Contrato de alquiler verbal: ¿es válido en España?

Qué es un contrato de alquiler verbal

Un contrato de alquiler verbal es un acuerdo de arrendamiento de vivienda alcanzado únicamente mediante la palabra entre arrendador y arrendatario, sin documento firmado. Aunque no exista soporte escrito, las partes pactan elementos esenciales: identificación del inmueble, renta, plazo, reparto de gastos y fecha de inicio. En la práctica, este tipo de acuerdo suele nacer por confianza, urgencia o desconocimiento de los riesgos jurídicos que conlleva.

En España, el régimen general de arrendamientos urbanos está regulado por la normativa aplicable, que fija derechos mínimos y límites a la autonomía de la voluntad para proteger la estabilidad del inquilino y dar seguridad al propietario. El hecho de que un contrato sea verbal no impide que exista contrato; simplemente complica su prueba y la concreción de sus cláusulas si surge conflicto. De ahí que el principal problema no sea la validez en sí, sino la acreditación del contenido del acuerdo y su alcance temporal.

En escenarios cotidianos, un alquiler verbal puede originarse cuando el inquilino se muda de forma inmediata, entrega fianza y empieza a pagar por transferencia sin que las partes lleguen a firmar. También es habitual en herencias, pisos compartidos, cesiones entre familiares o inmuebles de temporada. Pese a su aparente sencillez, cualquier variación relevante (actualización de renta, obras, admisión de mascotas, subarriendo) sin documento puede generar interpretaciones enfrentadas.

• Se constituye por consentimiento: no requiere forma escrita para nacer.
• Riesgo principal: falta de prueba y ambigüedades.
• Recomendación: documentar pagos y comunicaciones desde el primer día.

¿Es válido el alquiler verbal en España?

Sí. En España, los contratos en general son válidos por el mero consentimiento, salvo que la ley exija forma específica. El arrendamiento de vivienda no exige escritura pública ni forma escrita para su validez. Por tanto, un contrato de alquiler verbal puede ser plenamente eficaz: genera derechos y obligaciones, el inquilino adquiere el uso de la vivienda y el propietario el derecho a cobrar la renta.

Ahora bien, la forma escrita es altamente aconsejable porque facilita probar el contenido del pacto y acudir a vías rápidas en caso de incumplimiento. Sin escritura, cada extremo del acuerdo (duración, actualizaciones, reparaciones, prohibiciones) puede quedar abierto a debate. En un juicio, ambas partes pueden aportar mensajes, recibos y testigos, pero el riesgo de incertidumbre es mayor. Además, ciertos efectos prácticos como inscribir el contrato o formalizar cesiones ante terceros suelen requerir documento.

En términos de protección, un contrato de alquiler verbal no rebaja los derechos mínimos del inquilino previstos por la normativa aplicable: duración obligatoria en función del tipo de arrendador, prórrogas, límites a garantías adicionales, notificaciones para recuperar la vivienda, etc. Lo que sí puede complicarse es demostrar exactamente qué se pactó y cuándo, por ejemplo, si la renta incluía suministros, si había plaza de garaje, o si se permitían mascotas.

• Validez: el consentimiento basta para formar contrato.
• Riesgos: prueba insuficiente, cláusulas difusas.
• Recomendación: firmar cuanto antes un documento con cláusulas claras.

Cómo demostrar el contrato verbal

Demostrar un contrato verbal implica acreditar dos cosas: la existencia del acuerdo y sus condiciones. La primera suele probarse con la posesión del inmueble por parte del inquilino (entrega de llaves, empadronamiento, seguros de hogar, correspondencia) y con la contraprestación (pagos periódicos, transferencia de la renta, ingreso de fianza). La segunda requiere evidencias sobre el contenido pactado: cuantía exacta de la renta, elementos incluidos, duración y reglas de uso.

Las pruebas más útiles son: transferencias bancarias con concepto “alquiler + dirección”, recibos o bizums periódicos, correos y mensajes donde se mencionen el piso, la renta y acuerdos específicos, fotografías de la entrega de llaves, contratos de suministros a nombre del inquilino, y testimonios de vecinos o familiares que presenciaron el acuerdo o su ejecución. Documentar cada pago y comunicación resulta decisivo.

Cuando hay discrepancias, los jueces valoran el conjunto de indicios: continuidad de pagos, coherencia de comunicaciones, actos propios de propietario e inquilino (por ejemplo, el casero atiende averías o el inquilino solicita reparaciones). Si no se puede acreditar el contenido, se aplican los mínimos legales y los usos comunes de la vivienda. Por ello, la parte más expuesta en un contrato verbal suele ser quien necesite hacer valer condiciones particulares (p. ej., incluir un trastero, aceptar mascotas, excluir una habitación).

