Responsabilidad del casero por instalaciones defectuosas

¿Qué son “instalaciones defectuosas”?

Cuando hablamos de instalaciones defectuosas en una vivienda arrendada nos referimos a todos aquellos sistemas fijos y esenciales que permiten el uso seguro y normal del inmueble: electricidad, agua, saneamiento, gas, calefacción, climatización, antena colectiva, portero automático, ascensor, caldera, contadores y, en sentido amplio, cualquier red integrada en la finca que haga posible la habitabilidad. El defecto puede ser de origen (vicio de construcción o de diseño), por falta de mantenimiento, por desgaste natural no atendido, por obsolescencia o por una reparación mal ejecutada. Lo decisivo no es la etiqueta, sino el efecto: si impide o limita el uso pactado de la vivienda o pone en riesgo la seguridad, nos hallamos ante un problema de instalaciones que despliega responsabilidad del casero.

Un fallo eléctrico que provoca cortes recurrentes, una caldera que no proporciona agua caliente, una bajante que filtra humedad al dormitorio, un diferencial que salta por derivaciones, un horno empotrado que produce chispazos o un termo que gotea hasta inundar a los vecinos constituyen ejemplos típicos. También lo son los radiadores que no calientan por aire en el circuito, la falta de presión de agua por válvulas mal reguladas o un cuadro sin protecciones adecuadas. En todos estos supuestos la detección temprana, la documentación con fotos y vídeos y la comunicación fehaciente al arrendador son claves para activar las obligaciones de reparación.

Marco legal aplicable

La responsabilidad del casero por instalaciones defectuosas se apoya en tres pilares normativos: la ley especial de arrendamientos urbanos, el Código Civil y la normativa técnica de seguridad y habitabilidad (p. ej., reglamentos de baja tensión, gas, calefacción, eficiencia energética o el código técnico de la edificación). Desde el punto de vista contractual, el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato; no basta con entregar el piso “en buen estado” al inicio, sino que ha de atender las reparaciones necesarias para conservarlo apto para el uso convenido. Ese deber coexiste con la obligación del inquilino de informar de los daños, facilitar el acceso para las reparaciones y usar la vivienda con diligencia.

El juego combinado de estas normas establece que las reparaciones estructurales, de conservación y las que afectan a elementos esenciales recaen en el propietario. Por su parte, el arrendatario asume las reparaciones menores motivadas por el desgaste derivado del uso ordinario y aquellas causadas por su culpa o negligencia. La distinción entre “conservación” y “pequeña reparación” no depende del importe aislado, sino de la naturaleza de la intervención: si la avería afecta a la seguridad o a la habitabilidad (calefacción en invierno, suministro eléctrico estable, estanqueidad de la red), se considera conservación.

• Deber de conservación del arrendador: reparar y mantener instalaciones esenciales.
• Deber de comunicación del arrendatario: avisar de inmediato y evitar daños mayores.
• Límites: casos fortuitos y fuerza mayor, y daños causados por mal uso del inquilino.

Obligaciones del casero

El casero está obligado a realizar, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, incluyendo aquellas que afecten a seguridad, salubridad y confort razonable. En la práctica significa: contratar técnicos habilitados, asumir el coste de piezas y mano de obra, coordinar la entrada en la vivienda en un plazo diligente y restaurar el servicio con la mínima perturbación posible. También debe gestionar las pólizas de seguro cuando proceda y atender los siniestros con celeridad. Si se requieren licencias o inspecciones periódicas (gas, caldera, ascensor), corresponde al propietario mantenerlas al día.

El incumplimiento se manifiesta cuando el casero demora injustificadamente la reparación, ofrece soluciones temporales ineficaces, deja el sistema fuera de servicio durante un tiempo excesivo o pretende que el inquilino asuma costes de conservación. En tales casos, el arrendatario puede exigir reparación, adoptar medidas urgentes a cuenta del propietario cuando haya riesgo de daño grave y reclamar la rebaja proporcional de la renta por el tiempo que no disfrutó del servicio (por ejemplo, calefacción inoperativa en meses fríos). En supuestos de especial gravedad o reiteración, cabe la resolución del contrato y la reclamación de daños y perjuicios.

