Cómo reclamar daños en la vivienda alquilada

Qué daños pueden reclamarse en una vivienda alquilada

Pueden reclamarse distintos daños en función de su causa y de quién tenga el deber de conservación o reparación. Son frecuentes las filtraciones, humedades, averías de instalaciones, daños por obras, roturas, problemas eléctricos o desperfectos derivados de falta de mantenimiento.

Desde el punto de vista jurídico, conviene distinguir entre obras o reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que enlazan con el art. 21 LAU, y daños ocasionados por un incumplimiento contractual o por la actuación de una de las partes, donde puede entrar en juego el art. 1101 del Código Civil si se reclama indemnización por daños y perjuicios. También habrá supuestos en los que el responsable real sea un vecino, la comunidad o una compañía aseguradora.

Cómo identificar quién debe responder del daño

La clave está en analizar el origen del daño. Si el problema deriva del desgaste estructural, instalaciones generales o falta de conservación, puede corresponder al arrendador asumir la reparación conforme al art. 21 LAU. Si el desperfecto se debe al uso negligente del inquilino o a daños causados por este, habrá que valorar su responsabilidad contractual.

Cuando el daño procede de una vivienda colindante, de elementos comunes o de una incidencia cubierta por póliza, la reclamación puede tener que dirigirse a un tercero, a la comunidad o al seguro. Por eso, antes de reclamar conviene revisar el contrato, partes de entrada y salida, comunicaciones previas y cualquier informe técnico disponible. El art. 1255 CC puede ser relevante solo para interpretar pactos válidos del contrato, pero no sustituye la normativa aplicable ni convierte cualquier cláusula en decisiva por sí sola, especialmente en supuestos como si el casero culpa al inquilino de daños previos.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación, conviene preparar un expediente básico. La prueba del daño será determinante si más adelante se discuten los hechos, y de forma general la carga de probarlos puede valorarse conforme al art. 217 LEC.

• Fotografías y vídeos fechados del desperfecto y de su evolución.
• Contrato de arrendamiento y, si existe, inventario o acta de entrega.
• Presupuestos, facturas o informes de reparación.
• Peritaje o informe técnico si hay filtraciones, humedad o dudas sobre el origen.
• Mensajes, correos o avisos previos al propietario o al seguro.
• Parte al seguro, si se ha comunicado la incidencia.

Cuanto mejor documentado esté el caso, más fácil será negociar una solución razonable o sostener una reclamación extrajudicial.

Cómo comunicar la incidencia al propietario y cuándo usar un burofax

La incidencia debe comunicarse por escrito y de forma clara, describiendo el daño, su fecha aproximada, consecuencias y documentación disponible. Lo recomendable es pedir expresamente que se valore la reparación o la asunción de responsabilidad, dejando constancia de que se adjuntan pruebas.

El burofax al propietario suele ser útil cuando ya ha habido avisos informales sin respuesta, cuando el daño se agrava o cuando interesa acreditar de forma fehaciente el contenido y la fecha de la comunicación. No siempre es obligatorio, pero puede reforzar mucho la posición de quien reclama.

Reparaciones urgentes, conservación e inhabitabilidad: qué cambia

No es lo mismo una reparación menor que una incidencia grave que afecte a la habitabilidad. El art. 21 LAU se refiere a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir al uso convenido. Si hablamos de una reparación urgente, habrá que valorar la necesidad real de intervenir y cómo se ha comunicado.

Si el inmueble queda inhabitable por obras de conservación o por una situación especialmente grave, puede resultar relevante el art. 26 LAU, aunque sus efectos concretos dependerán del caso. Y si existe un incumplimiento relevante de las obligaciones del contrato, el art. 27 LAU puede entrar en el análisis. En todos estos supuestos conviene actuar con prudencia y con asesoramiento si la situación afecta al uso de la vivienda o al pago de rentas.

Cómo calcular una posible indemnización y qué papel tienen la fianza y el seguro

Una posible indemnización no se calcula de forma automática. Puede depender del coste de reparación, de los daños materiales acreditados, de gastos asumidos por quien no debía soportarlos y, en ciertos casos, del perjuicio efectivamente probado. Si se reclama por incumplimiento, suele invocarse el art. 1101 CC, pero será necesario acreditar tanto el incumplimiento como el daño y su relación causal.

La fianza no debería utilizarse de forma indiscriminada para compensar cualquier controversia durante el contrato, y su papel concreto dependerá del momento, del estado de la vivienda y de la prueba existente. En paralelo, el seguro hogar puede cubrir determinados siniestros, pero la cobertura exacta dependerá de la póliza, del riesgo asegurado y de si el daño afecta al continente, al contenido o a la responsabilidad civil.

Qué opciones hay si no se alcanza un acuerdo

Si no hay solución amistosa, puede plantearse una reclamación extrajudicial formal con exposición de hechos, base documental y petición concreta. En algunos casos bastará para desbloquear la reparación o la intervención del seguro.

Si el conflicto persiste, puede valorarse iniciar una reclamación judicial. El cauce, la viabilidad y el alcance de lo que se pueda pedir dependerán de la cuantía, del tipo de daño, del contrato y de la prueba disponible, por lo que no conviene anticipar resultados ni soluciones automáticas. Cuando existen dudas sobre quién causó el daño o sobre la entidad del perjuicio, el informe pericial suele ser especialmente importante.

Fuentes oficiales verificables

• BOE: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• BOE: Código Civil y Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.