¿Quién paga la derrama de la comunidad en un alquiler?

¿Qué es una derrama de la comunidad?

La derrama de la comunidad es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para afrontar gastos que no se cubren con el presupuesto ordinario: reparaciones urgentes, obras de conservación, mejoras en elementos comunes, instalación de ascensor, rehabilitación energética, impermeabilización de cubiertas, entre otros. No es un recibo periódico como la cuota de comunidad, sino un pago adicional y temporal que se reparte entre propietarios según su coeficiente o el criterio que fije el acuerdo adoptado en junta.

En el contexto del alquiler, la duda surge porque el inquilino disfruta del inmueble y de los elementos comunes (portales, ascensor, zonas de paso), pero la titularidad de esas zonas corresponde a los propietarios. Por ello conviene distinguir entre quién es el obligado frente a la comunidad (siempre el propietario) y quién asume económicamente la derrama dentro de la relación arrendaticia (propietario o inquilino según la naturaleza del gasto y lo pactado).

Además, las derramas pueden ser de conservación/obligatorias (para mantener la seguridad, habitabilidad o accesibilidad) o de mejora (para incrementar prestaciones, como un gimnasio comunitario o paneles solares). Esta diferencia es crucial para decidir quién paga en un alquiler: lo habitual es que el propietario soporte las derramas estructurales y el inquilino solo contribuya a gastos derivados del uso ordinario, salvo que exista un acuerdo claro y válido que disponga otra cosa.

Marco legal en alquiler: LAU y Código Civil

La relación entre propietario e inquilino se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Por su parte, el inquilino asume las pequeñas reparaciones por el desgaste derivado del uso ordinario. Paralelamente, la propiedad horizontal (régimen de comunidades) obliga a los propietarios a contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación.

En la práctica, la comunidad aprueba una derrama y gira el recibo al propietario. Después, entre propietario e inquilino se determina si ese coste puede trasladarse (total o parcialmente) según el contrato y la naturaleza del gasto. Los tribunales suelen diferenciar entre conservación obligatoria —a cargo del propietario— y mejoras —también, salvo pacto expreso y válido que, además, no deteriore el derecho de habitabilidad del inquilino ni contravenga normas imperativas—.

• El propietario responde frente a la comunidad por todas las derramas aprobadas.
• La LAU impone al arrendador el deber de mantener la vivienda habitable y atender reparaciones no imputables al uso del inquilino.
• El arrendatario se ocupa del mantenimiento menor por desgaste: grifos, persianas, pequeños ajustes y similares.

Por ello, incluir cláusulas claras en el contrato de alquiler reduce conflictos: qué gastos de comunidad están incluidos en la renta, si hay repercusión de gastos ordinarios y cómo se trata la derrama de la comunidad cuando aparece durante el contrato.

Quién paga la derrama en un alquiler: casos generales

Regla práctica: si la derrama financia obras estructurales, de conservación o de accesibilidad en elementos comunes, la paga el propietario. El inquilino no está obligado, porque no es titular del inmueble ni de los elementos comunes y porque la LAU atribuye al arrendador el mantenimiento que garantice habitabilidad. Ejemplos: reparación de cubierta, fachada, estructura, sustitución del ascensor por seguridad, eliminación de barreras arquitectónicas, impermeabilizaciones y rehabilitación energética.

En cambio, cuando la derrama está asociada a mejoras voluntarias que exceden la conservación (p. ej., una piscina nueva o paneles para ahorro futuro), lo ordinario es que también las soporte el propietario, salvo que exista un pacto expreso que prevea la repercusión de ciertos costes al inquilino y que dicha repercusión sea proporcional, transparente y no contraria a la LAU.

Otra clave temporal: si la derrama se aprueba antes del inicio del alquiler, puede pactarse que el coste esté ya integrado en la renta. Si se aprueba durante el contrato, cualquier intento de repercusión al inquilino exige base contractual clara y que la naturaleza del gasto lo permita. Incrementar la renta de forma unilateral por una derrama no pactada es fuente habitual de conflictos.

Excepciones y acuerdos especiales

La autonomía de la voluntad permite introducir cláusulas específicas sobre gastos de comunidad y derramas, siempre que respeten la LAU y no impliquen renuncia de derechos esenciales del inquilino. Algunas fórmulas frecuentes en alquileres de larga duración o en locales de negocio incluyen que el arrendatario asuma ciertas mejoras de eficiencia de las que se beneficia directamente (por ejemplo, placas solares que reduzcan consumos) o una parte de ellas, a cambio de una renta más baja.

También es posible pactar que el inquilino abone gastos ordinarios de comunidad —limpieza, luz de escalera, mantenimiento periódico—, dejando claro que no incluye derramas. Este tipo de redacciones evitan confusiones. Si se desea contemplar derramas concretas, la cláusula debe identificar la naturaleza (mejora/eficiencia), la vigencia y el límite (tope anual, prorrateo, documentación justificativa), y prever que si la derrama afecta a conservación/seguridad el coste será del propietario.

• Locales de negocio: se admiten pactos más amplios, pero conviene delimitar expresamente qué se entiende por mejora y qué por conservación.
• Alquileres con opción de compra: puede acordarse la asunción parcial de mejoras por el arrendatario, dada su expectativa de adquisición.
• Programas de rehabilitación energética: si existen subvenciones, debe fijarse quién las solicita y quién se beneficia.

En cualquier caso, las cláusulas genéricas que pretendan cargar “todas las derramas” al inquilino suelen ser discutibles y, si afectan a habitabilidad, pueden ser ineficaces. La transparencia y el detalle son la mejor garantía para ambas partes.

