Cómo actuar si el casero culpa al inquilino de daños previos

Cuando el casero culpa al inquilino de desperfectos que ya estaban en la vivienda, no basta con una afirmación genérica. La responsabilidad puede depender de la prueba disponible, del estado documentado al entrar, de lo pactado en el contrato y de si hablamos de uso ordinario, falta de conservación o daños realmente imputables al arrendatario.

Conviene aclarar desde el inicio que daños previos es una expresión común, pero jurídicamente habrá que diferenciar entre desperfectos anteriores a la entrega, desgaste por uso ordinario y daños efectivamente causados durante el arrendamiento. Esa distinción suele ser decisiva, sobre todo si después se discute una retención de la fianza o se inicia una reclamación.

Qué significa realmente que el casero culpa al inquilino de daños previos

En la práctica, esta situación aparece cuando el arrendador atribuye al inquilino humedades ya existentes, arañazos en el suelo documentados antes de la entrega, electrodomésticos con desgaste anterior o pintura deteriorada por antigüedad. Sin embargo, no todo desperfecto que aparece al final del contrato puede imputarse sin más al arrendatario.

Habrá que valorar si el defecto existía antes de la entrada, si deriva del uso ordinario de la vivienda o si responde a una actuación negligente o anómala del inquilino. También importa mucho si hubo inventario, informe de entrada, fotografías fechadas o comunicaciones escritas al inicio del alquiler.

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos no resuelve de forma automática todos estos conflictos. En muchos puntos será necesario conectar la LAU con el Código Civil y con lo pactado válidamente entre las partes, especialmente al analizar qué hacer si el propietario exige obras a tu cargo.

Cómo encaja la responsabilidad por daños en la vivienda alquilada

El marco principal está en el art. 21 LAU, que regula la conservación de la vivienda y las reparaciones. Como criterio general, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. A su vez, el art. 27 LAU conecta con los incumplimientos contractuales relevantes, por lo que puede entrar en juego si se discuten daños graves o un uso contrario a lo pactado.

Además, el art. 1255 del Código Civil permite a las partes pactar cláusulas sobre inventario, estado de entrega, mantenimiento de ciertos elementos o modo de devolución, siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público. Por eso, en materia de responsabilidad por daños en la vivienda, no todo depende de la LAU: también dependerá del contrato y de cómo se haya documentado la entrega.

Respecto al art. 1563 CC, conviene manejarlo con prudencia. Este precepto se relaciona con la devolución de la finca y con el estado en que se recibió, pero su aplicación práctica no produce efectos automáticos: habrá que analizar la prueba del caso, especialmente si no existe descripción detallada del estado inicial.

• Uso ordinario: desgaste de pintura por el paso del tiempo o pequeños roces normales.
• Daños imputables al arrendatario: rotura de una puerta por golpe, quemaduras en encimera o manipulación negligente de un electrodoméstico.
• Defectos previos: humedades antiguas, suelo ya arañado o electrodomésticos con funcionamiento deficiente desde el inicio.
• Cuestiones pactadas: reposición de pintura, limpieza final, inventario firmado o criterios de entrega incluidos en el contrato.

Qué pruebas conviene reunir para acreditar que los daños eran anteriores

Si hay un conflicto casero inquilino, la prueba documental suele ser determinante. Conviene reunir y ordenar todo lo que permita reconstruir el estado real de la vivienda al entrar y durante el arrendamiento.

• Fotografías y vídeos fechados del día de entrada o de los primeros días.
• Mensajes, correos electrónicos o burofaxes comunicando desperfectos iniciales.
• Inventario firmado y informe de entrada, si existe.
• Partes técnicos, facturas o informes de reparación que acrediten antigüedad del daño.
• Testigos, si presenciaron la entrega o comprobaron el estado inicial.

Por ejemplo, si al entrar ya había humedades en un dormitorio y se comunicaron por escrito al arrendador, ese dato puede ser muy relevante. Lo mismo ocurre con arañazos en el parquet reflejados en fotos o con un frigorífico antiguo cuyo mal funcionamiento ya constaba desde el comienzo.

Qué revisar en el contrato, el inventario y el informe de entrada

Antes de responder al arrendador, conviene revisar con detalle el contrato y toda la documentación anexa. En especial:

1. Si el contrato describe el estado de la vivienda como “correcto”, “en buen estado” o con referencias más concretas.
2. Si existe inventario de alquiler firmado con muebles, electrodomésticos y observaciones.
3. Si hay cláusulas sobre pequeñas reparaciones, pintura, limpieza o reposición de elementos.
4. Si se incorporó un acta o informe de entrada con fotografías.

Estas cláusulas pueden ser relevantes por la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, pero su alcance dependerá de su redacción y de que no contradigan normas imperativas. Una cláusula genérica no siempre resolverá por sí sola quién debe asumir un desperfecto concreto.

Cómo reclamar si intentan descontar esos daños de la fianza

El art. 36 LAU regula la fianza de alquiler, pero eso no significa que cualquier descuento decidido por el arrendador sea válido por sí mismo. Si el casero retiene parte de la fianza por supuestos daños previos alquiler, conviene pedir una explicación concreta y documentada.

Como pauta práctica, puede ser útil:

1. Solicitar por escrito el detalle de los daños y su valoración económica.
2. Responder también por escrito, aportando fotos, inventario y comunicaciones previas.
3. Distinguir claramente entre desgaste normal y desperfectos anteriores.
4. Pedir devolución de la cantidad retenida si no existe base suficiente.

Si no hay acuerdo, podrá valorarse una reclamación al casero y, en su caso, si se inicia una reclamación judicial, habrá que analizar cuantía, prueba y cauce procesal adecuado. No existe aquí un procedimiento especial automático para toda controversia sobre daños y fianza.

Cuándo conviene negociar y cuándo valorar una reclamación formal

Negociar puede ser razonable cuando hay cuestiones dudosas, falta parte de la documentación o el coste de discutir un importe pequeño supera el beneficio práctico. A veces, una respuesta ordenada con fotos, inventario y referencias contractuales basta para reconducir el problema.

En cambio, conviene valorar una reclamación formal cuando el arrendador mantiene una imputación poco justificada, retiene la fianza sin explicación suficiente o atribuye al inquilino defectos estructurales, humedades antiguas o deterioros claramente anteriores. En esos supuestos, los derechos del inquilino pueden depender en gran medida de cómo se presente la prueba desde el principio.

En resumen, si el casero culpa al inquilino de daños previos, lo esencial es no responder solo con opiniones: conviene revisar contrato, inventario, fotos y comunicaciones antes de contestar al arrendador. Ese paso previo suele marcar la diferencia entre una simple discusión y una defensa jurídica sólida.