Qué pasa si el casero no paga el seguro obligatorio

¿Existe seguro obligatorio para el casero?

En España, de forma general, la ley estatal no impone un seguro de hogar obligatorio para toda vivienda en alquiler. Sin embargo, la obligación puede surgir por otras vías: por contrato de préstamo hipotecario (el banco exige asegurar el continente), por estatutos o acuerdos de la comunidad de propietarios, por normativa sectorial (por ejemplo, en determinados alojamientos turísticos se exige un seguro de responsabilidad civil) o, simplemente, porque el propio contrato de arrendamiento lo pacte de manera expresa. Por eso, cuando hablamos de “seguro obligatorio”, lo crucial es identificar la fuente de la obligación.

En la práctica, la mayoría de caseros responsables mantienen una póliza multirriesgo que cubre el continente (estructura y elementos fijos) y, en su caso, la responsabilidad civil por daños a terceros. Si el arrendatario aporta contenido (muebles y efectos personales propios), suele interesarle una póliza propia o una ampliación específica. El conflicto aparece cuando el propietario no paga o deja caer una póliza que debía mantener, ya sea por obligación contractual o por costumbre del inmueble, dejando desprotegidos a inquilinos y terceros frente a siniestros previsibles como fugas de agua, incendios o daños eléctricos.

Tipos de seguros y quién responde

No todos los seguros son iguales. El seguro de hogar multirriesgo del propietario suele cubrir el continente (paredes, suelos, instalaciones fijas) y, opcionalmente, el contenido del casero (muebles, electrodomésticos de su propiedad) y la responsabilidad civil por daños a terceros (por ejemplo, filtraciones a la vivienda inferior). La comunidad de propietarios puede tener un seguro comunitario que cubre elementos comunes (fachada, bajantes, cubierta) y su propia responsabilidad, pero normalmente no el contenido de una vivienda ni todos los elementos privativos.

El inquilino, por su parte, puede contratar un seguro de contenido para sus pertenencias y, en ocasiones, una cobertura de RC del ocupante. La responsabilidad por daños se rige por la culpa: el casero responde de defectos estructurales y mantenimiento de lo que es suyo; el inquilino, de los daños causados por su uso negligente. Sin póliza en vigor, cada parte responde con su patrimonio, lo que multiplica el riesgo.

Cuándo es realmente obligatorio

La obligatoriedad del seguro puede provenir de varias fuentes. Hipoteca: los bancos exigen asegurar, como mínimo, el continente contra incendio y otros riesgos; el incumplimiento puede acarrear penalizaciones o incluso vencimiento anticipado según contrato. Comunidad: algunos estatutos o acuerdos de juntas obligan a mantener determinadas coberturas (por ejemplo, RC o daños por agua). Alquiler turístico: en varias normativas autonómicas se exige una póliza de responsabilidad civil para cubrir daños a huéspedes y terceros. Contrato de arrendamiento: muchas veces se incluye una cláusula que exige al casero mantener un seguro multirriesgo o, al menos, RC.

Si existe cualquiera de estas fuentes y el casero no paga la póliza, puede hablarse de incumplimiento. La clave es documentar la obligación (cláusula, certificado de comunidad, condiciones hipotecarias) y la falta de pago (recibos rechazados, póliza en baja). Esta documentación será esencial para cualquier reclamación o para justificar medidas contractuales por parte del inquilino.

Consecuencias de no pagar la póliza

La primera consecuencia es la pérdida de cobertura: si ocurre un siniestro y la póliza está impagada o en baja, la aseguradora puede rechazar el siniestro. Esto traslada el coste total de los daños al propietario, que podría tener que indemnizar a terceros (p. ej., vecinos afectados por agua) y reparar su vivienda. En inmuebles con crédito hipotecario, el impago podría suponer incumplimiento contractual con la entidad financiera. En alquiler turístico, puede implicar sanciones administrativas.

En la relación arrendaticia, si el contrato obligaba a mantener el seguro, el impago constituye incumplimiento del casero. Dependiendo de la gravedad y de lo pactado, el inquilino puede solicitar cumplimiento, resolución del contrato e incluso daños y perjuicios si se acreditan. Todo ello requiere comunicación fehaciente y prueba documental.

