¿Qué gastos del alquiler son ilegales cobrar al inquilino?

Introducción

El alquiler de una vivienda implica una serie de gastos tanto para el arrendador como para el inquilino. Sin embargo, no todos los gastos pueden ser trasladados al arrendatario. En este artículo, exploraremos qué gastos del alquiler son ilegales cobrar al inquilino y cuáles son las normativas legales que protegen a los inquilinos frente a estos abusos.

En muchos casos, los arrendadores intentan trasladar al inquilino gastos que no están permitidos por la ley. Estas prácticas no solo son ilegales, sino que también pueden generar conflictos legales entre las partes. Es importante que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan cuáles son sus derechos y responsabilidades en cuanto a los gastos asociados al alquiler de una vivienda.

La ley establece claramente que algunos gastos, como los impuestos sobre la propiedad o las reparaciones mayores, no pueden ser transferidos al inquilino. En otras palabras, el arrendador debe asumir ciertos costos que no están relacionados directamente con el uso y disfrute de la vivienda por parte del inquilino.

¿Qué son los gastos legales permitidos?

En el contexto del alquiler, los gastos legales permitidos son aquellos que el arrendador puede trasladar al inquilino de acuerdo con la ley. Estos gastos están estrictamente regulados por la normativa vigente y son aquellos directamente relacionados con el uso de la propiedad o la necesidad de mantenerla en condiciones adecuadas para el arrendatario.

Los gastos legales permitidos son los que no infringen los derechos del inquilino, garantizando que se asuman solo aquellos que corresponden directamente al uso de la vivienda. Entre estos gastos se incluyen:

• El alquiler mensual acordado entre las partes.
• Los gastos por servicios de suministros como agua, luz, gas o internet, si así lo establece el contrato de alquiler.
• El depósito o fianza, que se utiliza para cubrir posibles daños en la vivienda durante la estancia del inquilino.
• Gastos derivados de la comunidad de propietarios, si así está estipulado en el contrato de arrendamiento.
• El pago de impuestos municipales relacionados con el alquiler, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), siempre que se especifique en el contrato.

Gastos ilegales en el alquiler

Aunque existen una serie de gastos legales que pueden ser cobrados al inquilino, también hay varios gastos que son claramente ilegales y no deben ser trasladados al arrendatario. Estos gastos no solo infringen la ley, sino que pueden dar lugar a sanciones legales para el arrendador.

Los gastos ilegales en el alquiler son aquellos que el arrendador no puede cargar al inquilino bajo ningún concepto. Estos incluyen, pero no se limitan a, los siguientes:

• Reparaciones que son responsabilidad del arrendador, como las de la estructura del edificio, la fontanería principal o el sistema eléctrico.
• Gastos derivados de mejoras en la vivienda que no sean necesarias para la habitabilidad de la misma.
• Cualquier tipo de impuesto o tasa que corresponda exclusivamente al arrendador, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) si no se ha acordado lo contrario en el contrato.
• Gastos de gestoría o administración, a menos que esté especificado en el contrato que el arrendatario los pague.
• Cualquier otro gasto que no esté relacionado directamente con el uso de la vivienda o los suministros.

Gastos comunes que no se deben cobrar

Existen una serie de gastos comunes asociados al uso de una vivienda que, en muchas ocasiones, los arrendadores intentan trasladar al inquilino de manera incorrecta. Sin embargo, ciertos gastos no deben ser cobrados al arrendatario, ya que son responsabilidad del arrendador o forman parte de los costes asociados a la propiedad que no deben ser repercutidos al inquilino.

A continuación, se detallan algunos de los gastos comunes que no se deben cobrar al inquilino, ya que son considerados ilegales bajo la legislación vigente:

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), salvo acuerdo explícito en el contrato que indique lo contrario.
• Los gastos por el mantenimiento de los espacios comunes en edificios, como los pasillos, escaleras, jardines o patios, a menos que el contrato lo especifique claramente.
• Las reparaciones estructurales y de instalaciones que son responsabilidad del arrendador, como las reparaciones en la fachada, tejados o instalaciones eléctricas y de fontanería principales.
• Los gastos derivados de la comunidad de propietarios, salvo que se acuerde de forma expresa en el contrato que el arrendatario los asuma.

