Obligaciones del propietario en un alquiler amueblado

Qué es un alquiler amueblado y marco legal

Un alquiler amueblado es aquel en el que la vivienda se entrega con mobiliario y equipamiento suficiente para permitir al inquilino habitarla con normalidad desde el primer día. Esto incluye, como mínimo, muebles esenciales (cama, armarios, sofás, mesa y sillas), electrodomésticos básicos (frigorífico, cocina o placa, horno o microondas, lavadora) y elementos de iluminación. La calificación de “amueblado” no se basa solo en la presencia de algunos enseres, sino en la funcionalidad completa del hogar, de forma que el inquilino no deba incurrir en compras inmediatas para su uso ordinario.

El marco legal aplicable en España viene determinado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por el Código Civil. La LAU regula derechos y obligaciones de propietario e inquilino, con particularidades cuando la vivienda se destina a residencia habitual. Aunque la ley no define un listado taxativo de muebles, la práctica y la jurisprudencia consideran imprescindible que el equipamiento permita satisfacer las necesidades básicas de habitación. De ahí que el inventario cobre especial relevancia: lo que se declare como incluido en la vivienda formará parte de la cosa arrendada, protegiendo tanto al propietario (en caso de deterioros o pérdidas) como al inquilino (ante omisiones o sustituciones injustificadas).

Además del contenido mínimo, la condición de amueblado impacta en cuestiones prácticas: actualización de rentas, uso razonable de los bienes, régimen de garantías y criterios para diferenciar desgaste por uso de daños imputables. En consecuencia, es recomendable que el contrato incorpore cláusulas específicas sobre muebles, electrodomésticos, mantenimiento preventivo y protocolo de incidencias, reduciendo conflictos y facilitando la gestión del alquiler.

Inventario y estado de los muebles

El inventario es la herramienta esencial para documentar qué elementos integra la vivienda amueblada y en qué estado se entregan. Debe adjuntarse al contrato como anexo firmado por ambas partes y describir cada estancia con detalle: mobiliario, electrodomésticos, menaje relevante y equipamientos fijos (lámparas, cortinas, termos, detectores, etc.). Para cada ítem anota marca/modelo, número de serie cuando sea posible y su estado (nuevo, buen estado, usado con marcas, recién reparado). Complementa el inventario con reportaje fotográfico y/o vídeo fechado y, si procede, con facturas de compra o mantenimiento reciente.

• Enumerar por estancias (salón, dormitorios, cocina, baño, terrazas, trastero).
• Señalar cantidades exactas (p. ej., “2 sillas de madera”, “1 colchón 150x190”).
• Incluir estado funcional (enciende, calienta, enfría, cierra correctamente).
• Etiquetar fotos con códigos que correspondan al listado.

La firma del inventario acredita la entrega y permite comparar el estado al finalizar el contrato. Cualquier omisión puede generar controversia: si un electrodoméstico esencial aparece solo en las fotos, pero no en el listado, el inquilino podría discutir su obligación de mantenimiento o su reposición. Inversamente, incluir elementos en el listado que no estén realmente en la vivienda puede derivar en reclamaciones por “faltantes”. Por ello, revisa el inventario en el acto de firma y entrega una copia a la parte arrendataria.

Por último, fija un protocolo para el menaje y textiles: contar piezas de vajilla, sábanas o toallas es laborioso, pero en alquileres de medio plazo es útil establecer “kits” y consignar cantidades totales. Si no deseas incluir menaje, acláralo expresamente para evitar expectativas. Un inventario claro es la mejor defensa del propietario y, a la vez, una garantía de transparencia para el inquilino.

Entrega, habitabilidad y suministros

El propietario debe entregar la vivienda amueblada en condiciones de habitabilidad, lo que implica limpieza adecuada, seguridad básica y funcionamiento de instalaciones (electricidad, agua, gas si lo hubiera, climatización, ventilación e iluminación). La entrega ideal incluye comprobación conjunta del funcionamiento de electrodomésticos y equipos críticos (caldera, termo, vitro, frigorífico) y la lectura de contadores. Asimismo, conviene aportar manuales de uso, etiquetas energéticas y garantías vigentes.

