Obligaciones del casero en alquiler con mobiliario

Qué es alquiler con mobiliario

El alquiler con mobiliario es aquel en el que la vivienda se entrega lista para ser habitada, con muebles y equipamiento mínimo suficiente para vivir con normalidad desde el primer día. A diferencia de un arrendamiento vacío, aquí la vivienda incorpora sofás, camas, armarios, mesas y sillas, además de electrodomésticos esenciales como frigorífico, cocina o placa, horno o microondas, y a menudo lavadora. Esta configuración influye directamente en las obligaciones del casero, ya que no solo debe garantizar la habitabilidad del inmueble, sino también el buen estado de los bienes muebles inventariados.

La presencia de mobiliario afecta la fijación de la renta, el depósito de fianza y las posibles garantías adicionales, pues el riesgo de deterioro y de reposición de bienes es mayor. También tiene impacto en el inventario: una relación detallada y fotográfica de los objetos, su estado y funcionamiento inicial es clave para evitar conflictos al finalizar el contrato. Además, el casero debe prever un plan de mantenimiento razonable para los equipos, atendiendo a su vida útil y a la normativa de seguridad (por ejemplo, instalaciones de gas o electricidad).

• Incluye muebles y electrodomésticos esenciales.
• Requiere inventario detallado y prueba del estado inicial.
• Implica mantenimiento preventivo y correctivo del equipamiento.

Obligaciones legales del casero

Las obligaciones del casero en un alquiler con mobiliario se centran en asegurar la habitabilidad, el uso pacífico y el mantenimiento de la vivienda y sus bienes. Debe entregar el inmueble en condiciones de servir al uso convenido, conservarlo en ese estado durante toda la vigencia del contrato y atender las reparaciones necesarias para mantener su funcionalidad, salvo las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que suelen recaer en el inquilino. Este deber se extiende al mobiliario y los electrodomésticos, que deben funcionar correctamente al inicio y mantenerse en condiciones normales de uso.

El casero ha de facilitar el uso pacífico de la vivienda, lo que incluye respetar la privacidad del inquilino y coordinar con antelación cualquier visita para revisiones o arreglos. Igualmente, debe proporcionar toda la documentación legal exigible: certificado energético vigente, instrucciones de uso y mantenimiento de los aparatos, y, cuando proceda, boletines o revisiones de instalaciones. La opacidad o la demora en atender averías que no sean imputables al inquilino puede generar responsabilidad, incluidas compensaciones por perjuicios si la incidencia impide el uso normal del inmueble.

• Entrega en condiciones de habitabilidad y funcionamiento.
• Conservación y reparaciones necesarias del inmueble y mobiliario.
• Respeto a la privacidad y coordinación de entradas.
• Documentación: certificado energético e instrucciones de uso.

Inventario y estado inicial del mobiliario

El inventario es la herramienta clave para gestionar un alquiler con mobiliario. Debe ser detallado, preciso y estar firmado por ambas partes al momento de la entrega de llaves. Lo recomendable es incluir: listado de cada estancia, relación de muebles y electrodomésticos, marca y modelo cuando proceda, número de serie si es relevante, y descripción del estado (nuevo, buen estado, con marcas de uso). Complementar con fotografías fechadas y, si es posible, vídeos cortos del funcionamiento de electrodomésticos añade una capa probatoria muy útil.

A la par del inventario, conviene anexar instrucciones de uso y mantenimiento de aparatos (limpieza de filtros, carga adecuada de lavadora, uso de placa, etc.). De este modo se minimizan riesgos de mal uso y se refuerza la posición del casero frente a reclamaciones por daños atribuibles a un uso indebido. Establecer un protocolo de revisión a los 15–30 días de la entrada permite identificar incidencias iniciales no detectadas en la entrega y corregirlas con rapidez.

• Listado por estancias con descripción de estado y fotos.
• Marcas, modelos y números de serie cuando apliquen.
• Acta de entrega con firmas y revisión a los 15–30 días.

