Cómo reclamar al propietario por humedades graves

Qué se considera humedad grave y cómo afecta al alquiler

Las humedades graves son aquellas filtraciones, condensaciones o capilaridades que impactan de forma relevante en la salubridad y el uso normal de la vivienda. No se trata solo de manchas estéticas; hablamos de moho, olores persistentes, desconchados, desprendimientos, mobiliario dañado y, en general, cualquier deterioro que comprometa la habitabilidad o la seguridad. Cuando la humedad alcanza techos y muros y afecta a enchufes, carpintería, techumbres o pavimentos, estamos ante un problema estructural o de instalaciones que excede la simple ventilación del hogar. En el ámbito del alquiler, este tipo de defectos encaja dentro de los deberes de conservación y reparación que, por norma, corresponden al propietario, especialmente si la causa es ajena al uso ordinario del inquilino.

La humedad puede originarse por una cubierta defectuosa, bajantes deteriorados, juntas de fachada abiertas, falta de impermeabilización, roturas ocultas en tuberías o puentes térmicos. El efecto práctico en la vida del inquilino es evidente: habitaciones inutilizables, necesidad de deshumidificadores constantes, ropa que no se seca o se enmohece, y riesgo para personas con problemas respiratorios. Si el inmueble pierde sus condiciones mínimas de salubridad, el arrendatario puede exigir la reparación inmediata y, si la vivienda queda parcialmente inutilizada, solicitar la rebaja proporcional de la renta mientras dure la incidencia. Si la gravedad impide habitar el inmueble con normalidad, pueden abrirse otras vías como el desistimiento del contrato sin penalización.

Obligaciones del propietario y del inquilino

En un contrato de arrendamiento, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ello incluye arreglar filtraciones, impermeabilizar cubiertas, sustituir bajantes deteriorados, reparar grietas que permitan la entrada de agua o tratar puentes térmicos que generen condensación severa. Estas actuaciones no dependen de la voluntad del arrendatario ni pueden demorarse sin causa justificada. Por su parte, el inquilino debe notificar las incidencias con diligencia, facilitar el acceso a técnicos y adoptar un uso responsable de la vivienda: ventilar, no obstaculizar rejillas, evitar secar grandes cantidades de ropa en interiores sin renovación de aire, etc.

La clave está en diferenciar los desperfectos por uso ordinario —menores, normalmente a cargo del inquilino— de los vicios o defectos estructurales que impiden el uso normal y cuya reparación recae en el arrendador. Pintar una pequeña mancha puede considerarse mantenimiento; reparar una cubierta o una rotura de tubería empotrada es una obligación del propietario. Si el arrendador no cumple, el arrendatario puede iniciar una reclamación formal y, llegado el caso, pedir rebaja de renta, indemnización por daños y perjuicios o incluso resolver el contrato.

• Propietario: conservar la vivienda habitable, asumir reparaciones estructurales e instalaciones ocultas.
• Inquilino: comunicar la incidencia de humedades, permitir inspecciones y usar la vivienda de forma diligente.
• Ambas partes: colaborar en citas con peritos o técnicos y dejar constancia escrita de cada actuación.

Cómo documentar las humedades: pruebas clave

La solidez de tu reclamación depende de la calidad de las pruebas. Antes de enviar el burofax, reúne un dossier claro y ordenado. Empieza con un reportaje fotográfico: toma imágenes con buena luz y perspectiva, incluyendo planos generales (para ubicar la estancia) y primeros planos (para apreciar moho, descascarillados o goteos). Fotografía también daños en muebles, ropa, libros o electrodomésticos. Complementa con vídeos cortos que muestren goteras activas, charcos o agua descendiendo por muros.

Crea una línea temporal con fechas: primera aparición de manchas, comunicaciones informales (whatsapp o email), visitas de técnicos, soluciones propuestas y su resultado. Guarda conversaciones con el propietario y presupuestos o partes de asistencia. Si es posible, solicita un informe técnico de un profesional (fontanero, arquitecto técnico o perito) que identifique la causa probable y la urgencia de la reparación. Estos informes, aunque sean breves, dan mucha fuerza frente a respuestas evasivas.

• Fotos y vídeos fechados (idealmente con nombre de archivo que incluya la fecha).
• Emails y mensajería con avisos y respuestas.
• Presupuestos, partes de reparación y facturas de limpieza o deshumidificación.
• Informes o dictámenes: incluso un preinforme ayuda a objetivar la gravedad.

Pasos para reclamar al propietario por humedades

Estructura tu actuación en fases para ganar eficacia. Primero, comunica por escrito (correo electrónico o mensajería) con un tono cordial pero firme, adjuntando algunas fotos e indicando que prepararás un informe si no hay respuesta rápida. Propón citas para inspección y solicita un plazo de reparación. Si el propietario responde y envía técnico, colabora y documenta todo. Si no responde o la solución es insuficiente (p. ej., pintar sin resolver filtraciones), pasa a la fase formal.

La fase formal consiste en burofax con acuse y certificación, donde expones los hechos, anexas pruebas, exiges reparación integral y adviertes de medidas si no actúa en un plazo razonable. Puedes añadir la petición de rebaja de renta temporal mientras dure la incidencia, y la reserva de acciones para reclamar daños y perjuicios. Tras el burofax, da margen para la ejecución de la reparación. Si hay riesgo para la salud o seguridad, debes recalcar la urgencia y pedir intervención inmediata.

