¿Cómo comprobar si un alquiler es conforme a la ley?

1. Qué significa que un alquiler sea conforme a la ley

De forma breve: un alquiler conforme a la ley es aquel cuyo contrato, renta, duración, fianza, gastos y cláusulas encajan con la LAU, con la documentación del inmueble y, en su caso, con los pactos válidos entre arrendador y arrendatario.

El punto de partida está en el art. 4 LAU, que fija el régimen aplicable y el papel de la voluntad de las partes. Ahora bien, esa libertad contractual no es ilimitada: el art. 6 LAU prevé la nulidad de las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario normas imperativas o prohibitivas. Por eso, no basta con que una cláusula esté firmada; habrá que valorar si puede pactarse válidamente o si contradice la ley.

2. Qué documentos y datos conviene revisar antes de firmar

Antes de firmar, conviene revisar la identidad de quien arrienda, la dirección exacta del inmueble, el uso como vivienda habitual y la correspondencia entre el piso visitado y el que figura en el contrato. También puede ser útil comprobar la situación posesoria y pedir documentación básica del inmueble.

• Documento de identidad de las partes y, si actúa un representante, acreditación suficiente.
• Descripción de la vivienda, anejos, mobiliario e inventario de entrega.
• Certificado de eficiencia energética, cuando resulte exigible.
• Recibos o información sobre suministros y gastos repercutibles.
• Estado real de conservación de la vivienda, para evitar controversias posteriores.

Si existen dudas sobre la habitabilidad o sobre obras previas, dependerá de la documentación disponible y del contexto autonómico o municipal. En esos casos, conviene extremar la revisión antes de entregar cantidades.

3. Qué aspectos del contrato de alquiler deben encajar con la LAU

Los aspectos más sensibles suelen ser la duración, la prórroga, el desistimiento, la renta y las obligaciones de conservación.

La duración mínima y sus efectos deben revisarse conforme al art. 9 LAU, mientras que la prórroga exige comprobar lo previsto en el art. 10 LAU. Si el inquilino quiere dejar la vivienda antes de tiempo, habrá que revisar el art. 11 LAU sobre desistimiento y si existe pacto válido de indemnización.

En materia de renta, el art. 17 LAU permite que las partes acuerden su importe, pero conviene verificar cómo, cuándo y por qué medio se pagará. En cuanto a reparaciones y conservación, el art. 21 LAU distingue entre obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y pequeñas reparaciones por el desgaste derivado del uso ordinario. Además, el art. 23 LAU hace aconsejable revisar si el arrendatario necesita autorización para determinadas obras.

4. Qué cláusulas conviene revisar por si pudieran ser abusivas o nulas

No toda cláusula desfavorable es necesariamente inválida, pero sí conviene analizar si perjudica al arrendatario contra una norma imperativa. Ese control conecta de nuevo con el art. 6 LAU.

• Cláusulas que alteren la duración mínima o la prórroga legal en contra de la LAU.
• Pactos que trasladen al inquilino reparaciones que puedan corresponder al arrendador según el art. 21 LAU.
• Limitaciones del desistimiento incompatibles con el art. 11 LAU.
• Causas de resolución redactadas de forma expansiva o confusa, que conviene contrastar con el art. 27 LAU.

5. Cómo comprobar renta, fianza, gastos y actualizaciones

La renta debe aparecer claramente fijada en el contrato, con su forma de pago y periodicidad, conforme al art. 17 LAU. La actualización de la renta no debe darse por supuesta: conviene revisar si existe pacto expreso y en qué términos, dentro del marco del art. 18 LAU.

Respecto de la fianza, el art. 36 LAU establece el régimen legal básico. Si además se pactan garantías adicionales, como aval bancario o depósito adicional, habrá que revisar su redacción, cuantía y condiciones de devolución.

En cuanto a los gastos generales y servicios individuales, el art. 20 LAU obliga a distinguir bien qué se paga por renta y qué conceptos se repercuten aparte. Para evitar dudas, puede ser útil esta lista de comprobación:

• Importe exacto de la renta y fecha de pago.
• Existencia o no de pacto de actualización.
• Fianza entregada y justificante.
• Gastos de comunidad, IBI o suministros: solo si constan con claridad cuando proceda.
• Inventario y estado de la vivienda al inicio.

6. Qué hacer si detectas dudas o irregularidades en el alquiler

Si detectas cláusulas dudosas, diferencias entre la vivienda y el contrato o problemas con renta, fianza o gastos, lo más prudente suele ser no firmar sin revisar antes toda la documentación. Si el contrato ya está en vigor, conviene conservar comunicaciones, recibos, inventario y cualquier prueba del estado del inmueble.

Dependiendo del caso, puede ser aconsejable solicitar una revisión jurídica del contrato para valorar si la cláusula puede sostenerse, si procede negociar una corrección o si, en su caso, cabe plantear una reclamación. El alcance de esa reclamación dependerá del contenido contractual, de la documentación disponible y del tipo de incumplimiento.

En resumen, para comprobar la legalidad del alquiler conviene revisar duración, prórrogas, renta, actualización, fianza, gastos, reparaciones, inventario y documentación del inmueble. Hacer esa comprobación antes de firmar puede evitar conflictos posteriores; y si ya has firmado, una revisión jurídica preventiva del contrato puede ser el siguiente paso más razonable.