¿Es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler?
¿Es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler? Aclara qué permite la LAU y cuándo puede haber garantía adicional antes de firmar.
La duda sobre si es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler exige una precisión jurídica importante: en muchos casos esa expresión se usa de forma imprecisa. En arrendamiento de vivienda habitual, la fianza legal prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos suele ser de una mensualidad; si se entrega una segunda cantidad, con frecuencia no es otra “fianza” en sentido técnico, sino una garantía adicional pactada en el contrato. En cambio, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la fianza legal sí es de dos mensualidades.
Respuesta breve: no siempre hablamos de una “doble fianza” legal. En vivienda habitual puede haber una mensualidad de fianza y otra cantidad como garantía adicional; en arrendamientos de uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades conforme al art. 36 de la LAU.
Por eso, antes de aceptar o rechazar una exigencia económica al firmar, conviene revisar qué tipo de arrendamiento es, cómo se describe cada importe en el contrato y qué justificación práctica tiene. Esa diferencia puede ser decisiva si después surge un conflicto sobre la devolución de la fianza o de otras garantías.
1. Qué significa realmente cobrar “dos meses de fianza” en un alquiler
Cuando en la práctica se dice que el arrendador pide “dos meses de fianza”, pueden estar ocurriendo situaciones distintas y no todas tienen el mismo encaje legal.
- Primer supuesto: se trata de un alquiler de vivienda habitual y se entrega una mensualidad de fianza legal más otra mensualidad como garantía adicional.
- Segundo supuesto: se trata de un arrendamiento de uso distinto de vivienda y entonces la fianza legal puede ser directamente de dos mensualidades.
- Tercer supuesto: el contrato utiliza la palabra “fianza” para referirse a todo lo entregado al firmar, aunque jurídicamente convendría distinguir entre fianza legal, depósito adicional u otras garantías.
Esta distinción no es solo terminológica. Puede influir en qué cantidad era exigible, cómo debe documentarse, si procede su depósito administrativo —cuando la normativa autonómica lo imponga— y cómo se reclama su devolución si el contrato termina.
2. Cuánta fianza permite la ley según el tipo de arrendamiento
La norma central es el art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Ese precepto distingue con claridad entre la fianza legal exigible en vivienda y en uso distinto de vivienda.
| Tipo de arrendamiento | Fianza legal del art. 36 LAU | Observación práctica |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | Una mensualidad de renta | Si se piden más importes, habrá que ver si son garantías adicionales pactadas. |
| Uso distinto de vivienda | Dos mensualidades de renta | Aquí sí puede hablarse de dos mensualidades de fianza legal. |
En términos prácticos:
- Vivienda habitual: la LAU fija una mensualidad de fianza. Si se entregan dos mensualidades al firmar, no conviene asumir automáticamente que ambas son “fianza legal”.
- Alquiler de temporada: normalmente se encuadra dentro del uso distinto de vivienda, por lo que la fianza legal será, con carácter general, de dos mensualidades, aunque siempre conviene revisar la verdadera naturaleza del contrato y su finalidad.
- Local de negocio u otro uso distinto de vivienda: la fianza legal es de dos mensualidades.
Además, el propio art. 36 LAU regula cuestiones relevantes sobre actualización, devolución y posible devengo de intereses si la restitución se retrasa más allá del plazo legal desde la entrega de llaves, si se reclama y concurren los presupuestos aplicables.
Si se menciona el depósito de fianza ante la Administración, conviene actuar con cautela: la obligación concreta de depósito y su régimen dependen de la comunidad autónoma, por lo que habrá que comprobar la normativa territorial correspondiente.
3. Cuándo pueden pactarse garantías adicionales además de la fianza
Junto a la fianza legal, las partes pueden pactar otras garantías para asegurar el cumplimiento del contrato, siempre dentro del marco legal aplicable. Aquí resulta útil recordar el art. 1255 del Código Civil, que reconoce la libertad de pactos entre las partes, siempre que lo acordado no sea contrario a la ley, la moral o el orden público.
Eso significa que, además de la fianza legal obligatoria, puede pactarse una garantía adicional, como por ejemplo:
- un depósito adicional en metálico,
- un aval bancario,
- una garantía personal de tercero,
- u otras fórmulas contractuales que convenga valorar caso por caso.
Lo importante es no confundir conceptos:
- Fianza legal: cantidad exigida por la LAU según el tipo de arrendamiento.
- Garantía adicional pactada: cantidad o instrumento extra que nace del acuerdo entre las partes y cuyo alcance dependerá del contrato y de la normativa aplicable.
Ejemplos breves:
- Vivienda habitual: renta de 900 euros. El arrendador pide 900 euros de fianza legal y otros 900 euros como garantía extra por posible impago de rentas o desperfectos. Jurídicamente conviene separar ambas partidas.
- Alquiler de temporada: renta de 1.200 euros. Se piden 2.400 euros al firmar. En principio, puede encajar como fianza legal de dos mensualidades si realmente se trata de uso distinto de vivienda.
