¿Quién debe pagar la tasa de basuras en un alquiler?

Qué es la tasa de basuras y por qué importa

La tasa de basuras, también llamada tasa de recogida de residuos sólidos urbanos, es un tributo municipal que grava el servicio de recogida y tratamiento de residuos. No es un impuesto general, sino una tasa: esto significa que se paga a cambio de un servicio específico prestado por el ayuntamiento. Su cuantía, periodicidad y forma de pago varían según el municipio, y puede estar vinculada a datos como el uso del inmueble (vivienda, local, garaje), su superficie, o el número de contenedores y frecuencia de recogida. En el contexto del alquiler, la duda recurrente es quién debe asumir el pago: ¿el inquilino que genera los residuos o el propietario titular del inmueble?

Entender la tasa de basuras es clave por tres razones. Primero, su importe anual puede ser significativo y afectar al coste real del alquiler. Segundo, los ayuntamientos aplican recargos por impago y pueden iniciar procedimientos de apremio contra el sujeto pasivo, lo que genera intereses y molestias. Tercero, un reparto incorrecto de gastos puede tensar la relación arrendador-arrendatario, provocar retenciones de fianza al final del contrato o incluso reclamaciones judiciales. Por eso, clarificar desde el inicio del arrendamiento quién paga la tasa de basuras evita conflictos y facilita una convivencia contractual sana.

Aunque en muchos municipios la tasa de basuras viene incluida en el recibo del IBI o se gestiona con padrones separados, siempre existe un “sujeto pasivo” designado por la ordenanza municipal. En la práctica del mercado de alquiler, además, lo determinante suele ser lo que diga el contrato de arrendamiento: si el contrato reparte los gastos de manera clara y conforme a la normativa, ese pacto regirá la relación. Si no dice nada, habrá que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a la ordenanza local para saber a quién corresponde.

Marco legal básico en España

En España, la regulación de los arrendamientos urbanos se apoya en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para viviendas y usos distintos de vivienda (locales, oficinas, etc.). La LAU permite que las partes pacten el reparto de los gastos, incluyendo tributos, tasas y servicios, siempre que no se vulneren derechos irrenunciables del inquilino. Paralelamente, la potestad tributaria municipal fija, mediante ordenanza, quién es el sujeto pasivo de la tasa de basuras, cómo se calcula y cómo se liquida. Estas dos piezas —contrato y ordenanza— conviven: el contrato define la relación interna entre propietario e inquilino; la ordenanza define la relación con el ayuntamiento.

Así, puede ocurrir que la ordenanza señale como sujeto pasivo al titular del inmueble o a quien hace uso efectivo del servicio (el ocupante). Sin embargo, incluso si el ayuntamiento gira la tasa al propietario, nada impide que, por contrato, se pacte que el inquilino reembolse ese coste porque es quien se beneficia de la recogida de residuos durante el arrendamiento. El matiz importante es que el ayuntamiento reclamará el pago a quien figure como obligado tributario; el pacto contractual operará entre las partes para equilibrar el coste.

En el ámbito de vivienda habitual, la práctica habitual es que el inquilino asuma los suministros (agua, luz, gas) y ciertos gastos repercutibles, mientras que el propietario abona tributos como el IBI. La tasa de basuras ocupa una zona intermedia y, dependiendo de la ciudad, puede tratarse como gasto repercutible al inquilino o quedarse a cargo del propietario. En locales comerciales, por el mayor peso de la actividad y generación de residuos, es frecuente repercutirla al arrendatario. Y en arrendamientos de temporada o vacacionales, suele estar incluida en el precio, por ser estancias cortas y gestión simplificada.

Quién paga por defecto: inquilino o propietario

Si el contrato no dice nada, hay que mirar dos focos: la ordenanza municipal (quién es el sujeto pasivo) y los usos del mercado para ese tipo de arrendamiento. En muchas ciudades, la tasa de basuras se asocia al uso efectivo del inmueble, por lo que es razonable que la asuma quien lo ocupa: el inquilino. No obstante, en otras se gira junto con el IBI o al titular catastral, lo que apunta al propietario como obligado principal ante el ayuntamiento. Como regla orientativa, en vivienda habitual sin pacto, el propietario suele pagar la tasa si la ordenanza le designa; en cambio, si la ordenanza apunta a quien utiliza el inmueble o permite la repercusión, el coste se deriva al inquilino.