Mantenimiento, reparaciones y desgaste normal

Una de las dudas más frecuentes es quién asume cada reparación. En términos generales, el casero responde de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y su mobiliario en condiciones de uso, siempre que el daño no sea imputable al inquilino. El inquilino, por su parte, afronta las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario (bombillas, ruedas de sillas, pequeñas juntas, limpieza de filtros) y está obligado a un uso diligente de los bienes. El concepto de “desgaste normal” alude al deterioro inevitable por el paso del tiempo y el uso razonable, no a golpes, roturas por mal uso o manipulación inadecuada.

Para agilizar, el contrato debe fijar un canal de incidencias (correo, app o teléfono), un plazo de respuesta para averías urgentes (por ejemplo, nevera o caldera) y pautas para autorizar técnicos. Si el inquilino detecta una avería que impide el uso normal de la vivienda o compromete la seguridad, debe comunicarla de inmediato. Retrasar una comunicación puede agravar daños y derivar responsabilidades. El casero, por su parte, debe coordinar la reparación en tiempos razonables y, si procede, ofrecer soluciones temporales (aparatos de sustitución).

• Casero: reparaciones necesarias y estructurales, y de equipamiento no imputable.
• Inquilino: pequeñas reparaciones por uso ordinario y cuidado diligente.
• Procedimiento claro de comunicación y plazos de respuesta.

Fianza, garantías y retenciones legítimas

En contratos con mobiliario, la fianza y, en su caso, garantías adicionales (depósitos complementarios o avales) cubren impagos y daños más allá del desgaste normal. Es esencial que el casero diferencie adecuadamente los conceptos a la hora de liquidar al finalizar el contrato. La fianza no es una “bolsa” para mejoras ni para reposiciones por simple antigüedad; su uso legítimo se limita a deudas pendientes (renta, suministros si así se pactó) y a la reparación de daños imputables al inquilino debidamente acreditados con parte técnico, fotos y factura.

Para evitar controversias, conviene fijar en el contrato un procedimiento de liquidación: plazo para la inspección de salida, levantamiento de acta comparando con el inventario inicial, listado de incidencias con valor estimado, y plazo de devolución del remanente. Si existe desacuerdo, el casero debe aportar evidencias claras. Las retenciones preventivas sin base objetiva o la falta de desglose suelen derivar en reclamaciones. Cuando la cuantía de los daños supera la fianza, el casero puede reclamar la diferencia, acreditando el nexo causal y la imputabilidad.

• La fianza cubre impagos y daños imputables, no el desgaste normal.
• Acta de salida con comparación inventario y evidencias.
• Desglose y plazos de devolución pactados contractualmente.

Seguridad, habitabilidad y certificados

La obligación de habitabilidad no se limita a paredes y techos: en un alquiler con mobiliario, los equipos y el amueblamiento deben ser seguros y adecuados. El casero debe asegurarse de que la instalación eléctrica es apta para la potencia contratada, que los enchufes y regletas no presentan riesgo, y que los electrodomésticos cuentan con manuales y, si procede, con revisiones o garantías vigentes. En viviendas con gas, atender las revisiones reglamentarias es ineludible. Además, el certificado de eficiencia energética debe estar disponible y entregarse al inquilino en los términos legales correspondientes.

La prevención reduce averías y discusiones: pequeños chequeos periódicos, como limpiar filtros de la campana y del aire acondicionado, revisar juntas de la lavadora o comprobar gomas del frigorífico, alargan la vida útil de los equipos. El contrato puede recoger un plan simple de mantenimiento preventivo y explicar qué tareas asume el inquilino y cuáles el casero. Cuando existan muebles antiguos o piezas delicadas, indicar instrucciones específicas de uso y limpieza ayuda a conservarlos y delimitar responsabilidades.

• Instalaciones revisadas y electrodomésticos operativos.
• Entrega de certificado energético y manuales.
• Plan básico de mantenimiento preventivo y pautas de uso.