• Limpieza profesional previa a la entrega, con especial cuidado en cocina y baños.
• Revisión de puntos de seguridad: detectores de humo/CO si procede, diferenciales, anclajes.
• Comprobación de cerraduras y llaves, entregando duplicados pactados y registrando la cantidad.
• Lecturas de contador y estado de los contratos de suministro (altas o cambios de titularidad).

Respecto a los suministros, el contrato debe especificar quién es titular y cómo se reparten los gastos. En alquileres de residencia habitual, lo normal es que el inquilino asuma el consumo y, a menudo, la titularidad. Si el propietario mantiene la titularidad (p. ej., en alquileres de corta/media estancia), debe establecerse un sistema de prorrata o topes mensuales. Cualquier limitación debe ser clara y razonable. También es recomendable incluir instrucciones para incidencias: a qué compañía llamar y cómo actuar ante cortes o averías.

Finalmente, recuerda que la habitabilidad incluye el confort razonable: colchones en buen estado, sofás sin roturas estructurales, sillas estables y ausencia de riesgos (cables pelados, enchufes sin tapa, muebles inestables). Entregar en estas condiciones no solo cumple la ley, también reduce averías y quejas, mejorando la relación con el inquilino.

Mantenimiento, reparaciones y plazos

El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y para que el inquilino pueda usarla conforme a lo pactado. En un alquiler amueblado esto incluye el cuidado y sustitución de electrodomésticos y mobiliario cuando su fallo impida el uso normal (p. ej., frigorífico que no enfría, lavadora que pierde agua, cama rota). Por su parte, el inquilino asume el pequeño mantenimiento derivado del uso ordinario (cambio de bombillas, pilas de mandos, limpieza de filtros accesibles), salvo que el contrato disponga otra cosa.

Distingue entre averías urgentes (afectan a salubridad/seguridad o a servicios esenciales) y no urgentes. Ante urgencias —fugas de agua, fallo eléctrico general, caldera en invierno—, el propietario debe responder con celeridad razonable, autorizando intervención inmediata de un técnico. Define en el contrato un canal de incidencias (email, app, teléfono) y el horario de atención, así como los plazos de respuesta y de reparación. Documenta todo con partes de trabajo y facturas.

• Protocolo de urgencias: contacto directo, autorización de gasto hasta un tope, comunicación posterior con justificantes.
• Revisiones preventivas: caldera/termo, aire acondicionado, ventilación de baños y sellados de juntas.
• Repuestos esenciales: tener disponibles bombines, juntas universales, detectores o mandos puede acortar tiempos.

En caso de demora injustificada del propietario en atender reparaciones necesarias, el inquilino podría exigir su cumplimiento, una reducción proporcional de renta si procede o, en casos extremos, resolver el contrato. Anticiparse con mantenimiento preventivo y una comunicación clara reduce incidencias y costes totales.

Desgaste por uso vs. daño culpable

Diferenciar el desgaste natural del daño imputable es clave al gestionar un alquiler amueblado. El desgaste surge del uso normal y del paso del tiempo: decoloración leve de textiles, arañazos superficiales, disminución de firmeza en colchones, pérdida de brillo en encimeras. El daño culpable es el causado por negligencia, uso inadecuado o falta de cuidado: rotura de lamas por salto deliberado, quemaduras en sofá, golpes que fracturan encimeras o fugas por manipulación incorrecta de válvulas.

Para reducir disputas, define en el contrato ejemplos de ambos supuestos y el método de valoración. Un enfoque práctico es aplicar tablas de depreciación aproximadas para muebles y electrodomésticos (vida útil estimada y valor residual): así, si un equipo se daña a mitad de su vida útil, el resarcimiento se calcula sobre el valor depreciado, no sobre el precio de nuevo. Esto aporta equidad y evita enriquecimientos injustos.