¿Por qué existe esa diferencia? Porque la tasa de basuras, a diferencia de un suministro medible, se calcula por criterios objetivos (uso, superficie, tipo de inmueble) y se devenga por periodos. Si el inquilino entra o sale a mitad de año, debe prorratearse con justicia: quien disfrutó del servicio en cada periodo debería soportar el coste correspondiente. En ese sentido, incluso cuando el propietario es el sujeto pasivo formal ante el ayuntamiento, es lógico repercutir al inquilino la parte proporcional del periodo en que ocupó la vivienda o el local.

En locales comerciales, la praxis es más clara: el inquilino suele hacerse cargo por ser quien genera la actividad, pudiendo existir incluso tasas diferenciadas por tipo de negocio. En viviendas compartidas o habitaciones, el pagador es el arrendatario principal que luego reparte internamente entre convivientes. Y en alquileres con servicios incluidos (“todo incluido”), el precio ya incorpora la tasa, por lo que el propietario la gestiona y asume el riesgo de variaciones.

Cláusulas en el contrato de alquiler

El mejor antídoto contra los conflictos por la tasa de basuras es una cláusula clara en el contrato. Debe indicar quién la paga, cómo se acredita su importe, cuándo se liquida y cómo se prorratea si el arrendamiento empieza o termina a mitad de periodo. También conviene precisar qué ocurre si el ayuntamiento modifica la cuantía o la periodicidad, y si el propietario paga primero y luego repercute al inquilino mediante justificante, o si se domicilia directamente a nombre del arrendatario cuando la ordenanza lo permite.

Una redacción eficaz suele incluir: (i) identificación del concepto (“tasa de recogida de residuos urbanos del Ayuntamiento de X”); (ii) criterio de asunción (“será a cargo del arrendatario durante la vigencia del contrato” o “será a cargo del arrendador, incluido en la renta”); (iii) forma de pago (p. ej., reembolso contra recibo en 10 días desde su presentación); (iv) prorrateo por meses naturales para altas/bajas; y (v) consecuencias del impago (considerarlo renta a efectos de mora o causa de resolución si se acumulan varios impagos de gastos repercutibles).

Además, si la tasa viene integrada con otros tributos como el IBI en el mismo recibo, la cláusula debe prever cómo separar importes. El propietario puede aportar el desglose municipal o, en su defecto, pactar una cantidad fija anual con regularización a final de año. En contratos de local, es habitual incluir una cláusula de “gastos e impuestos repercutibles” que engloba tasa de basuras, saneamiento, alcantarillado o cualquier tasa vinculada al uso. En alquileres temporales, para simplificar, puede fijarse como “incluida en el precio”, evitando gestiones durante estancias cortas.

Casos prácticos: vivienda, local y temporal

Para bajar la teoría a la práctica, analicemos tres escenarios típicos. Vivienda habitual: Un propietario alquila un piso durante todo el año. La ordenanza municipal designa como sujeto pasivo al titular catastral, pero permite la repercusión contractual. El contrato establece que la tasa de basuras la paga el inquilino prorrateada. El ayuntamiento gira el recibo al propietario en enero por el año completo; el propietario lo paga y facilita el justificante al inquilino, que le reembolsa 12 mensualidades iguales junto con la renta o en un pago único, según lo pactado. Si el inquilino entra en abril, se prorratean 9 meses (abril–diciembre).

Local comercial: Un restaurante genera residuos con mayor frecuencia y volumen. La ordenanza puede fijar tramos por actividad. El contrato suele atribuir esta tasa al arrendatario, con obligación de alta y mantenimiento al día. Además, se recomienda añadir inspección y entrega de justificantes periódicos para evitar acumulación de deuda que luego recaiga en el titular del inmueble.

Alquiler temporal/vacacional: Estancias de corta duración apenas permiten una gestión individualizada de la tasa. Por eso, se integra en el precio. El propietario asume el pago al ayuntamiento y repercute de manera indirecta al incluirlo en la tarifa. Si la ciudad introduce una tasa variable por generación, puede ajustarse el precio por estancia o aplicar una cantidad fija razonable en términos de marketing y transparencia.