Impuestos que no se pueden trasladar al inquilino

En el contexto de los alquileres, los impuestos son una carga económica que generalmente recae sobre el propietario de la vivienda. Sin embargo, existen casos en los que los arrendadores intentan trasladar algunos impuestos al inquilino, lo cual no está permitido por la ley. Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios estén informados sobre qué impuestos no se pueden repercutir al inquilino.

Entre los impuestos que no pueden ser trasladados al inquilino, se encuentran los siguientes:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Este impuesto es responsabilidad del arrendador y no puede ser cargado al inquilino. El arrendador debe tributar por los ingresos derivados del alquiler de la propiedad, pero este impuesto no debe repercutirse en el arrendatario.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque algunos contratos de alquiler incluyen el pago del IBI como una condición para el arrendatario, la ley establece que este impuesto es una carga del propietario. El inquilino no debe asumir este impuesto, salvo que el contrato lo especifique expresamente.
• Impuestos de Plusvalía Municipal: Este impuesto, que se genera cuando una propiedad aumenta su valor y se transmite, es una obligación del vendedor y no del arrendatario. No puede ser trasladado al inquilino, incluso si se realiza una transacción de la propiedad durante el arrendamiento.

Gastos de mantenimiento y reparaciones

Los gastos de mantenimiento y reparaciones son aspectos clave en cualquier contrato de alquiler. Sin embargo, es fundamental comprender quién es responsable de asumir estos costos. En muchos casos, los arrendadores intentan pasar estos gastos al inquilino, pero existen normas claras sobre quién debe hacerse cargo de cada tipo de mantenimiento y reparación.

En general, los gastos de mantenimiento y reparación deben dividirse en dos categorías principales: aquellos que corresponden al arrendador y aquellos que pueden ser asumidos por el inquilino. A continuación, se detallan los casos más comunes:

• Reparaciones estructurales: Los daños estructurales, como los problemas en los cimientos, tejados o las instalaciones eléctricas y de fontanería principales, deben ser cubiertos por el arrendador. Estos gastos no pueden ser trasladados al inquilino, ya que son necesarios para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
• Mantenimiento preventivo: El arrendador es responsable de realizar el mantenimiento preventivo regular, como el control de humedades, pintura de las fachadas o mantenimiento de los sistemas de calefacción y aire acondicionado. Sin embargo, algunos contratos de alquiler pueden estipular que el inquilino cubra ciertos costos si así lo acuerdan ambas partes.
• Reparaciones menores y urgentes: En algunos casos, las reparaciones menores, como arreglos en grifos o en los electrodomésticos proporcionados por el arrendador, pueden ser responsabilidad del inquilino. No obstante, esto debe estar claramente indicado en el contrato, ya que, generalmente, es el arrendador quien debe cubrir estos gastos si los daños no son culpa del inquilino.

Gastos de gestoría: ¿quién debe asumirlos?

Los gastos de gestoría son aquellos asociados a la administración y gestión de trámites relacionados con la propiedad, como la realización de contratos, pagos de impuestos o gestiones ante organismos públicos. Estos costos a menudo surgen durante el proceso de alquiler y pueden generar dudas sobre quién debe asumirlos: si el arrendador o el arrendatario.

En general, los gastos de gestoría no son una obligación del arrendatario, salvo que se haya acordado lo contrario en el contrato de alquiler. Sin embargo, en algunos casos, el arrendador puede ofrecerse a asumir estos gastos, ya que forman parte de la gestión administrativa de la propiedad. A continuación, se detallan los casos más comunes de gestión y quién es responsable de ellos:

• Gestoría para la firma del contrato: Los gastos derivados de la elaboración del contrato de alquiler generalmente corresponden al arrendador. Es una parte del proceso de gestión de la propiedad que el propietario debe asumir.
• Gestoría para la gestión de pagos de impuestos: Cualquier costo relacionado con la gestión de pagos de impuestos municipales, como el IBI o la plusvalía, debe ser cubierto por el arrendador, ya que estos impuestos no son responsabilidad del inquilino.
• Gestoría administrativa para cambios en el contrato: Si el arrendador necesita modificar el contrato o realizar trámites adicionales, como cambios de titularidad o actualización de datos, estos gastos también deben ser cubiertos por el propietario, salvo acuerdo expreso con el inquilino.