• Pagos y fianza: prueba de la relación arrendaticia.
• Mensajes y correos: fijan términos discutidos.
• Testigos y actos propios: refuerzan la versión coherente.

Derechos y obligaciones

El contrato de alquiler verbal no elimina los derechos y obligaciones que la normativa atribuye a cada parte. El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, realizar reparaciones necesarias para conservarla apta para el uso y garantizar el disfrute pacífico del inquilino. El arrendatario debe pagar la renta en tiempo y forma, usar la vivienda como residencia, cuidar el inmueble como un buen padre de familia y notificar incidencias de mantenimiento.

Respecto a reparaciones, se distingue entre las que corresponden al propietario (conservación, averías estructurales, elementos comunes cuya reparación no derive del uso ordinario) y las pequeñas reparaciones por desgaste, a cargo del inquilino. Sin contrato escrito, estas fronteras pueden generar fricción; por ello conviene dejar trazabilidad de las incidencias (fotos, emails, partes de reparación) y solicitar autorizaciones por escrito si el inquilino asume trabajos extraordinarios.

En cuanto a uso, subarrendar o ceder la vivienda suele requerir consentimiento expreso. Tener mascotas o realizar actividades profesionales puede estar permitido o no según lo pactado y las normas de convivencia. En ausencia de documento, los usos normales y la buena fe son la guía, pero si hay conflicto será más difícil defender acuerdos no escritos.

• Propietario: conservación, habitabilidad y paz en el uso.
• Inquilino: renta, cuidado, uso residencial y avisos.
• Subarriendo/cesión: mejor consentimiento escrito para evitar dudas.

Duración, prórrogas y renta

La duración del alquiler verbal puede pactarse libremente, pero en viviendas habituales rigen duraciones mínimas y prórrogas obligatorias a favor del inquilino si el arrendador es persona física o jurídica, según el marco vigente. En ausencia de pacto claro, se presume la continuidad de la relación mientras el inquilino paga y el propietario acepta, o hasta que se realice la notificación de no renovación conforme a los plazos legales. La prórroga tácita es un fenómeno frecuente en contratos verbales: nadie dice nada y el alquiler continúa en las mismas condiciones.

La renta se fija por acuerdo y se paga en la forma convenida (normalmente transferencia). Si se pretende actualizar la renta, conviene notificarlo por escrito indicando base, porcentaje o índice y fecha de efecto. Sin documento, las actualizaciones improvisadas son fuente habitual de conflicto: la parte que quiera cambiar la renta debe poder demostrar que el inquilino fue informado y consintió.

En caso de recuperación de la vivienda por necesidad del propietario o finalización, la validez de la notificación y el respeto de los plazos son claves. Un contrato verbal no exime de estos requisitos; simplemente vuelve más discutible qué se acordó. La mejor práctica consiste en remitir comunicaciones fehacientes (correo certificado o burofax) para fijar una cronología clara.

• Duración y prórrogas: reglas mínimas legales aplicables.
• Actualización de renta: notificación y método objetivo.
• Notificaciones: hazlas fehacientes para dotarlas de seguridad.

Fianza, gastos y suministros

La fianza es obligatoria en los arrendamientos de vivienda, incluso si el contrato es verbal. Normalmente equivale a una mensualidad de renta para vivienda habitual y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Es importante que el inquilino obtenga justificante del depósito o, al menos, del recibo entregado al propietario. Sin contrato escrito, el resguardo de la transferencia o del efectivo cobra especial relevancia para acreditar su existencia y posterior devolución.

Respecto a gastos, la conservación ordinaria del inmueble y las reparaciones necesarias son, en principio, a cargo del propietario, mientras que los pequeños arreglos por desgaste los asume el inquilino. Los suministros (luz, agua, gas, internet) pueden estar incluidos en la renta o pagarse aparte. Si no hay escritura que lo especifique, revisa quién figura como titular y pacta por escrito cómo se reparten. Para evitar disputas, conviene tomar lecturas de contadores al inicio y fin de la relación, guardar facturas y conservar capturas de los estados.

En entregas y devoluciones, dejar actas fotográficas del estado del piso y un inventario de mobiliario ayuda a resolver reclamaciones. La retención de fianza por desperfectos exige pruebas: facturas, presupuestos, informes y fotos que acrediten que los daños exceden el desgaste normal. Un acuerdo verbal sin soporte dificulta pero no impide reclamar; la documentación complementaria será el soporte de tu posición.

• Fianza obligatoria y depósito autonómico.
• Reparaciones: conservación vs. pequeñas reparaciones.
• Suministros: titularidad, lecturas y reparto de costes.