Otros supuestos: habitaciones dentro de una vivienda compartida, donde el arrendatario principal asume y reparte; co-living, con servicios centralizados; y cocheras/trasteros, donde a menudo no hay tasa o es simbólica. En todos los casos, la solución óptima es la previsión contractual, el prorrateo justo y la comunicación fluida entre las partes, evitando sorpresas al cierre del contrato.

Comunidad, servicios y otros gastos relacionados

La tasa de basuras convive con otros conceptos que suelen confundirse: gastos de comunidad, IBI, tasas de alcantarillado o saneamiento, y suministros (agua, luz, gas). Es esencial diferenciarlos. Los gastos de comunidad se refieren al mantenimiento de elementos comunes (ascensor, limpieza, portería, seguros, etc.). Salvo pacto en contrario, en vivienda los suele asumir el propietario, aunque es común repercutir los ordinarios al inquilino con una cantidad mensual. El IBI es un impuesto municipal sobre bienes inmuebles que normalmente paga el propietario; su repercusión al inquilino es menos habitual y debe estar expresamente pactada en locales.

Las tasas de saneamiento o alcantarillado, cuando existen, funcionan de modo similar a la de basuras: servicio específico, cuantía municipal y posible repercusión contractual. Los suministros son consumos medibles y, por tanto, casi siempre van a cargo del inquilino, que pone los contratos a su nombre y paga según lectura. Entender esta jerarquía ayuda a armar un contrato coherente: propietario asume tributos estructurales (IBI) y el inquilino los costes ligados al uso (suministros, basuras si así se pacta), con matices según cada ciudad y tipo de arrendamiento.

Cuando la comunidad presta un servicio de recogida interna o compactadores, podría repercutirse vía cuota comunitaria. En ese caso, conviene identificar si la tasa municipal está incluida en las cuotas o se gira aparte. Si el propietario paga comunidad y luego repercute una parte al inquilino, debe aclararse por escrito qué concepto se está trasladando para evitar duplicidades (pagar dos veces por la misma recogida).

Cómo calcular, gestionar y reclamar la tasa

El cálculo de la tasa de basuras depende de la ordenanza local, pero suele considerar el uso (vivienda vs. actividad), la superficie, el número de recipientes o la frecuencia de recogida. Para gestionar el pago en un alquiler, adopta un procedimiento simple: (1) identifica el importe anual y su periodo; (2) define por contrato quién paga y cómo se prorratea; (3) establece la mecánica de cobro (reembolso contra recibo, domiciliación a nombre del inquilino si es posible, o cantidad fija con regularización anual); (4) guarda justificantes y comunicaciones.

Si hay discrepancias, aplica este orden: contrato → ordenanza municipal → principios de buena fe y prorrata por tiempo de uso. Si el propietario pagó toda la anualidad pero el inquilino entró en junio, corresponde reclamarle de junio a diciembre. A la inversa, si el inquilino salió en marzo, puede exigir devolución proporcional si había adelantado el año completo. Documentar la entrega de llaves y el parte de salida es clave para fijar la fecha efectiva de cese de ocupación.

Para reclamar, primero intenta una solución amistosa con un desglose claro y copia del recibo. Si no hay acuerdo, remite un burofax o comunicación fehaciente detallando el cálculo y el fundamento contractual. En última instancia, cabe la vía judicial de cantidad si el importe lo justifica. Recuerda que el ayuntamiento exigirá el pago al sujeto pasivo; la discusión sobre quién soporta el coste es entre las partes. Evita retrasos: los recargos e intereses encarecen el problema y suelen ser más difíciles de repercutir si no están pactados.

Impagos, cambios de titular y mudanzas

Ante un impago de la tasa de basuras, distingue dos planos: la obligación frente al ayuntamiento y la relación interna entre arrendador y arrendatario. Si el ayuntamiento gira la tasa al propietario, éste debe evitar recargos abonando en plazo y, después, repercutir contractualmente al inquilino con el justificante. Si la tasa está domiciliada a nombre del inquilino y no paga, el propietario debe instarle por escrito y, en su caso, asumir el pago para frenar recargos, reservándose la acción de repetición contra el inquilino según contrato.

