depósito adicional de una mensualidad que se libere tras seis meses sin incidencias y una inspección satisfactoria. En arrendamientos de larga duración, algunos propietarios aceptan revisiones periódicas a cambio de menor garantía inicial. También puedes negociar que la garantía adicional sea un aval bancario limitado —que no inmoviliza efectivo— en lugar de un depósito en metálico, siempre que el coste y la burocracia te compense.

Si eres propietario, valora que una exigencia económica desproporcionada reduce el número de candidatos solventes y alarga la vacancia. Una política de garantías razonable, apoyada en informes de solvencia y un buen inventario de estado, suele ofrecer mejor protección que cargar al inquilino con tres o cuatro mensualidades por adelantado. En cualquier caso, deja claro por escrito qué cubre cada garantía y cómo se libera o cancela.

Depósito en el organismo autonómico: obligación y consecuencias

En España, la fianza legal debe depositarse en el organismo que determine cada comunidad autónoma (por ejemplo, INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). El depósito suele realizarlo el arrendador en un plazo breve tras la firma (habitualmente, 30 días naturales), y recibe un resguardo que conviene entregar o mostrar al inquilino. Este requisito da seguridad jurídica y permite, al final del contrato, tramitar la devolución con mayor agilidad.

No depositar la fianza puede acarrear sanciones administrativas al propietario y, en ocasiones, dificultades fiscales. Además, genera inseguridad a la hora de reclamar o retener cantidades, ya que el depósito administrativo actúa como trazabilidad del dinero. En el contrato debería constar quién hace el trámite, en qué organismo y en qué plazo. Si se pactan garantías adicionales en metálico, aclara si se depositan también ante la administración (no es lo corriente en vivienda) o si quedan retenidas por el propietario bajo determinadas condiciones.

Para el inquilino, pedir copia del resguardo es una buena práctica. Si al finalizar el contrato la fianza no se devuelve y han pasado más de 30 días desde la entrega de llaves sin razón justificada, pueden devengarse intereses. Guardar contratos, recibos y un inventario fotográfico inicial facilita resolver discrepancias. En definitiva, el depósito autonómico es mucho más que una formalidad: ordena el proceso y evita conflictos.

Devolución de la fianza: plazos, intereses y retenciones válidas

La devolución de la fianza debe realizarse, por regla general, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves y la restitución de la posesión. A partir de ese momento, si no hay causa justificada para retenerla, pueden devengarse intereses. El criterio práctico es realizar una liquidación final: comprobar que no quedan rentas ni suministros pendientes, verificar el estado de la vivienda conforme al inventario inicial y, si procede, detallar por escrito los conceptos y cuantías retenidas, acompañando justificantes (facturas, peritajes o presupuestos razonables).

¿Qué retenciones son válidas? Por ejemplo, rentas impagadas, facturas de suministros consumidas y no abonadas, daños que excedan del desgaste normal (roturas, desperfectos relevantes, pinturas con grafitis…). No son válidas —sin más— retenciones por “limpieza ordinaria” o por pequeños roces o marcas derivados del uso normal. Si hay desacuerdo, lo prudente es devolver la parte indiscutida de la fianza y retener solo lo justificado, explicándolo por escrito.

En garantías adicionales, aplica un esquema similar, pero conviene atenerse literalmente a lo pactado: si es un aval, su ejecución tiene requisitos formales; si es un depósito extra, la devolución debe ajustarse a lo previsto; si hay un seguro de impago, será la aseguradora quien actúe con base en la póliza. Documentar la entrega de llaves, un reporte fotográfico final y, si es posible, una visita conjunta con acta breve reduce fricciones y acelera la devolución.

Casos prácticos: ejemplos claros de qué sería legal o abusivo

Ejemplo 1 (vivienda habitual): Renta 900 €. El propietario pide “dos meses de fianza”. Desglose correcto: 900 € como fianza legal (1 mes) + 900 € como garantía adicional (depósito/aval/seguro). Total inicial por garantías: 1.800 €. Esto puede ser legal si la garantía adicional respeta los límites. Si el propietario exigiera, además, otras dos mensualidades en efectivo como depósito extra, superando el tope, estaríamos ante un exceso discutible.

Ejemplo 2 (vivienda de temporada): Renta 1.200 €. El arrendador solicita 2.400 € como fianza. Es legal porque la fianza legal en uso distinto (temporada) es de dos mensualidades. Aquí no hablamos de garantías adicionales, sino de fianza en sentido estricto.

Ejemplo 3 (local comercial): Renta 1.500 €. Se solicitan 3.000 € de fianza legal y, además, un aval bancario por 3.000 € durante un año. Es una combinación habitual en locales; habrá que valorar si el aval y su duración son proporcionados y si las comisiones son asumibles. Legalidad no equivale a conveniencia: negocia límites y cancelaciones.

Ejemplo 4 (devolución): Fin de contrato sin deudas ni daños. El propietario tarda dos meses en devolver la fianza. El inquilino puede exigir intereses desde que transcurre un mes sin devolución, salvo causa justificada acreditada.

Checklist antes de firmar: pasos rápidos

Usa esta lista para asegurarte de que no pasas nada por alto cuando te piden dos meses de fianza en un alquiler o cualquier garantía adicional.

• Verifica el tipo de contrato: vivienda habitual vs uso distinto (temporada/local).
• Comprueba que la fianza legal (1 mes en vivienda; 2 en uso distinto) está claramente indicada.
• Revisa si hay garantías adicionales: importe, límite y naturaleza (depósito, aval, seguro).
• Exige el resguardo de depósito autonómico de la fianza legal.
• Solicita un inventario fotográfico y de mobiliario firmado por ambas partes.
• Clarifica el plazo de devolución y qué se considera daño vs desgaste normal.
• Si hay aval, confirma duración, coste y procedimiento de cancelación.
• Negocia alternativas: seguro de impago o garantías escalonadas.
• Guarda toda la documentación y comunicaciones por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Es legal pedir dos meses de fianza en una vivienda habitual? No como fianza legal. La fianza legal en vivienda es de 1 mes. Lo que a veces se llama “dos meses de fianza” suele ser 1 mes de fianza + 1 mes como garantía adicional (y esta última debe respetar los límites aplicables).

¿Y en un alquiler de temporada o un local? Sí. En uso distinto de vivienda (temporada, locales, oficinas) la fianza legal es de 2 meses, por lo que exigir dos mensualidades es plenamente coherente con la ley.

¿La fianza debe depositarse en algún organismo? Sí. El arrendador debe depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente y conservar el resguardo. Pedir copia es recomendable para el inquilino.

¿En cuánto tiempo tienen que devolver la fianza? Como regla general, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese tiempo, si no hay causa justificada, pueden devengarse intereses.

¿Qué puedo hacer si me exigen más garantías de las permitidas? Solicita que se ajusten a la ley, argumenta con documentación de solvencia y propone alternativas (seguro de impago, aval limitado, garantías escalonadas). En caso de conflicto, busca asesoramiento legal.