Entrega de llaves y devolución al final del contrato

La logística de entrada y salida es decisiva en un alquiler con mobiliario. En la entrada, el casero debe realizar una visita conjunta, firmar el inventario y levantar un acta de entrega con fotografías y lecturas de suministros. Entregar todas las llaves (y mandos) y registrar cuántas piezas se facilitan evita dudas posteriores. En la salida, una visita con checklist comparando inventario inicial y estado final permite detectar incidencias. Si algo falta o está dañado, se documenta con fotos y, cuando sea necesario, con valoración técnica.

Conviene pactar por escrito plazos y forma de entrega (presencial o con empresa de check-out), limpieza mínima exigida y criterios para considerar una vivienda “en buen estado”. Para el mobiliario, verificar tapicerías, bisagras, superficies de mesas, somieres y colchones, así como funcionamiento de electrodomésticos. La devolución de la fianza debe seguir el procedimiento acordado, descontando únicamente conceptos acreditados y comunicándolo por escrito al inquilino. Si hay reparaciones pendientes, puede retenerse una parte razonable hasta disponer de factura, devolviendo el resto de inmediato.

• Acta de entrega y de devolución con fotos y lecturas.
• Checklist de mobiliario y electrodomésticos por estancia.
• Devolución de fianza con desglose de conceptos acreditados.

Cláusulas recomendadas para contratos amueblados

Un buen contrato de alquiler con mobiliario debe anticipar escenarios habituales y fijar pautas claras. Entre las cláusulas recomendadas: anexar el inventario detallado y sus fotos; definir el equipamiento esencial cuya avería requiere respuesta urgente (frigorífico, caldera, cocina); establecer el canal de comunicación de incidencias y el plazo de respuesta; detallar qué se considera desgaste normal y pequeñas reparaciones a cargo del inquilino; y fijar un procedimiento de sustitución de equipos, aclarando si se repara, se reemplaza por uno equivalente o se descuenta temporalmente una parte de la renta si el servicio esencial queda interrumpido más de un tiempo razonable.

También conviene incluir reglas sobre subarriendo y cesión, uso de alfombras o protectores en suelos delicados, normas básicas de limpieza de tapicerías, y limitaciones para colgar elementos que requieran perforaciones. Para colchones y sofás, puede pactarse el uso de protectores. En materia de garantías, diferenciar fianza legal de depósitos adicionales, cuantías, actualización y condiciones de devolución. Por último, una cláusula de visitas del casero, programadas y justificadas, permitirá realizar revisiones periódicas sin invadir la privacidad del inquilino.

• Anexo de inventario con fotos e instrucciones de uso.
• Plazos de respuesta para equipos esenciales.
• Reglas de mantenimiento y cuidado del mobiliario.
• Visitas programadas y justificadas del casero.

Reclamaciones, inspecciones y resolución de conflictos

Incluso con un contrato claro, pueden surgir discrepancias: averías repetidas, daños discutidos o retrasos en reparaciones. Para gestionarlas, centralizar las comunicaciones por escrito y conservar evidencias (fotos, vídeos, correos, partes técnicos) es esencial. Un calendario de visitas pactadas permite al casero verificar incidencias sin invadir la intimidad del inquilino. Si el desacuerdo persiste, un informe pericial independiente sobre el origen del daño o la vida útil del equipo puede desbloquear la negociación.

La vía de resolución debe escalar de menor a mayor intensidad: negociación directa y amistosa, mediación (especialmente útil en comunidades con servicios de mediación), y, en último término, reclamación judicial. Cuando lo que se discute es la liquidación de la fianza por daños al mobiliario, la prueba comparativa entre el inventario de entrada y el estado de salida suele ser determinante. En el caso de averías que afectan a servicios esenciales, es aconsejable marcar tiempos máximos de respuesta y, si se superan, contemplar soluciones transitorias o ajustes equivalentes.

• Comunicar siempre por escrito y con evidencias.
• Fixar cronogramas razonables de reparación.
• Usar mediación o peritaje antes de judicializar.

Preguntas frecuentes