Otros gastos extras prohibidos

Además de los gastos comunes y los impuestos, existen ciertos cargos adicionales que los arrendadores no pueden trasladar al inquilino. Estos gastos extra son ilegales y, si no se estipulan claramente en el contrato de arrendamiento, no pueden ser cobrados bajo ninguna circunstancia.

Algunos de estos gastos extras prohibidos incluyen:

• Cargos por el uso de la propiedad: El arrendador no puede cobrar a los inquilinos por el uso normal y habitual de la vivienda, como por ejemplo por la simple ocupación del inmueble o por actividades cotidianas que no impliquen daño o mal uso.
• Gastos por cambios en el contrato: Si el arrendador decide realizar cambios en el contrato de arrendamiento, como aumentar el alquiler o modificar otras cláusulas, estos cambios no pueden generar costos adicionales para el inquilino, salvo que ambas partes estén de acuerdo en los términos.
• Cargos por seguros: El arrendador no puede imponer un seguro adicional a los inquilinos que no sea necesario para la vivienda o para proteger la propiedad arrendada. Si el arrendador desea contratar un seguro, debe asumir el costo, y no puede trasladarlo al arrendatario sin un acuerdo previo.

Consecuencias legales por cobrar gastos ilegales

Cobrar gastos ilegales a un inquilino no solo es una práctica indebida, sino que puede acarrear serias consecuencias legales para el arrendador. La ley protege a los inquilinos contra abusos en cuanto a los gastos asociados al alquiler, y quienes incumplen estas normativas pueden enfrentar sanciones que van desde la devolución de los importes cobrados de forma incorrecta hasta acciones legales más graves.

Las consecuencias de intentar cobrar gastos ilegales incluyen:

• Devolución de los importes cobrados indebidamente: Si un arrendador cobra gastos que no son legales, está obligado a devolver el dinero que ha cobrado de forma indebida. Esto incluye tanto el costo de los gastos ilegales como posibles intereses derivados de la devolución.
• Demandas legales: El inquilino tiene derecho a presentar una demanda por los gastos cobrados ilegalmente. Esto puede implicar una acción civil donde el arrendador podría verse obligado a pagar daños y perjuicios adicionales por los daños causados al inquilino.
• Multas administrativas: En algunos casos, los arrendadores pueden enfrentar sanciones administrativas impuestas por autoridades competentes. Estas sanciones pueden variar según la gravedad de la infracción y las normativas locales o nacionales que regulen los arrendamientos.
• Rescisión del contrato de arrendamiento: Si el arrendador incurre en prácticas ilegales de manera sistemática, el inquilino podría solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento. En algunos casos, este tipo de infracciones graves pueden ser motivo suficiente para que el inquilino decida abandonar la propiedad sin penalización.

Preguntas Frecuentes

A continuación, se responden algunas de las preguntas más comunes relacionadas con los gastos ilegales en el alquiler, con el fin de aclarar dudas frecuentes que pueden surgir tanto para arrendadores como inquilinos.

Conclusión

En resumen, es crucial que tanto arrendadores como inquilinos comprendan los gastos legales y los que no deben ser cobrados en el alquiler. La transparencia en cuanto a los costos involucrados en un contrato de arrendamiento ayuda a evitar conflictos y asegura que ambas partes respeten la ley.

Es importante destacar que el arrendador debe hacerse cargo de los gastos relacionados con la propiedad que no se derivan directamente del uso de la misma, como los gastos de mantenimiento estructural y los impuestos. Además, los gastos de gestoría, reparaciones mayores y otros cargos no permitidos deben ser asumidos exclusivamente por el propietario.

Los arrendatarios deben estar bien informados sobre sus derechos y estar preparados para defenderlos si se enfrentan a gastos ilegales. Si bien un arrendador puede imponer algunos cargos, cualquier intento de cobrar más allá de lo legalmente permitido puede dar lugar a sanciones, demandas o la rescisión del contrato.