- Local comercial: renta de 1.500 euros. La fianza legal sería de 3.000 euros, sin perjuicio de que además pueda pactarse un aval bancario u otra cobertura adicional.
4. Qué revisar en el contrato antes de entregar más de una mensualidad
Antes de entregar cantidades relevantes al firmar, conviene revisar con detalle el contrato de arrendamiento. No basta con que el arrendador hable genéricamente de “dos meses de fianza”; lo prudente es identificar qué importe corresponde a la fianza legal y qué importe responde a una garantía adicional.
Lista de comprobación práctica
- Comprobar si el contrato es de vivienda habitual o de uso distinto de vivienda.
- Verificar que la fianza legal aparece diferenciada de cualquier garantía extra.
- Revisar el destino de cada importe: cobertura de rentas, suministros, desperfectos, obligaciones contractuales o combinaciones de varios conceptos.
- Comprobar cómo se regula la devolución al terminar el contrato y si se prevén compensaciones o retenciones.
- Confirmar si existe obligación de justificar daños o deudas antes de retener cantidades.
- Pedir que todo quede documentado por escrito y conservar recibos, transferencias o justificantes.
También conviene revisar si la cantidad adicional se denomina depósito, garantía adicional o incluso “fianza” de forma genérica. La etiqueta no siempre resuelve su naturaleza jurídica, pero ayuda a interpretar qué quisieron pactar las partes y cómo podría discutirse después si se reclama.
Si el contrato es ambiguo o mezcla conceptos, puede ser aconsejable solicitar una redacción más clara antes de firmar. Esa simple revisión previa puede evitar conflictos posteriores sobre la retención de la fianza o de otras cantidades entregadas.
5. Qué ocurre con la devolución de la fianza y de otras garantías al finalizar
Al terminar el arrendamiento, la devolución de la fianza y de otras garantías no depende solo del nombre dado a la cantidad, sino de si existen rentas pendientes, suministros no abonados, daños imputables al arrendatario o incumplimientos contractuales que puedan justificar una retención, total o parcial, en cada caso.
El art. 36 LAU prevé que el saldo de la fianza en metálico deba devolverse al finalizar el arrendamiento y que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva esa devolución, pueda devengar el interés legal, con el alcance que proceda en función de las circunstancias y de si la cantidad es efectivamente exigible.
Ahora bien, respecto de las garantías adicionales, habrá que atender ante todo a lo pactado en el contrato. No siempre tienen exactamente el mismo régimen que la fianza legal, aunque puedan cumplir una función parecida de aseguramiento.
En la práctica, suele ser útil:
- documentar la entrega de llaves,
- levantar o conservar un inventario o reportaje fotográfico del estado del inmueble,
- guardar justificantes de pago de rentas y suministros,
- pedir desglose si el arrendador pretende retener cantidades.
Si surge controversia, convendrá valorar la documentación disponible y el contenido exacto del contrato antes de concluir si la retención está o no justificada.
6. Qué hacer si el arrendador exige una cantidad que genera dudas
Si el arrendador solicita una suma que genera incertidumbre, lo más prudente es actuar por pasos y con base documental.
- Revisión documental: analizar el borrador o el contrato firmado, la naturaleza del arrendamiento y el desglose de cada cantidad entregada.
- Aclaración previa: pedir por escrito que se especifique si la suma corresponde a fianza legal, garantía adicional o a otro concepto.
- Negociación: en algunos casos puede acordarse una fórmula distinta, como reducir el depósito adicional o sustituirlo por aval bancario.
- Requerimiento fehaciente: si ya existe conflicto, puede valorarse un burofax al arrendador para dejar constancia de la petición de aclaración o devolución, sin que ello garantice por sí solo el resultado.
- Valoración jurídica individual: si se inicia una reclamación judicial, habrá que analizar el cauce adecuado según el caso, la cuantía, la prueba disponible y la pretensión concreta.
La clave está en no discutir solo sobre el nombre de la cantidad, sino sobre su fundamento legal o contractual. Una mensualidad exigida como fianza en vivienda habitual no plantea lo mismo que una segunda mensualidad pactada como garantía extra, ni tampoco lo mismo que una fianza legal de dos mensualidades en un local o en otro arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Si hay dudas antes de firmar o al reclamar una devolución, suele ser recomendable revisar el contrato y los justificantes de pago de forma conjunta, porque ese contraste documental puede cambiar por completo la valoración jurídica.
Fuentes oficiales verificables
En resumen, la respuesta a si es legal cobrar dos meses de fianza en un alquiler depende ante todo del tipo de arrendamiento y de cómo se haya configurado cada importe. En vivienda habitual, la LAU fija con carácter general una mensualidad de fianza legal; una segunda cantidad puede operar como garantía adicional pactada. En uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades.
El error más frecuente es confundir la fianza legal con una garantía adicional. Como siguiente paso, conviene revisar el contrato y los justificantes de pago antes de firmar o reclamar, para identificar con precisión qué se entregó, por qué concepto y con qué consecuencias puede exigirse su devolución.
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