Qué hacer si el casero se niega a devolver la fianza

Derecho a la devolución de la fianza: marco legal y concepto

La fianza de arrendamiento es una garantía en metálico que el inquilino entrega al inicio del contrato para cubrir posibles impagos de rentas y suministros o daños imputables más allá del uso normal. En vivienda habitual, lo habitual es una mensualidad; en otros arrendamientos, puede ser superior. Finalizado el contrato, el arrendatario tiene derecho a la devolución íntegra de la fianza si ha cumplido con sus obligaciones y devuelve la vivienda en buen estado, salvo las cantidades que el arrendador pueda justificar y liquidar. Este derecho no es discrecional: es exigible y se activa tras la entrega efectiva de llaves y la recuperación de la posesión por el casero.

Es importante distinguir entre fianza legal y garantías adicionales (depósitos complementarios, avales o seguros de impago). La reclamación de la fianza se centra en la garantía legal, aunque en la práctica conviene liquidar conjuntamente todos los conceptos pendientes para cerrar definitivamente la relación arrendaticia. El casero que pretende retener la fianza debe poder acreditar con pruebas objetivas el origen, cuantía y causa de cada deducción. Las meras manifestaciones o apreciaciones subjetivas no bastan para legitimarla.

Si el casero se niega a devolverla sin causa, deberás iniciar una reclamación escalonada: primero comunicación amistosa, después burofax con certificación de contenido y, en su caso, un procedimiento judicial ágil para cantidades.

Plazos y cómputo del mes: cuándo nace el derecho y los intereses

El plazo orientativo para liquidar y devolver la fianza, salvo incidencias justificadas, es de un mes desde la entrega de llaves. Ese “mes” se computa desde el día en que el arrendador recupera la posesión (normalmente mediante acta de entrega o devolución de llaves) y tiene acceso para revisar el estado de la vivienda. Transcurrido ese tiempo sin devolución ni justificación suficiente, podrás reclamar intereses desde el vencimiento, además de las costas si hay que acudir a juicio.

Para evitar discusiones de cómputo, deja constancia documental de la fecha exacta de entrega (correo, acta firmada, resguardo de mensajería o entrega ante administrador de fincas). Si el casero retrasa la revisión por su propia agenda, ello no suspende el derecho a la liquidación en plazo. Otra cuestión es que existan consumos pendientes de facturar (por ejemplo, electricidad o gas); en ese caso, se puede acordar una liquidación parcial con retención mínima y devolución del resto, ajustando cuando lleguen los recibos definitivos.

Qué puede descontar el casero y qué no: daños vs. desgaste

La clave está en diferenciar el desgaste por uso normal de los daños imputables. Pintura mate con marcas leves, juntas de silicona envejecidas o pequeños arañazos en suelos por uso ordinario suelen considerarse desgaste, no daños. En cambio, puertas rotas, encimeras quemadas, cristales fracturados o electrodomésticos con averías por mal uso sí pueden imputarse y descontarse previa justificación.

También son deducibles las rentas impagadas, suministros pendientes con consumos durante tu estancia y penalizaciones pactadas en contrato (siempre que no sean abusivas). Todas las deducciones deben estar documentadas con facturas o, como mínimo, presupuestos razonables y fotografías anteriores/posteriores. La simple intención del casero de “dejar el piso perfecto” para el siguiente inquilino no legitima una reforma a tu cargo.

Preparar la entrega de llaves: inventario, contadores y acta

Una entrega de llaves bien planificada minimiza conflictos. Antes de la cita, limpia la vivienda, vacíala de enseres y repara pequeños desperfectos evidentes (bombillas, tiradores flojos, tapetas). Haz una fotografía panorámica de cada estancia y varias de detalle, incluyendo números de contador, placas de electrodomésticos y cualquier elemento que ya estuviera desgastado al inicio. Lleva el contrato, el inventario inicial y los manuales de aparatos si te los entregaron.

