Qué hacer si el casero incumple las condiciones firmadas

Cómo identificar el incumplimiento del casero

Cuando el casero incumple las condiciones firmadas, el primer paso es detectar con precisión qué cláusulas se están vulnerando y cómo te afecta. Los supuestos habituales incluyen la falta de reparaciones necesarias para la habitabilidad, retrasos o negativas en devolver la fianza, obras que alteran el uso pactado, cortes o deficiencias en suministros comunes, acceso a la vivienda sin consentimiento, o variaciones unilaterales de la renta u otras condiciones. Identificar el incumplimiento con rigor te permitirá elegir el remedio más eficaz y ahorrar tiempo y dinero.

Empieza revisando el contrato: duración, destino del inmueble, reparto de gastos, plazos de reparación, penalizaciones y cualquier anexo (inventario, acta de entrega, fotografías). Contrasta ese contenido con lo que ocurre en la práctica. Si, por ejemplo, el casero se comprometió por escrito a entregar el inmueble “en perfecto estado de uso” y hay humedades estructurales que impiden habitar, existe un incumplimiento objetivo. Igualmente, si prometió incluir determinados electrodomésticos o mobiliario y luego faltan, la obligación de entrega no se ha cumplido íntegramente.

Revisar contrato y marco legal aplicable

El contrato es la “ley” entre las partes: define obligaciones, plazos y consecuencias. Sin embargo, en materia de arrendamientos urbanos existen normas imperativas que protegen al inquilino y que prevalecen sobre lo pactado si esto le perjudica. Examina la duración, las actualizaciones de renta, el reparto de reparaciones (conservación vs. pequeñas reparaciones por uso), la prohibición de obras sin consentimiento, el régimen de visitas a la vivienda y la devolución de la fianza al finalizar.

Para encajar tu caso, determina si el incumplimiento es esencial (afecta a la finalidad del contrato, como impedir el uso) o no esencial (afecta parcialmente pero se puede corregir). Esta clasificación te orienta sobre remedios: exigir cumplimiento, rebaja de renta proporcional, indemnización por daños, o incluso la resolución del contrato. Recuerda que la buena fe y la prueba documental son claves: un contrato claro, más correos o WhatsApp del casero, inclinan la balanza a tu favor.

Comunicación formal y burofax efectivo

Antes de escalar a tribunales, debes requerir formalmente al casero. La mejor práctica es el burofax con certificado de texto y acuse de recibo: fija fecha, contenido y plazo, y suele activar soluciones rápidas. En tu escrito, expón el incumplimiento de forma objetiva, cita la cláusula afectada, aporta fotografías o informes, y concede un plazo razonable para subsanar (por ejemplo, 10–15 días hábiles para reparaciones urgentes, o un plazo menor cuando hay riesgos para la salud o seguridad).

Mantén un tono profesional y ofrece alternativas: “cumplimiento inmediato”, “rebaja de renta desde la incidencia”, “resolución sin penalización” o “reembolso de gastos”. Advertirás que, de no atender la petición, acudirás a mediación o a demanda. Conserva el justificante del burofax y los intentos previos (emails, mensajes). Si el casero contesta por canales informales, guarda capturas con fecha. Si no contesta, el silencio también juega a tu favor.

Medidas inmediatas y remedios disponibles

Según la gravedad, puedes optar por exigir el cumplimiento, pedir una rebaja de renta proporcional al perjuicio (por ejemplo, estancias inutilizables por humedades), solicitar reparación urgente a cargo del casero, o promover la resolución del contrato cuando el uso pactado resulta imposible o inseguro. En daños patrimoniales (muebles, electrodomésticos, pérdidas por inhabitación), procede una indemnización debidamente acreditada.

En supuestos de urgencia —riesgo eléctrico, fugas de agua, plagas severas— actúa de inmediato: documenta, avisa por escrito y, si el casero no responde, llama a un técnico cualificado y conserva la factura para repercutir el coste, siempre que se trate de conservación necesaria. Evita dejar de pagar la renta unilateralmente: es preferible consignar judicial o notarialmente la parte discutida si es preciso, o acordar por escrito una rebaja temporal.