Los cambios de titular o domiciliación dependen de la ordenanza. En algunos municipios, el ocupante puede figurar como sujeto pasivo o al menos como responsable del pago; en otros, sólo el titular del inmueble. Cuando el inquilino entra o sale, conviene comunicarlo al ayuntamiento si el sistema lo prevé, para ajustar padrones o evitar que se liquiden periodos a la persona equivocada. Si no es posible, el prorrateo contractual y la trazabilidad documental serán la herramienta para equilibrar cuentas.

En mudanzas a mitad de año, acuerda por escrito el prorrateo exacto (por meses o por días si el contrato lo precisa). Al entregar llaves, incorpora a la liquidación final una línea específica “tasa de basuras (periodo X–Y)”, junto con suministros y pequeñas reparaciones. Esto reduce el margen de discusión al devolver la fianza. Si hay desacuerdo, un desglose claro con las fechas de entrada y salida firmadas por ambas partes es la mejor defensa.

Consejos prácticos para propietarios e inquilinos

Para propietarios: Define desde el primer minuto si la tasa de basuras va incluida en la renta o se repercute aparte. Si tu municipio gira el recibo al titular catastral, plantéate pagar en plazo y repercutir con justificantes para evitar recargos. Incluye una cláusula clara de prorrateo y exige al inquilino un correo de confirmación cuando reciba el desglose. En locales, pide certificado de estar al corriente en cada renovación o revisión de renta. Lleva un archivo digital con recibos y comunicaciones (fecha, importe, periodo) para poder cuadrar en la liquidación final sin fisuras.

Para inquilinos: Antes de firmar, pregunta expresamente por la tasa de basuras: cuantía aproximada anual, quién paga y cómo se liquida. Si se prorratea, solicita que quede escrito el método (por meses naturales) y el calendario de reembolso. Evita “sorpresas” a final de año pidiendo copia del recibo en el momento del pago. Si el propietario incluye la tasa en la renta, confirma que no habrá regularizaciones extra salvo cambios normativos. En salidas a mitad de año, entrega llaves con acta y calendario de prorrateo para que la devolución de fianza no se demore por este concepto.

Para ambos, la clave es la previsibilidad. Un par de correos o un anexo simple con importes, periodos y fórmula de prorrateo evita la mayoría de disputas. Y si cambia la ordenanza municipal, actualizad el anexo con la nueva cuantía para que todos sepan a qué atenerse. En contratos de larga duración, revisar anualmente la situación (importes, domiciliaciones, correos de contacto) es una buena práctica que reduce incidencias.

Preguntas frecuentes

¿La tasa de basuras la paga siempre el inquilino? No. Depende del contrato y de la ordenanza municipal. Muchas veces se repercute al inquilino por ser quien usa el inmueble, pero si el contrato guarda silencio y la ordenanza designa al propietario, éste será el obligado ante el ayuntamiento. Entre las partes, puede pactarse un reembolso proporcional al tiempo de ocupación.

Si entro a mitad de año, ¿pago todo o sólo mi parte? Lo razonable es prorratear por el tiempo de ocupación efectiva, salvo que el contrato disponga otra cosa y sea acorde a la normativa. Un buen contrato establece el prorrateo por meses naturales y cómo se regulariza en la liquidación final.

¿Puede el propietario descontar la tasa de la fianza? Puede hacerlo si el inquilino debía pagarla según contrato y no lo hizo, o si procede una regularización por prorrateo. Debe aportar justificantes y cálculo detallado. Si hay desacuerdo, lo mejor es documentar fechas de entrada/salida y acudir a mediación o reclamación formal.

En locales comerciales, ¿quién suele pagar? Por práctica general, el arrendatario, porque la tasa suele estar ligada a la actividad y volumen de residuos. El contrato debe reflejarlo y exigir justificantes periódicos para evitar deudas que afecten al propietario.

¿Qué hago si la ordenanza cambia el importe a mitad de contrato? Notificad el cambio y ajustad el anexo de gastos. Si la tasa está incluida en la renta, puede pactarse una revisión específica; si se repercute aparte, bastará con actualizar el desglose y, en su caso, el prorrateo del periodo afectado.