En la visita, recorre la vivienda con el casero o con su administrador y levantad un acta de entrega que indique: fecha y hora, estado general, llaves entregadas (número y tipo), lecturas de contadores, si hay incidencias y el compromiso de liquidación de la fianza. Pide que se firme por duplicado; si no quieren firmar, envía inmediatamente un correo con el resumen y fotos adjuntas para dejar constancia. Si la entrega es unilateral (porque el casero no acude), deja las llaves ante fedatario o envíalas por mensajería certificada y conserva el justificante.

Cómo reclamar amistosamente: mensajes efectivos y trazabilidad

Tras la entrega, envía un mensaje cordial recordando el plazo de liquidación y aportando tus datos bancarios. Usa canales con trazabilidad: email, mensajería con confirmación de lectura o carta certificada. Evita la confrontación inicial; muchas retenciones injustificadas se resuelven cuando el casero comprende que hay pruebas suficientes y que prolongar el conflicto generará intereses y posibles costas.

Si no hay respuesta o surge una deducción desproporcionada, solicita por escrito el detalle de los conceptos, su causa y la prueba asociada (fotos, facturas, partes técnicos). Este paso es clave para, si fuera necesario, acompañar después un burofax sólido.

Modelo de burofax para exigir la devolución de la fianza

El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es la vía más eficaz para requerir formalmente la devolución de la fianza y fijar una fecha de incumplimiento. Debe ser claro, breve y fundamentado, adjuntando pruebas. A continuación tienes un texto orientativo que puedes adaptar a tus datos:

Acompaña el burofax con fotografías comparativas, acta de entrega, lecturas y cualquier justificante de pagos. Conserva el resguardo del operador.

Vías de reclamación formales: consumo, mediación, monitorio y juicio

Si el requerimiento no funciona, valora estas vías, de menor a mayor intensidad: (1) Oficinas de consumo/OMIC cuando el arrendador es empresa o profesional (puede facilitar una mediación rápida); (2) Mediación privada o institucional, útil si hay relación futura o se discute una pequeña incidencia; (3) Procedimiento monitorio cuando la deuda es líquida, determinada y exigible: adjuntas contrato, acta y requerimientos y el juzgado requerirá de pago al casero; si se opone, se transforma en juicio; (4) Juicio verbal para cantidades habituales en fianzas; para cuantías reducidas puede no ser necesario abogado ni procurador, aunque es muy recomendable contar con asistencia letrada para maximizar opciones de éxito.

En todos los casos, la solidez probatoria (inventario, fotos “antes/después”, facturas) marcará la diferencia. Valora además reclamar los intereses desde el mes posterior a la entrega y las costas si hubo mala fe en la retención.

Cómo rebatir excusas habituales del casero

“Necesito reformar para dejarlo nuevo.” Las mejoras o embellecimientos para el siguiente inquilino no son deducibles salvo que reparen un daño imputable. Pide facturas y justificación concreta. “La pintura está usada.” La pintura con desgaste ordinario no es daño. Solo manchas, grafitis o agujeros excesivos podrían dar lugar a deducción proporcionada. “No devuelvo hasta que lleguen todos los recibos.” Puede retener una mínima cantidad si quedan consumos finales, pero debe devolver el resto en plazo y ajustar después con los recibos definitivos.

“Había una avería antigua.” Aporta las fotos del estado inicial y las comunicaciones al casero durante el alquiler. Las averías de conservación ordinaria son obligación del arrendador si no derivan de mal uso. “No firmo nada.” La negativa a firmar un acta no impide que acredites la entrega con testigos, mensajería certificada o depósito de llaves ante tercero y fotografías geolocalizadas/fechadas.

Documentación y pruebas que te conviene reunir

Cuanta más trazabilidad tengas, más sencillo será que te devuelvan la fianza sin acudir a juicio. Reúne: contrato y anexos, inventario firmado, fotografías y vídeos del inicio y del final, comunicaciones sobre incidencias, facturas de pequeños arreglos y limpieza, lecturas de contadores con fotos, justificantes de pago de rentas y suministros, y el resguardo de entrega de llaves. Organiza todo en una carpeta cronológica y etiqueta los archivos para que el relato sea claro en una eventual demanda.

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