Cómo documentar pruebas y gastos

La prueba manda. Toma fotografías y vídeos con fecha visible, conserva presupuestos y facturas de técnicos, y solicita informes periciales cuando la incidencia sea compleja (humedades estructurales, vicios ocultos, instalaciones defectuosas). Registra un diario de incidencias con fechas, comunicaciones y afectación (habitaciones inutilizadas, pérdidas de negocio si trabajas en casa, gastos extra de alojamiento temporal).

Para reclamar la rebaja de renta o indemnización, necesitarás cuantificar el daño: porcentaje de superficie inutilizable, días de privación de uso, bienes estropeados con su valor, y gastos suplidos (deshumidificadores, limpieza, hotel). Si has tenido que adelantar una reparación urgente por seguridad, vincula el informe técnico con la obligación del casero de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Vías extrajudiciales y mediación

Antes del pleito, valora la mediación o un sistema de resolución amistosa de conflictos, especialmente útil cuando la relación va a continuar (contratos de larga duración). Un acuerdo rápido puede incluir calendario de obras, sustitución de electrodomésticos, rebaja de renta durante la incidencia y reconocimiento de daños. Si el conflicto es de consumo (p. ej., servicios vinculados a la vivienda contratados por el casero y repercutidos), recurre a los sistemas públicos de mediación/consumo de tu comunidad autónoma.

Recoger por escrito el acuerdo con fechas, responsables y penalizaciones por incumplimiento es vital. Un mal acuerdo puede perpetuar el problema; un buen acuerdo devuelve la habitabilidad y estabiliza la relación arrendaticia. Si no hay voluntad, el burofax de cierre anunciando demanda es el siguiente paso.

Demanda judicial y estrategia procesal

Si el casero persiste, la demanda es el cauce para conseguir cumplimiento, resolución e indemnización. Define tu petición principal (p. ej., que se ejecuten reparaciones específicas en plazo o que se declare la resolución del contrato por incumplimiento esencial) y las pretensiones accesorias (rebaja de renta desde la incidencia, daños concretos y costas). Adjunta todo el bloque probatorio y solicita, si procede, medidas cautelares cuando la salud o la seguridad estén comprometidas.

En términos prácticos, la claridad documental gana pleitos: cronología limpia, informes concluyentes, fotografías con fecha, y una comunicación previa bien hecha. Si el casero alega culpa del inquilino (mal uso, pequeñas reparaciones), responde con pruebas de que el daño proviene de vicios de construcción, antigüedad o falta de mantenimiento estructural.

Qué hacer según el tipo de incumplimiento

Reparaciones y habitabilidad: humedades, instalación eléctrica insegura, filtraciones, plagas. Requiere burofax, plazo breve y, si no actúa, técnico acreditado con factura para exigir reembolso y rebaja proporcional de renta por zona/tiempo inutilizados.

Accesos sin consentimiento: el casero no puede entrar cuando quiera. Deja constancia por escrito, advierte que cualquier acceso será denunciado y, si persiste, plantea resolución por vulneración de tu posesión y tranquilidad.

Obras del casero que te afectan: si limitan el uso o generan ruidos/polvo prolongados, exige plan de obra, horarios y rebaja de renta durante la afectación. Si el inmueble queda inservible, opta por resolución.

Entrega incompleta o distinta a lo pactado: faltan muebles o electrodomésticos prometidos, o el estado no coincide con el acta de entrega. Requiere subsanación inmediata o rebaja; valora resolución si el incumplimiento es esencial.

Fianza y liquidación: si al finalizar no devuelve en plazo y sin causa, reclama por escrito con detalle de daños inexistentes y, de ser necesario, demanda con intereses. Aporta acta de salida y fotos comparativas.

Errores comunes del inquilino (y cómo evitarlos)

El error más frecuente es actuar sin dejar rastro: llamadas y promesas verbales no sirven en juicio. Todo, por escrito. Otro error es dejar de pagar la renta sin un acuerdo o consignación: expone a desahucio por impago. También es habitual no diferenciar entre pequeñas reparaciones por uso (a cargo del inquilino) y conservación/estructura (a cargo del casero), o no cuantificar los daños con facturas e informes.

Evita firmar documentos de liquidación sin revisar, y no aceptes “arreglos” ambiguos sin fechas ni penalizaciones. Si hay obras o ruidos persistentes, pide rebaja por escrito con una base objetiva (metros afectados, días, habitaciones cerradas). Ante accesos sin permiso, responde por burofax y, si continúa, solicita tutela de tu posesión.

Preguntas frecuentes