Reparaciones por cuenta del inquilino: cuándo es recuperable

Qué reparaciones del inquilino pueden llegar a reclamarse al arrendador

La LAU impone al arrendador, en vivienda, la obligación de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los arts. 1563 y 1564 del Código Civil. Esta idea procede del art. 21.1 LAU.

Por tanto, pueden llegar a reclamarse al arrendador los gastos que el inquilino haya asumido cuando, en realidad, correspondían a una obra necesaria de conservación. Suele pensarse en averías de instalaciones esenciales o elementos de la vivienda cuya reparación no responde al simple desgaste de uso ordinario ni a un mal uso del arrendatario.

• Averías en instalaciones básicas cuya reparación resulte necesaria para mantener la habitabilidad.
• Defectos preexistentes o sobrevenidos no causados por el inquilino.
• Actuaciones urgentes adelantadas por el arrendatario para evitar un daño mayor, si concurren los presupuestos legales y existe prueba suficiente.

En cambio, no toda factura reparación alquiler genera derecho de reembolso. Si la incidencia encaja en pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario de la vivienda, el art. 21.4 LAU las coloca, en principio, a cargo del arrendatario. Y si el daño deriva de culpa, negligencia o uso inadecuado del inquilino, también puede quedar fuera de la obligación de conservación del arrendador.

La clave no es quién pagó primero, sino a quién correspondía jurídicamente la reparación y si el gasto quedó acreditado de forma útil para una eventual reclamación al casero.

Qué distingue una pequeña reparación por uso de una obra de conservación

Esta distinción es una de las cuestiones más discutidas en los conflictos de alquiler. La ley sí diferencia entre las reparaciones necesarias de conservación, a cargo del arrendador, y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario. Pero la aplicación concreta dependerá del caso, del elemento afectado, de la causa real de la avería y de la prueba disponible.

No existe una lista cerrada en la LAU que resuelva automáticamente todos los supuestos. Por eso, afirmar que una reparación “corresponde siempre” a una parte u otra sería poco prudente. Habrá que valorar si el problema proviene del uso normal de la vivienda, de la antigüedad del elemento, de un defecto de instalación, de falta de mantenimiento estructural o de una actuación imputable al arrendatario.

Si además el contrato contiene cláusulas sobre mantenimiento o gastos, conviene revisarlas con cautela, porque no todo lo que se firma desplaza válidamente el régimen imperativo de vivienda previsto en la LAU.

Cuándo una reparación urgente puede justificar que el inquilino adelante el gasto

El art. 21.3 LAU prevé que el arrendatario, previa comunicación al arrendador, pueda realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Este precepto es especialmente relevante en supuestos de reparación urgente alquiler, pero su aplicación exige prudencia. No basta con que la obra resulte conveniente o molesta; normalmente será necesario acreditar que existía una urgencia real, que se informó al arrendador y que el gasto guardaba relación con evitar un daño mayor o una afectación grave de la habitabilidad.

• La urgencia debe poder explicarse con hechos objetivos.
• La comunicación al arrendador conviene hacerla por medios que dejen constancia, como correo electrónico con acuse si es útil, mensajería preservada o burofax arrendador.
• El alcance de la reparación debería limitarse a lo necesario para resolver la urgencia o evitar el daño inminente.
• La factura y el justificante de pago deben identificar con claridad el trabajo realizado.

Si el arrendatario actúa sin aviso previo, sin urgencia demostrable o encargando mejoras no imprescindibles, puede complicarse la posibilidad de reclamar el reembolso del gasto. Del mismo modo, si la avería tenía origen en un uso inadecuado, también puede discutirse la procedencia del reintegro.

Cuando la situación llegue a ser grave y afecte al cumplimiento del contrato, puede encajar analizar el art. 27 LAU para valorar posibles incumplimientos del arrendador, aunque sus efectos concretos dependerán de los hechos, del contrato y de la estrategia de reclamación que resulte más adecuada.

Qué documentación conviene reunir para reclamar el reembolso

En este tipo de asuntos, la diferencia entre una queja difícil de sostener y una reclamación sólida suele estar en la prueba. Incluso cuando la ley parece favorable, recuperar el gasto puede depender de cómo se documentó la avería y de si puede demostrarse la secuencia de hechos.

Conviene reunir, como mínimo, la siguiente documentación:

• Fotos y vídeos de la avería antes de reparar y, si es posible, del resultado final.
• Comunicaciones previas con el arrendador: mensajes, correos, avisos y especialmente requerimientos fehacientes si los hubo.
• Presupuestos solicitados antes de la actuación, cuando el tiempo lo permita.
• Factura reparación alquiler detallada, con identificación del profesional, concepto y fecha.
• Justificante de pago, mejor si es bancario o deja rastro verificable.
• Informes técnicos o explicaciones del reparador sobre la causa de la avería y la necesidad de la intervención.
• Contrato de arrendamiento, inventario, acta de entrega de llaves o documentación inicial del estado de la vivienda.

