Daños en vivienda por obras vecinas: cómo reclamar

¿Qué son los daños en vivienda por obras vecinas?

Los daños en vivienda por obras vecinas son aquellos desperfectos, deterioros o perjuicios que sufre una propiedad como consecuencia directa o indirecta de trabajos de construcción, reforma o rehabilitación realizados en inmuebles colindantes o próximos. Estos daños pueden afectar tanto a la estructura como a los acabados, instalaciones o elementos comunes, y suelen generar conflictos entre propietarios.

• Fisuras y grietas en paredes o techos
• Filtraciones de agua o humedades
• Desprendimiento de revestimientos o azulejos
• Daños en instalaciones eléctricas o de fontanería
• Ruidos, vibraciones o molestias persistentes
• Afectación de elementos estructurales

Tipos de daños más comunes causados por obras vecinas

Las obras en edificios colindantes o en la misma comunidad pueden provocar una amplia variedad de daños en las viviendas cercanas. Conocer los más habituales ayuda a detectarlos a tiempo y actuar con rapidez.

• Grietas y fisuras: Aparecen en paredes, techos o suelos debido a movimientos estructurales o vibraciones.
• Humedades y filtraciones: Obras de fontanería o impermeabilización defectuosas pueden causar filtraciones en viviendas adyacentes.
• Desprendimientos: Caída de azulejos, pintura o yeso por vibraciones o golpes.
• Daños en instalaciones: Cortes de luz, agua o gas por rotura de conducciones comunes o privativas.
• Molestias acústicas: Ruidos y vibraciones que pueden superar los límites legales.
• Daños en elementos comunes: Ascensores, escaleras o garajes pueden verse afectados.

Responsabilidad legal: ¿quién responde por los daños?

La legislación española establece que quien causa un daño a otro está obligado a repararlo. En el caso de daños por obras vecinas, pueden ser responsables:

• El propietario que encarga la obra
• La empresa constructora o reformista
• El arquitecto o técnico director de la obra
• La comunidad de propietarios (si la obra es comunitaria)

Primeros pasos para reclamar daños por obras vecinas

Ante la aparición de daños, es fundamental actuar con rapidez y seguir un protocolo adecuado para aumentar las posibilidades de éxito en la reclamación.

• Notificar el daño al propietario responsable y a la comunidad
• Solicitar la paralización de la obra si existe peligro
• Recopilar pruebas fotográficas y documentales
• Contactar con un perito para valorar los daños
• Revisar la póliza de seguro del hogar
• Consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal

Documentación y pruebas necesarias

La fuerza de la reclamación depende en gran medida de la calidad de las pruebas aportadas. Es recomendable reunir la siguiente documentación:

• Fotografías y vídeos de los daños, con fecha
• Informes periciales técnicos
• Presupuestos de reparación
• Comunicaciones mantenidas con el responsable
• Actas de la comunidad de propietarios
• Informe de la aseguradora (si procede)

Procedimiento de reclamación extrajudicial y judicial

El proceso para reclamar daños por obras vecinas puede ser extrajudicial o, si no hay acuerdo, judicial. Los pasos habituales son:

• Reclamación amistosa: Comunicación formal al responsable solicitando la reparación o indemnización.
• Intervención del seguro: Si el seguro cubre el daño, puede mediar y resolver el conflicto.
• Acta notarial: Levantar acta notarial de los daños puede reforzar la prueba.
• Demanda judicial: Si no hay acuerdo, se puede presentar demanda civil por responsabilidad extracontractual.
• Juicio: El juez valorará las pruebas y determinará la responsabilidad y la cuantía a indemnizar.

El papel del seguro del hogar y la comunidad

El seguro del hogar y el seguro de la comunidad pueden ser aliados fundamentales en la reclamación de daños por obras vecinas. Es importante revisar las coberturas y exclusiones de la póliza.

• Seguro del hogar: Puede cubrir daños materiales y responsabilidad civil frente a terceros.
• Seguro de la comunidad: Suele cubrir daños en elementos comunes y, en ocasiones, en viviendas particulares.
• Seguro del constructor: Responsabilidad civil de la empresa que ejecuta la obra.

Indemnización por daños: criterios y cuantía

La indemnización por daños en vivienda causados por obras vecinas debe cubrir la reparación íntegra del perjuicio sufrido. Los criterios para fijar la cuantía incluyen:

• Coste de reparación según presupuesto o factura
• Valor de depreciación de la vivienda
• Daños morales o molestias graves (en casos excepcionales)
• Gastos derivados (mudanza, alojamiento provisional, etc.)

Errores frecuentes al reclamar y cómo evitarlos

Muchos propietarios cometen errores que dificultan o impiden el éxito de la reclamación por daños. Los más habituales son:

• No documentar adecuadamente los daños
• No comunicar el daño de forma fehaciente
• Esperar demasiado tiempo para reclamar
• No consultar a un perito o abogado especializado
• Reparar los daños antes de reclamar
• No revisar la póliza de seguro

Consejos para proteger tu vivienda ante obras vecinas

Prevenir es siempre mejor que curar. Si sabes que se van a realizar obras cerca de tu vivienda, sigue estos consejos para minimizar riesgos:

• Solicita información sobre el alcance y duración de la obra
• Realiza un reportaje fotográfico del estado previo de tu vivienda
• Instala sensores de humedad o vibración si es necesario
• Habla con la comunidad para establecer protocolos de actuación
• Revisa y actualiza tu seguro del hogar
• Solicita la presencia de un técnico independiente si tienes dudas

Preguntas frecuentes