Cómo exigir reparación de averías graves en la vivienda

La reparación de averías graves en la vivienda no corresponde automáticamente al inquilino. En un arrendamiento de vivienda en España, conviene distinguir entre reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, pequeñas reparaciones por uso ordinario, defectos que pueden afectar a elementos comunes del edificio y supuestos en los que puede intervenir un seguro de hogar o de comunidad.

Respuesta breve: si la avería impide o compromete la habitabilidad y no deriva del uso ordinario del inquilino, puede corresponder al arrendador reparar, conforme al art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de valorar si el origen está en elementos comunes, en un tercero o en una cobertura aseguradora. Para reclamar con criterio, suele ser clave conservar prueba y revisar contrato y documentación técnica.

Qué se considera una avería grave y cuándo puede exigir su reparación el inquilino

Una avería puede considerarse grave cuando afecta de forma relevante al uso normal de la vivienda o a su seguridad, salubridad o habitabilidad: por ejemplo, una fuga importante de agua, un fallo eléctrico serio, una caldera indispensable que deja sin agua caliente o calefacción en contexto necesario, humedades severas o un desprendimiento.

En arrendamientos de vivienda, el art. 21 LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los arts. 1563 y 1564 del Código Civil. Ese precepto no convierte cualquier incidencia en obligación del propietario: habrá que valorar la causa, la entidad del daño y si existe uso negligente o desgaste ordinario.

También debe diferenciarse esta obligación de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario, que suelen corresponder al inquilino. No existe una lista cerrada universal: dependerá del caso, del importe, de la naturaleza del elemento averiado y de si hablamos de mantenimiento menor o de una reparación estructural o funcional relevante.

Quién debe asumir la reparación: arrendador, inquilino, comunidad o seguro

• Arrendador o propietario: normalmente, cuando la reparación es necesaria para conservar la vivienda habitable y no deriva del uso ordinario ni de culpa del arrendatario.
• Inquilino o arrendatario: en pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario o si el daño se ha causado por uso inadecuado, falta de diligencia o actuaciones propias.
• Comunidad de propietarios: cuando el origen puede estar en bajantes, cubierta, fachada, instalaciones generales o elementos comunes. En estos casos, el arrendador suele seguir siendo el interlocutor contractual del inquilino, aunque luego pueda repetir o gestionar la incidencia con la comunidad.
• Seguro de hogar o de comunidad: puede asumir daños o asistencia según póliza, coberturas, exclusiones y origen del siniestro. El seguro no sustituye por sí solo la distribución legal o contractual de responsabilidades.

Si se habla de vicios o defectos preexistentes, conviene analizar cuándo aparecieron, si eran visibles, si se comunicaron y qué prueba existe sobre su origen. La solución jurídica puede variar según el contrato y la documentación disponible.

Cómo documentar la incidencia: fotos, peritaje, facturas y comunicaciones

Antes de reclamar, interesa construir una prueba del daño clara y ordenada. Esto puede marcar la diferencia si más adelante se discute quién debía reparar o si hubo incumplimiento.

• Fotografías y vídeos fechados del daño y de su evolución.
• Partes de urgencia, informes técnicos o peritaje, si la avería es compleja o se discute su origen.
• Facturas o presupuestos de diagnóstico y, en su caso, de actuaciones imprescindibles.
• Contrato de arrendamiento, inventario y comunicaciones previas.
• Mensajes, correos electrónicos o requerimientos fehacientes enviados al arrendador, administrador o seguro.

Cuanto más precisa sea la documentación sobre la fecha de aparición, la urgencia y el impacto en la habitabilidad, más fácil será sostener una reclamación razonable.

Cómo reclamar la reparación urgente sin perder prueba

Si la avería requiere reparación urgente, lo prudente suele ser comunicarla de inmediato al arrendador por un medio que deje constancia. Si la situación es seria, puede ser aconsejable un burofax o un requerimiento fehaciente describiendo la incidencia, la fecha, el riesgo y la necesidad de actuar.

El propio art. 21 LAU prevé que el arrendatario deba soportar la reparación urgente que no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Además, si una reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, habrá que valorar, según el caso, si el arrendatario puede adoptar medidas indispensables y exigir después su importe, siempre que exista necesidad real, comunicación previa o simultánea cuando sea posible y prueba suficiente del gasto.

Actuar sin avisar y sin conservar justificantes es uno de los errores más frecuentes, porque luego dificulta acreditar que la intervención era realmente imprescindible y ajena al mantenimiento ordinario.

Qué opciones valorar si hay incumplimiento, daños o falta de habitabilidad

Si el arrendador no actúa y la vivienda pierde condiciones de uso, puede ser necesario valorar distintas opciones según la gravedad, la duración de la incidencia y la prueba disponible. Entre ellas, requerir formalmente la reparación, documentar los perjuicios sufridos, analizar si procede una reducción del uso efectivo de la vivienda o estudiar otras acciones si se inicia una reclamación judicial.

En materia de daños y perjuicios, no conviene hacer promesas automáticas. Su eventual reclamación puede depender del origen de la avería, del alcance del incumplimiento, de la previsibilidad del daño y de la documentación que acredite gastos, pérdidas o afectación real.

Si hay controversia, habrá que valorar la vía adecuada según el caso y la cuantía, sin presuponer que exista un único cauce válido para todos los supuestos.

Errores frecuentes antes de enviar un burofax o iniciar una reclamación

• Confundir una pequeña reparación con una reparación necesaria para la habitabilidad.
• Reclamar solo al seguro sin comunicar formalmente al arrendador.
• No revisar si el origen está en elementos comunes del edificio.
• Pagar la reparación por cuenta propia sin justificar urgencia, necesidad y coste.
• Enviar un burofax genérico, sin hechos concretos, fechas, pruebas ni petición clara.

La idea práctica es sencilla: antes de reclamar formalmente, revise contrato, pruebas y comunicaciones. El error más común es atribuir la avería a una sola parte sin analizar su causa real. Si quiere actuar con seguridad, el siguiente paso razonable suele ser ordenar la documentación, identificar a quién corresponde la primera reclamación y preparar un requerimiento bien fundamentado con una consultoría sobre derechos y obligaciones de inquilinos.

Fuentes oficiales consultables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el BOE: texto consolidado.
• Código Civil, en el BOE: texto consolidado.