• Fase amistosa: aviso por escrito, fotos y propuesta de visitas técnicas.
• Fase formal: burofax con plazo, exigencia de solución de causa raíz y advertencia de acciones.
• Seguimiento: acta de visitas, presupuestos comparados y calendario de obra.

Modelo de burofax por humedades graves

A continuación, un ejemplo orientativo que puedes adaptar a tu caso. Procura adjuntar un anexo de pruebas y mantener un tono claro y profesional. Evita juicios de valor y céntrate en hechos, fechas y efectos en la habitabilidad.

Incluye el listado de anexos (fotos, vídeos, informes, presupuestos) y guarda el justificante del burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

Plazos, reparaciones urgentes y alquiler

Los plazos deben ser proporcionados a la gravedad. Si hay filtración activa o riesgo eléctrico, la actuación debe ser inmediata. Para humedades recurrentes sin goteo, un plazo de 7 a 15 días para evaluación y plan de obra suele ser razonable. Diferencia entre reparación provisional (detener la entrada de agua) y reparación definitiva (impermeabilizar cubierta, sellar juntas, sustituir tuberías). Solicita fechas concretas y responsables de obra. Si el propietario propone únicamente pintar, pide que se diagnostique la causa; repintar sin resolver el origen es ineficaz y el problema reaparecerá.

Respecto a la renta, si una estancia queda inutilizada, puede plantearse una rebaja proporcional mientras duren los trabajos. Calcula la proporción según la superficie afectada y el impacto en el uso (por ejemplo, dormitorio principal inutilizable). Si la vivienda es ininhabitable temporalmente, puede contemplarse suspender el pago mientras no sea posible vivir en ella, o alojarse de forma alternativa con cargo a quien corresponda, según se acredite la causa y se pacte o dirima en su caso.

Cuando no responde: mediación, inspección y demanda

Si el propietario ignora tus avisos, el burofax servirá para demostrar tu buena fe y poner en marcha mecanismos formales. Puedes solicitar inspección municipal o de organismos competentes cuando existan riesgos de salubridad. En muchas ciudades hay servicios de mediación o arbitraje de vivienda que facilitan acuerdos: calendarios de reparación, rebajas temporales o compensación por daños.

Si fracasa la vía amistosa, la acción judicial puede incluir demanda de cumplimiento de obligación de hacer (reparar), con medidas cautelares si procede, y reclamación de daños y perjuicios. También es posible solicitar la resolución del contrato si la vivienda pierde las condiciones mínimas. Contar con un informe pericial sólido y la trazabilidad de comunicaciones acelera la valoración del juzgado. La alternativa extrajudicial es pactar una salida ordenada: devolución íntegra de fianza, entrega de llaves y renuncia a acciones si se compensa adecuadamente.

• Mediación: rápida y económica; útil para pactar calendario y rebajas de renta.
• Inspección: aporta un acta objetiva sobre salubridad y habitabilidad.
• Demanda: exige reparación y/o indemnización, o la resolución del contrato.

Indemnización por daños y rebaja de renta

Además de exigir la reparación de las humedades, puedes reclamar indemnización por los daños materiales (muebles, libros, ropa, colchones, equipos) y por los perjuicios (pérdida de uso de estancias, molestias, gastos de lavandería o deshumidificación). Para ello, resulta esencial acreditar causalidad y cuantía. La causalidad se apoya en el origen de la humedad (cubierta, bajante, condensación por puente térmico) y en informes o partes técnicos. La cuantía se demuestra con facturas de reparación o sustitución y, si no las tienes, con presupuestos o valoración pericial.

La rebaja de renta se justifica cuando el uso de la vivienda queda limitado. Puedes proponer un porcentaje razonable hasta la completa subsanación, en función del tiempo y de la superficie afectada. Si las partes no alcanzan acuerdo, esta cuestión puede resolverse en mediación o en sede judicial con apoyo de peritaje. Recuerda que la fianza no debe aplicarse a cubrir daños que deriven de defectos estructurales ajenos al inquilino. Si el propietario pretende retenerla, tus pruebas y comunicaciones te servirán para oponerte y recuperarla.

Errores comunes al reclamar y cómo evitarlos

Un fallo habitual es no avisar por escrito desde el principio: los mensajes verbales no dejan huella. Otro error es aceptar soluciones cosméticas (pintura) sin atajar la causa. También es frecuente no establecer plazos y permitir que el problema se prolongue indefinidamente. Evita confiar únicamente en fotos sueltas: organiza un dossier con fechas y estancias. Si el propietario propone visitas, facilita la entrada; negarte puede perjudicar tu posición.

No subestimes el valor de un preinforme técnico: aunque suponga un pequeño coste, suele inclinar la balanza. Otro error es reinvertir por tu cuenta cantidades importantes sin acuerdo previo, lo que puede dificultar su recuperación. Finalmente, evita comunicarte de forma hostil: la firmeza y la cortesía aumentan la probabilidad de acuerdo. Si te ves obligado a interponer demanda, tu tono previo y la trazabilidad de tus actuaciones serán un activo.

• Siempre por escrito y con anexos.
• Exigir diagnóstico de causa y reparación definitiva.
• Plazos razonables y seguimiento documentado.
• Peritaje temprano si hay dudas de origen o gravedad.

Preguntas frecuentes