Impagos, desahucio y resolución de conflictos

El impago de la renta es causa de resolución del contrato, sea verbal o escrito. Para gestionar la situación, el propietario debe realizar una reclamación fehaciente del importe debido y, si no hay acuerdo, puede interponer demanda de desahucio por falta de pago. Aunque no exista contrato firmado, la existencia del arrendamiento puede acreditarse con justificantes previos de pago, posesión de la vivienda, comunicaciones, fianza y testigos. La clave es aportar un hilo probatorio que muestre que el inquilino ocupa como arrendatario y debía una renta concreta.

El inquilino dispone de la posibilidad de enervar la acción pagando lo debido en los términos que establezca la normativa procesal, siempre que no lo haya hecho con anterioridad en el último año o existan circunstancias que lo impidan. Si hay discrepancias sobre la cuantía o sobre si determinados importes (p. ej., suministros) estaban incluidos, el juez valorará la documentación, mensajes y recibos. La falta de contrato escrito no impide el desahucio, pero añade debate sobre el contenido del acuerdo.

Más allá del impago, otros incumplimientos (daños, actividades molestas, subarriendo inconsentido) también pueden motivar resolución. Antes de litigar, es recomendable explorar soluciones negociadas: reducción temporal de renta, calendario de pagos, mediación vecinal o municipal. Un buen cierre por escrito (entrega de llaves, estado del piso, liquidación de fianza) evitará conflictos futuros.

• Reclamación fehaciente antes de demandar.
• Enervación del desahucio: pagar a tiempo y una sola vez.
• Acuerdos escritos: mejoran la ejecutabilidad y la paz social.

Consejos y formalización por escrito

Si ya estás en un contrato de alquiler verbal, puedes reducir riesgos con medidas sencillas: documenta pagos por transferencia, usa conceptos claros (renta + dirección + mes), centraliza comunicaciones por correo electrónico, guarda fotos del estado del piso, solicita facturas de reparaciones y pide confirmación escrita de acuerdos puntuales. Estas acciones crean un “dossier” probatorio que, llegado el caso, facilitará cualquier reclamación.

Lo ideal es formalizar por escrito cuanto antes. Para ello, remite una propuesta de contrato que recoja: identificación de partes e inmueble, duración inicial, prórrogas, renta y método de actualización, fianza y garantías adicionales, inventario, reparaciones y mantenimiento, regla de visitas, prohibitivas (subarriendo, actividades molestas), política de mascotas, asignación de suministros, y procedimiento de resolución de conflictos y notificaciones. Acompaña un anexo de inventario con fotografías y lecturas de contadores de inicio.

Si el propietario o el inquilino se resisten a firmar, plantea una adenda que recoja, al menos, los puntos sensibles: renta, duración y reparto de gastos. Incluso un documento breve firmado por ambas partes aporta una claridad enorme frente al puro acuerdo verbal. Y si la relación termina, deja constancia del estado del piso y de la liquidación de fianza en un acta de entrega de llaves. Es la mejor inversión para cerrar bien.

• Centraliza pagos y mensajes.
• Propuesta de contrato o adenda de mínimos.
• Acta de entrega de llaves al finalizar.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato de alquiler verbal es legal en España? Sí, es válido porque la ley no exige forma escrita para su existencia. No obstante, resulta menos seguro al dificultar la prueba del contenido y de las condiciones pactadas. Siempre es recomendable firmar por escrito para evitar malentendidos y agilizar soluciones en caso de conflicto.

¿Cómo demuestro que tengo un alquiler verbal? Conjunto de indicios: pagos periódicos de renta con concepto claro, fianza, posesión del inmueble (llaves, empadronamiento), contratos de suministros, correos y mensajes donde se hable del piso, y testigos. Cuanta más trazabilidad, mejor.

¿Puedo actualizar la renta en un contrato verbal? Sí, si se acuerda. Lo aconsejable es notificar por escrito el método de actualización y la fecha de efecto. Sin documento, las subidas improvisadas generan conflicto y pueden ser discutidas por falta de prueba.

¿Quién paga las reparaciones? Por regla general, el propietario asume las necesarias para conservar la vivienda apta y el inquilino las pequeñas reparaciones por desgaste. Para evitar disputas, documenta incidencias y pide presupuestos o autorizaciones por escrito.

¿Qué pasa si hay impago? El propietario puede reclamar y, en su caso, interponer desahucio por falta de pago. El inquilino, si cumple los requisitos, puede enervar la acción pagando lo debido una vez. Aunque no haya contrato escrito, la relación arrendaticia puede probarse con pagos anteriores, posesión y comunicaciones.