Derechos del inquilino

Frente a instalaciones defectuosas, el inquilino dispone de varias herramientas: exigir la reparación en plazo, solicitar una reducción de la renta cuando el disfrute se vea menoscabado, reclamar daños materiales (muebles, equipos, ropa) y daños por pérdida de uso, e incluso resolver el contrato si el incumplimiento del casero es grave o persistente. Un punto clave es acreditar el nexo causal entre la avería y el perjuicio: por ejemplo, humedad por filtraciones que estropea un armario; sobretensión que quema un electrodoméstico; fuga que impide usar el baño y obliga a gastos de alojamiento temporal.

La reducción de renta debe ser proporcional al impacto real (intensidad y duración). Si durante tres semanas no hubo calefacción ni agua caliente, la rebaja puede ser significativa; si solo falló un radiador en una habitación concreta durante pocos días, será menor. Cuando el casero no actúa, el inquilino puede proponer soluciones concretas (técnico, presupuesto) y advertir de medidas ulteriores (peritaje, mediación o demanda). Siempre es recomendable el burofax para dejar constancia fehaciente del requerimiento y de los plazos otorgados.

• Reparación en plazo y sin coste para el inquilino (si es conservación).
• Rebaja de renta proporcional mientras dure la privación de uso.
• Indemnización por daños y perjuicios acreditados.
• Resolución del contrato en casos graves o reiterados.

Cómo acreditar y reclamar

Un buen expediente probatorio aumenta drásticamente las posibilidades de éxito. Empieza por recopilar pruebas del defecto: fotografías con fecha, vídeos, lecturas de humedad, partes de intervención, presupuestos, informes técnicos y, si hay daños a terceros (vecinos), sus comunicaciones o partes del seguro. Los mensajes por aplicaciones sirven como indicio, pero el medio preferente para requerir al casero es el burofax con certificación de contenido, donde se describa el problema, su origen probable, el impacto en la habitabilidad, la solución propuesta y un plazo razonable para actuar.

Si el propietario responde y coordina la reparación, documenta cada visita y resultado. Si no responde o deja el problema sin solución, valora un peritaje independiente que cuantifique daños y recomiende medidas. En casos urgentes (riesgo de inundación, electricidad peligrosa), el inquilino puede encargar la reparación necesaria y luego repetir contra el propietario el coste, siempre que justifique la urgencia y notifique de inmediato. Como cierre, puedes acudir a mediación, arbitraje (si se pactó) o a la vía judicial para reclamar reparación, rebaja de renta y daños.

Casos frecuentes y soluciones

Humedades por filtraciones: suelen originarse en cubiertas, fachadas o bajantes. Si derivan de elementos comunes, la comunidad y su seguro pueden intervenir; el casero debe coordinar con el administrador y, mientras, aplicar medidas de contención. Documenta mohos, olor y pérdida de habitabilidad en habitaciones. Electricidad inestable: derivaciones que hacen saltar el diferencial o líneas sobrecargadas. Es esencial un técnico habilitado que revise el cuadro, protecciones y cableado. Gas y caldera: falta de revisiones, piezas obsoletas, intercambiadores en mal estado. En épocas frías, la prioridad es restablecer calefacción y ACS, con equipos de sustitución si el plazo se alarga.

Presión de agua insuficiente: puede deberse a válvulas, reductores o acumuladores. Una solución habitual es regular presiones y purgar circuitos. Radiadores fríos: purga de aire, bombas de circulación, llaves termostáticas averiadas. Electrodomésticos integrados: si vinieron con la vivienda, su reparación o sustitución por avería no imputable al uso incorrecto suele recaer en el propietario. Ascensor fuera de servicio: aunque es elemento común, su indisponibilidad prolongada afecta a la habitabilidad, sobre todo para personas con movilidad reducida; puede justificar rebajas de renta temporales.

• Humedades: identificar origen, deshumidificar, reparar causa y luego pintar.
• Caldera: diagnóstico, pieza de recambio, equipo sustituto si excede 72 horas.
• Electricidad: revisión del cuadro y líneas prioritarias de seguridad.
• Agua: regular presiones y sustituir válvulas defectuosas.

Límites de responsabilidad

La responsabilidad del casero no es absoluta. Quedan fuera los daños causados por mal uso del inquilino, manipulaciones no autorizadas, instalaciones añadidas por el propio arrendatario sin homologación o fuerza mayor (p. ej., tormenta excepcional que daña equipos). También se matiza cuando el inquilino, tras detectar una fuga, no la comunica y permite que el daño se agrave: esa conducta puede reducir o excluir indemnización. Asimismo, existen “pequeñas reparaciones” por uso ordinario que asume el inquilino: cambiar una bombilla, purgar radiadores, sustituir una junta de pocos euros, reponer una tapa de cisterna barata.