Si se plantea reclamar gastos arrendador, no basta con aportar solo un ticket o una transferencia. Lo relevante es poder demostrar qué se averió, por qué se averió, a quién incumbía repararlo, qué se comunicó y cuánto se pagó realmente.

También conviene separar esta documentación de la relativa a la devolución fianza reparaciones. La fianza suele discutirse al final del arriendo y puede servir para cubrir daños imputables al inquilino; el reembolso de una reparación adelantada responde a otra lógica y no debería mezclarse sin un análisis claro de cada concepto.

Cómo encaja el contrato de alquiler y qué cláusulas conviene revisar

Además de la ley, hay que leer el contrato. Ahora bien, en arrendamientos de vivienda la autonomía de la voluntad no opera sin límites. Por eso, si el contrato atribuye al arrendatario ciertos gastos o tareas de mantenimiento, habrá que revisar si se trata de una previsión compatible con la LAU o si intenta desplazar indebidamente obligaciones de conservación que la ley impone al arrendador.

Cláusulas que conviene examinar con detalle:

• Las que describen el estado inicial de la vivienda y sus instalaciones.
• Las que distribuyen gastos reparación alquiler, mantenimiento o reposiciones.
• Las que regulan la forma de comunicar averías al arrendador o a la administración de la finca.
• Las que prevén la necesidad de autorización para obras o intervenciones en la vivienda.
• Las relativas a la fianza, para no confundir conceptos al final del contrato.

Lo que la ley impone directamente es, entre otras cuestiones, el deber de conservación del arrendador en los términos del art. 21 LAU y el cargo al arrendatario de las pequeñas reparaciones por uso ordinario según el art. 21.4 LAU. Lo que puede depender del contrato es, por ejemplo, el detalle práctico de avisos, determinadas obligaciones accesorias o cómo se documentan incidencias, siempre dentro de los límites legales.

Si una cláusula se invoca para negar todo reembolso, conviene no darlo por cerrado sin revisar su alcance real y la documentación del caso. En ocasiones, el conflicto no está en el texto contractual, sino en la prueba de la causa y urgencia de la reparación.

Qué errores suelen impedir recuperar el gasto

Muchos problemas no nacen de la avería, sino de cómo se gestiona. Estos son algunos errores frecuentes que pueden dificultar el reembolso del gasto:

1. No avisar al arrendador antes de reparar, salvo que la urgencia fuera tan intensa que el margen temporal fuera mínimo y aun así pueda justificarse la comunicación.
2. No conservar pruebas del estado previo de la avería o de su gravedad.
3. Aportar solo tickets poco identificables en lugar de factura detallada y justificante de pago.
4. Confundir mejora con reparación necesaria, porque las mejoras voluntarias no siguen el mismo régimen.
5. No poder explicar la causa de la avería ni por qué no deriva del uso ordinario o de culpa del inquilino.
6. Confiar exclusivamente en una cláusula contractual sin contrastarla con la LAU.
7. Mezclar el reembolso con la fianza y pretender compensaciones automáticas sin soporte documental suficiente.

En la práctica, el éxito de una defensa inquilino en este punto suele depender menos del enfado legítimo por la avería y más de la coherencia entre ley, contrato y prueba.

Qué hacer si el arrendador no reembolsa la reparación

Si el arrendador no devuelve el importe, lo más prudente suele ser comenzar por una revisión ordenada de la documentación y un requerimiento previo claro. Ese requerimiento debería identificar la avería, la base de la reclamación, el aviso efectuado, el importe adelantado y la documentación que se acompaña.

A menudo resulta útil remitir un burofax arrendador o un medio equivalente que deje constancia del contenido y la recepción. No garantiza el cobro, pero sí ayuda a fijar hechos y a ordenar la prueba.

Si no hay acuerdo, puede valorarse iniciar una reclamación. En ese escenario conviene analizar con calma:

• La cuantía del gasto y si compensa litigar.
• La calidad de la prueba sobre causa, urgencia, aviso y pago.
• El contrato y las posibles cláusulas discutibles.
• El cauce procesal aplicable, que no debe darse por supuesto sin revisar el supuesto concreto.

No es recomendable prometer resultados automáticos. Incluso con una base jurídica razonable, el desenlace dependerá de la documentación, de la interpretación del caso y de cómo quede acreditado que la reparación correspondía realmente a las obras arrendador y no a pequeñas reparaciones o daños imputables al arrendatario.

Fuentes oficiales verificables

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Código Civil (BOE), en especial arts. 1563 y 1564 a efectos de imputación de daños