• Desgaste: marcas leves en suelos, holgura normal de bisagras, pérdida gradual de capacidad de frío en equipos veteranos.
• Daño imputable: puertas arrancadas, roturas por golpes, manchas indelebles por usos inadecuados, sobresfuerzos en mecanismos.
• Mal uso de textiles o limpieza con productos abrasivos sin instrucciones proporcionadas.

Recuerda comunicar al inquilino instrucciones básicas de cuidado (limpieza de encimeras, mantenimiento de tapicerías, uso de protectores) y colocarlas en un dossier visible. Cuanto más claras sean las expectativas, menos conflictos al finalizar el arrendamiento.

Fianza, garantías y retenciones válidas

En alquiler de vivienda habitual, la fianza legal es obligatoria y su finalidad es responder de impagos y de posibles daños en la vivienda o su mobiliario. Además, pueden pactarse garantías adicionales (depósito complementario, aval, seguro de impago), siempre que no vulneren los límites legales y autonómicos aplicables. En alquiler amueblado, es habitual que el propietario exija garantías reforzadas dada la existencia de bienes muebles de valor.

Las retenciones sobre fianza o depósito adicional deben estar justificadas y documentadas. Al finalizar el contrato, se realiza un check-out comparando con el inventario inicial y sus fotos. Si hay daños imputables o faltantes, se cuantifican mediante presupuestos o facturas, aplicando depreciación cuando proceda. No son objeto de retención los desgastes por uso normal ni los defectos preexistentes. Tampoco corresponde retener por limpiezas ordinarias si la vivienda se devuelve en estado “razonablemente limpio”; otra cosa son limpiezas extraordinarias por suciedad grave o olores persistentes.

• Plazo de devolución: sujétate a lo que marque la ley y, en su caso, normativa autonómica sobre depósito en organismo competente.
• Desglose claro: envía un liquidación de fianza con conceptos, importes y justificantes.
• Negociación buena fe: ofrece alternativa de reparación directa por el inquilino cuando sea razonable.

Considera contratar un seguro de impago y daños que cubra tanto rentas como el mobiliario, evaluando sus franquicias y exclusiones. Aunque no sustituye a la fianza, actúa como red de seguridad y profesionaliza la gestión del activo.

Seguros, responsabilidad y siniestros

El propietario es responsable de mantener cubiertos los riesgos del continente (estructura, instalaciones fijas) y, cuando corresponda, del contenido que le pertenezca (muebles y electrodomésticos). Un seguro multirriesgo del hogar con capitales ajustados y cobertura de responsabilidad civil frente a terceros es altamente recomendable. En alquiler amueblado, el contenido asegurado debe incluir una estimación de valor de reposición de los bienes entregados, actualizada periódicamente.

Cuando ocurre un siniestro (fuga de agua, incendio eléctrico, rotura de aparato), lo esencial es proteger la integridad de los ocupantes y minimizar daños. Define en el contrato quién notifica a la aseguradora y en qué plazo, y qué actuaciones son urgentes (cortar agua/luz, ventilación, aislamiento de la zona). La colaboración entre propietario e inquilino agiliza las peritaciones y evita rechazos por comunicación tardía. Conserva partes, informes y fotografías que documenten la causa y la extensión del daño.

• Revisa exclusiones: falta de mantenimiento, equipos con vida útil agotada o instalaciones no actualizadas.
• Delimita coberturas: daños por agua, eléctricos, fenómenos atmosféricos, responsabilidad civil y defensa jurídica.
• Protocolo de sustitución temporal de equipos esenciales mientras dura la reparación, cuando sea viable.

Por último, fomenta prácticas preventivas: revisiones eléctricas y de fontanería, limpieza de filtros, ventilación, mantenimiento de sellados. La prevención reduce siniestros y discusiones sobre imputabilidad de daños.

Comunicación, visitas y privacidad

La vivienda arrendada es el hogar del inquilino, por lo que el propietario no puede acceder libremente. Las entradas deben ser consensuadas y justificadas (reparaciones, revisiones técnicas, visitas para venta o relanzamiento del alquiler en las últimas semanas). Establece con claridad el preaviso mínimo para visitas (24–48 horas según la urgencia) y el horario preferente. Si existe urgencia grave (fuga de agua, riesgo eléctrico) y el inquilino no está localizable, prevé en el contrato un protocolo excepcional para evitar daños mayores.