Un punto de fricción común es el límite económico que algunos caseros intentan imponer para calificar una reparación como “menor”. La clave no es el importe, sino la naturaleza: si afecta a seguridad o habitabilidad, corresponde al propietario aunque cueste poco. Del mismo modo, si la avería se repite tras una reparación mal realizada, el casero sigue obligado hasta la solución definitiva. Si el inmueble tiene partes comunes en intervención (fachada, bajantes), el casero debe actuar como puente con la comunidad y su seguro, sin trasladar la inoperatividad al inquilino.

Seguros, peritajes y costes

En muchos casos el propietario dispone de seguro de hogar con cobertura de continente (instalaciones, paredes, suelos) y, a veces, de contenido si la vivienda está amueblada. El inquilino puede tener su propia póliza para el contenido y la responsabilidad civil. Cuando una instalación defectuosa produce daños (inundación, cortocircuito), conviene abrir parte de siniestro cuanto antes. La aseguradora suele enviar perito, cuyas conclusiones facilitan el acuerdo. Si hay discrepancias, el inquilino puede encargar un peritaje independiente para acreditar causa, alcance y coste de reposición.

Los costes de conservación corresponden al casero. Si el inquilino adelanta una reparación urgente y necesaria por inacción del propietario, debe conservar factura detallada y prueba de la urgencia (riesgo de daño mayor, seguridad eléctrica, insalubridad). En la negociación, es útil distinguir entre reparación correctiva (resolver la avería actual), mantenimiento preventivo (evitar futuras) y mejora (incrementa prestaciones). Las mejoras no exigibles no pueden imponerse al propietario, pero las de seguridad y habitabilidad sí son ineludibles.

Cláusulas y buenas prácticas

Aunque la ley marca mínimos irrenunciables en materia de conservación y habitabilidad, una redacción contractual clara evita conflictos. Recomendaciones: inventario detallado de instalaciones y electrodomésticos con estado inicial; régimen de revisiones (caldera, gas, electricidad); protocolo de comunicación de averías (correo y teléfono, 24/48h); visitas de técnicos con preaviso razonable; y un apartado de “pequeñas reparaciones” con ejemplos, dejando claro que seguridad y habitabilidad son siempre a cargo del propietario. Evita cláusulas que pretendan trasladar al inquilino reparaciones estructurales o de conservación: pueden ser nulas.

Como buenas prácticas, recomienda al inquilino purgar radiadores al inicio de temporada, limpiar filtros de la campana, no sobrecargar regletas, revisar periódicamente llaves de paso y comunicar cualquier síntoma (olores a gas, chispazos, manchas de humedad). Por parte del casero, programar mantenimientos preventivos y conservar certificados actualizados minimiza emergencias y protege el valor del activo. Establecer un canal directo (mail + teléfono emergencias) y un tiempo objetivo de respuesta mejora la convivencia contractual.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la caldera averiada? Si la caldera vino con la vivienda y la avería no se debe a mal uso, la reparación la asume el casero como conservación. El mantenimiento anual puede pactarse, pero los fallos que impiden el servicio esencial (ACS/calefacción) son responsabilidad del propietario.

¿Y si el casero no responde? Envía burofax con plazo razonable. En urgencias que comprometen seguridad o evitan daños mayores, puedes reparar y repercutir el coste con factura. Conserva pruebas y, si procede, solicita rebaja de renta por el tiempo sin servicio.

¿Qué es una “pequeña reparación” del inquilino? La que deriva del desgaste por uso ordinario y no afecta a la seguridad ni a la habitabilidad. Ejemplos típicos: cambiar una bombilla, una junta barata, purgar un radiador. La naturaleza de la reparación, no solo el coste, marca la diferencia.

¿Puedo resolver el contrato por instalaciones defectuosas? Sí, si el incumplimiento es grave o persistente y afecta al uso esencial. Antes, documenta, requiere por burofax y, si no hay solución, valora mediación o acción judicial con peritaje.

¿Cómo se calcula la rebaja de renta? Depende de la pérdida de uso: intensidad (qué servicios faltan) y duración. Puede fijarse porcentualmente (p. ej., 20–40% sin calefacción y ACS en invierno) o por acuerdo concreto. Lo ideal es documentar días, estancias afectadas y alternativas (aparatos de sustitución).