Impacto para el inquilino en un siniestro

Si hay daños por causas no imputables al inquilino (rotura de bajante, fallo de caldera propiedad del casero, filtración desde cubierta), la responsabilidad recae en quien deba mantener esos elementos: propietario o comunidad. Con seguro vigente, se tramita parte y peritaje; sin seguro, el inquilino puede quedar sin reparación inmediata y tener que adelantar gastos de urgencia para hacer habitable la vivienda, reclamándolos después.

Si los daños afectan a bienes del inquilino (muebles, ropa, equipos), la póliza del casero no siempre cubre el contenido del arrendatario. Por eso conviene que el inquilino valore un seguro propio de contenido o, al menos, una cobertura básica de RC como ocupante para supuestos en los que sea él el responsable (por ejemplo, un descuido con el agua). Sin póliza del casero, todo se complica: habrá que reclamar directamente al propietario o a la comunidad, con el consiguiente tiempo y fricción.

Qué puede hacer el inquilino

Lo primero es comunicar por escrito y de forma fehaciente (burofax, correo certificado o método pactado) solicitando al casero que acredite la vigencia del seguro y regularice el pago. En el mismo requerimiento puede fijarse un plazo razonable y advertir de las acciones a tomar si no cumple. Paralelamente, el inquilino debe documentar riesgos o daños (fotos, vídeos, partes técnicos) y preservar facturas de gastos urgentes.

Si el casero persiste, existen opciones: (a) instar el cumplimiento y, en su caso, la resolución del contrato por incumplimiento grave; (b) si hay siniestro, reclamar daños y perjuicios; (c) en supuestos muy justificados, consignar rentas si la vivienda resulta inhabitable y hay inacción, siguiendo criterios legales y asesoramiento profesional. Otra alternativa práctica es que el inquilino contrate un seguro de contenido propio para reducir su exposición mientras se soluciona el conflicto, sin renunciar a reclamar después al propietario.

Cómo reclamar daños y gastos

La reclamación se estructura en tres capas: hechos (qué ocurrió, cuándo y por qué), responsabilidad (quién debía mantener el elemento que falló) y perjuicios (importe y pruebas). Conviene obtener un informe técnico o parte de reparación que identifique el origen (p. ej., rotura de tubería empotrada). Con ello, se envía reclamación al casero (y a la comunidad si son elementos comunes). Si hubiese seguro vigente, también se notifica a la aseguradora; si no lo hay, se reclama directamente a la parte responsable.

La indemnización puede incluir reparación, pérdida de uso (si la vivienda o estancias quedan inutilizables), daños en enseres y, en su caso, gastos adicionales razonables (alojamiento temporal). Si no hay acuerdo, se acude a mecanismos de resolución de conflictos o a la vía judicial, con apoyo documental y testifical.

Cláusulas recomendadas en el contrato

Para evitar conflictos, es útil incluir cláusulas claras sobre seguro obligatorio: (1) obligación del casero de mantener multirriesgo con RC durante toda la vigencia; (2) entrega anual al inquilino de certificado/recibo en vigor; (3) desglose de coberturas mínimas (continente y RC frente a terceros, daños por agua, incendio y fenómenos eléctricos); (4) previsión de qué ocurre si se incumple (plazo de subsanación, facultad de resolución y daños); (5) delimitación entre contenido del casero y del inquilino, recomendando este último contratar su propio seguro de contenido.

Casos prácticos habituales

Goteras al vecino: una rotura en la instalación privativa de la vivienda alquilada causa daños al piso inferior. Si el origen es un elemento del casero (tubería empotrada antigua), responde el propietario; con seguro, lo asume la aseguradora. Sin seguro, el vecino reclamará al casero directamente, y el inquilino puede verse interpuesto si necesita coordinar la reparación.

Incendio en cocina por fallo eléctrico: si el origen está en la instalación o electrodoméstico propiedad del casero, este responde. Con póliza, se activa peritaje y reparación; sin póliza, el casero afronta el coste y, si el inquilino pierde enseres, podrá reclamarle sus daños.

Rotura de bajante comunitaria: el responsable es la comunidad. Su seguro –si existe– asume la reparación de elementos comunes y los daños a privativos según póliza. Si no hay seguro comunitario, la comunidad y sus propietarios responden con fondos propios.

Alquiler turístico sin RC: además de los riesgos civiles, puede haber infracciones administrativas. Un siniestro con huéspedes sin RC multiplica la exposición económica del propietario.

Preguntas frecuentes