Tipos de obras y su reparto

Para decidir quién paga la derrama de la comunidad en un alquiler, ayuda clasificar la obra:

• Conservación y seguridad: reparación de tejado, fachada, estructura, canalizaciones comunes, impermeabilización, cambios obligatorios por ITE. Regla: coste a cargo del propietario.
• Accesibilidad: instalación o adaptación de ascensor, salvaescaleras. Suele considerarse necesaria y recae en el propietario.
• Eficiencia energética: aislamiento, aerotermia comunitaria, paneles solares. Aunque mejoran el uso, normalmente las asume el propietario salvo pacto claro de reparto.
• Mejoras de confort/amenities: zonas comunes nuevas, jardinería especial, domótica en portales. Por defecto, propietario.

Conviene diferenciar la derrama de otros conceptos: el IBI (normalmente a cargo del propietario salvo pacto de repercusión), los seguros (edificio y continente) y los suministros (a cargo del usuario: inquilino). Esta separación evita mezclar obligaciones distintas bajo la etiqueta “gastos de comunidad”.

Cómo reflejarlo en el contrato

Un contrato claro minimiza disputas. Propón una cláusula que distinga entre gastos ordinarios de comunidad (si se repercuten o se incluyen en la renta) y derrama. Una redacción efectiva incluye: (i) definición de derrama, (ii) naturaleza de los gastos repercutibles, (iii) documentación exigible (acta y presupuesto), (iv) método de prorrateo temporal si el arrendamiento comienza o termina durante la vigencia de la derrama, y (v) límites cuantitativos.

• Transparencia: indicar si la renta “incluye comunidad ordinaria” y que “las derramas por conservación, seguridad y accesibilidad” son exclusivamente del propietario.
• Revisión: prever que una subida de renta por derramas no pactadas es improcedente.
• Comunicación: plazo para notificar la aprobación de derramas y entrega de justificantes.
• Garantías: si se repercute alguna mejora pactada, fijar un tope anual o una cantidad máxima mensual aparte de la renta.

Este enfoque respeta la LAU, facilita la planificación y evita sorpresas a mitad del contrato. Si alguna administración concede subvenciones, indícalo en un anexo con quién las solicita y a quién pertenecen.

Ejemplos prácticos y cálculos

Imagina una comunidad que aprueba una impermeabilización de cubierta por 60.000 €. Tu coeficiente es 2,5%. La derrama individual será 1.500 €, pagadera en 10 cuotas de 150 €. Si el piso está alquilado, lo habitual es que el propietario asuma el coste completo; si la obra mejora la eficiencia y existe cláusula de reparto (máximo 300 €/año para el inquilino), entonces podrías prorratear 25 €/mes durante 12 meses, siempre con justificantes.

Otro caso: instalación de ascensor en un edificio sin él, acordada por mayoría legal. Aunque el inquilino se beneficie, se considera obra necesaria de accesibilidad: coste del propietario. Un tercero: pintura del portal dentro del mantenimiento anual común. Si va con el presupuesto ordinario, puede estar ya incluido en la renta cuando el propietario asume la comunidad; si se financia vía derrama extraordinaria puntual, seguirá el mismo criterio general: propietario.

• Prorrateo temporal: si entras en el alquiler cuando la derrama ya va por la mitad, se pueden ajustar periodos, pero solo si estaba pactado y documentado.
• Fianza: no debe usarse para pagar derramas; está destinada a responder de daños y obligaciones del inquilino.
• IBI vs derrama: el IBI es anual y puede repercutirse por pacto; la derrama es extraordinaria y, salvo cláusula específica, corre a cargo del propietario.

Qué hacer si hay conflicto y reclamaciones

Cuando surge un desacuerdo sobre la derrama de la comunidad en un alquiler, lo primero es revisar el contrato y la documentación de la comunidad (acta, presupuesto, calendario). Si la cláusula es ambigua, se interpretará normalmente a favor del consumidor (inquilino) en viviendas. La vía práctica es negociar: o bien el propietario asume el 100%, o se pacta un ajuste de renta temporal si la mejora fue solicitada por el arrendatario y existe beneficio directo e inmediato.

Para reclamaciones, el propietario puede requerir por escrito el pago de cantidades que considere repercutibles solo si existe base contractual y justificantes. El inquilino, por su parte, puede oponerse si la derrama es de conservación o si no hay cláusula clara. Si la disputa persiste, cabe acudir a mediación o a la vía judicial. Es importante evitar compensaciones unilaterales (p. ej., el inquilino descuenta de la renta una derrama que abonó sin acuerdo) sin asesoramiento previo.

Consejos para propietarios

Anticípate a derramas previsibles: revisa ITE, planes de rehabilitación y acuerdos previos de la comunidad antes de alquilar. Si esperas obras relevantes, incorpora el coste al plan financiero y evita repercusiones posteriores. Define con precisión en el contrato qué gastos están incluidos en la renta y cuáles no. Facilita transparencia: cada vez que haya una comunicación de la comunidad con impacto económico, compártela con el inquilino y mantén una relación colaborativa.

• Cláusulas claras: distingue comunidad ordinaria y derramas; prohíbe usar la fianza para estos pagos.
• Documentación: conserva actas y facturas; si hay subvenciones, aclara su titularidad.
• Planificación: destina un fondo para imprevistos; evita subir la renta a mitad de contrato por derramas no pactadas.
• Comunicación: notifica en plazo y por escrito cualquier obra que afecte temporalmente al uso de la vivienda.

Una gestión profesional reduce impagos, conflictos y rotación de inquilinos. Al final, el criterio general es sencillo: la propiedad mantiene; el usuario conserva y cuida. Esta línea guía casi todos los supuestos, con la excepción de mejoras pactadas de forma específica.

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