La comunicación ágil evita malentendidos. Define un canal oficial (correo, app de incidencias) y un segundo canal de emergencia. Confirma por escrito acuerdos, citas y trabajos realizados. Para visitas comerciales, limita su frecuencia y duración y respeta la privacidad: no fotografíes objetos personales ni compartas imágenes sin consentimiento. Si se van a tomar fotos del inmueble para comercialización, acuerda previamente la retirada o cobertura de enseres personales.

• Preaviso y agenda compartida para técnicos.
• Registro de llaves y duplicados; protocolo en caso de pérdida.
• Prohibición de instalar cámaras en zonas privadas del interior.

Recuerda también cumplir la normativa de protección de datos al tratar documentación del inquilino (DNI, nóminas, referencias). Conserva solo lo necesario y protege la información con medidas técnicas y organizativas adecuadas.

Cláusulas contractuales recomendadas

Un buen contrato para alquiler amueblado reduce fricciones y hace más eficientes las decisiones. Además de las cláusulas generales (identificación de partes, duración, renta, fianza, prórrogas), incorpora un Anexo de Inventario con fotos, una Política de Mantenimiento y Reparaciones y un Protocolo de Incidencias. Define el uso adecuado de muebles y electrodomésticos, prohibiciones básicas (p. ej., velas sin base protectora, colgar elementos pesados sin tacos adecuados, fumar en interior si así se decide), y un sistema claro de comunicación para averías.

• Inventario vinculante: listado detallado con estado inicial y fotos firmadas.
• Depreciación y valoración: tablas orientativas para calcular resarcimientos por daños.
• Revisiones periódicas: con preaviso, para mantenimiento preventivo y cumplimiento de garantías.
• Protocolos de urgencia: autorización de gasto hasta cierto límite y plazos de respuesta.
• Política de visitas comerciales: condiciones y preavisos en fase final del contrato.
• Entrega y devolución: actas de check-in y check-out con lectura de contadores.

Finalmente, añade un dossier del inmueble con manuales, garantías, etiquetas energéticas y calendario de mantenimiento. Este enfoque profesional no solo protege al propietario: también mejora la experiencia del inquilino y la conservación del activo a largo plazo.

Preguntas frecuentes

¿Qué debe incluir el inventario en un alquiler amueblado? Debe listar muebles, electrodomésticos y equipamiento por estancia, indicando cantidades, marcas/modelos y estado. Adjunta fotos o vídeo fechado y, cuando exista, números de serie y garantías. Esto protege al propietario ante daños o extravíos y evita malentendidos con el inquilino.

¿Quién paga las reparaciones? El propietario asume las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y el uso pactado (fallo de caldera, frigorífico que no enfría, cerraduras defectuosas). El inquilino afronta el pequeño mantenimiento por uso ordinario (bombillas, pilas, limpieza de filtros accesibles), salvo pacto distinto. Los daños por mal uso del inquilino son a su cargo.

¿Puedo retener parte de la fianza por limpieza? Solo si la vivienda se devuelve con suciedad extraordinaria o requiere tratamientos especiales. La limpieza normal derivada del uso no justifica retención. Documenta con fotos y factura si es necesaria una limpieza excepcional.

¿Cómo se diferencia desgaste normal de daño imputable? El desgaste es el deterioro esperable por el paso del tiempo y uso correcto (pérdida de brillo, marcas leves). El daño imputable deriva de negligencia o uso inadecuado (roturas, quemaduras, golpes). Usa el inventario, fotos y, si hace falta, una peritación sencilla para justificar la imputación y el importe, aplicando depreciación razonable.

¿Puede el propietario entrar sin permiso? No. Salvo urgencia grave y protocolos pactados, el acceso requiere consentimiento y preaviso razonable. En visitas para venta o relanzamiento del alquiler debe fijarse día y hora con antelación y minimizar molestias, respetando la privacidad del inquilino.