Qué pasa si el casero no devuelve la fianza completa

Si al terminar el alquiler el casero no te hace la devolución fianza completa, no puede descontar cantidades sin una justificación suficiente. En el alquiler de vivienda, la fianza se encuadra en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé que deba devolverse al finalizar el contrato y que, si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin devolución, la cantidad pendiente puede devengar el interés legal. Ahora bien, no toda discrepancia implica automáticamente que el descuento sea indebido: habrá que analizar daños reales, rentas o suministros pendientes y, sobre todo, la documentación disponible.

Qué dice la ley sobre la devolución de la fianza

El punto de partida es el art. 36 LAU. En los arrendamientos de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta. Cuando termina el contrato y se produce la entrega de llaves, la fianza debe revisarse para su devolución o, en su caso, para descontar importes que puedan justificarse.

La ley sí fija una regla clara: el saldo de la fianza pendiente de devolución devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves. Eso no significa que cualquier retraso o cualquier descuento sea automáticamente improcedente, pero sí que el casero debe poder explicar por qué retiene total o parcialmente esa suma.

Cuándo puede el casero descontar parte de la fianza

La fianza alquiler puede verse afectada por conceptos que, según el caso, lleguen a acreditarse. Los conflictos más habituales son:

• rentas impagadas o cantidades asimiladas pendientes;
• suministros pendientes si correspondían al inquilino y no se han abonado;
• desperfectos que excedan del uso normal de la vivienda;
• determinados gastos de limpieza, solo si el estado entregado justifica realmente esa actuación y puede probarse.

Por ejemplo, podría discutirse que se descuente una pintura general por simple desgaste del tiempo. En cambio, podría justificarse la reposición de una puerta rota, una encimera quemada o varios recibos de luz pendientes, siempre que existan facturas, lecturas o prueba suficiente.

Daños y desgaste normal: cómo distinguirlos y cómo probarlo

No todo uso normal permite descontar daños de la fianza. El desgaste por el paso del tiempo, el uso ordinario de suelos, grifos o pintura puede no equivaler a un desperfecto indemnizable. Otra cosa es que existan roturas, manchas graves, mobiliario dañado o falta de elementos inventariados.

Aquí la prueba es decisiva. Conviene reunir:

• inventario firmado al inicio;
• fotos y vídeos de entrada y salida;
• mensajes o correos sobre incidencias previas;
• recibo llaves o documento de entrega;
• lecturas de agua, luz y gas;
• facturas o presupuestos que permitan valorar si el importe descontado es razonable.

Desde el punto de vista del Código Civil, la discusión suele girar en torno al cumplimiento contractual, la existencia real del daño y la prueba de su importe. Por eso, sin documentos, muchas reclamaciones se debilitan.

Qué hacer si no te devuelven la fianza completa

1. Pide por escrito un desglose de los importes retenidos y su justificación.
2. Revisa contrato, inventario, facturas, lecturas y fecha exacta de entrega de llaves.
3. Si la respuesta es insuficiente, envía una reclamación formal. Un burofax casero puede ser útil para dejar constancia del requerimiento, la cuantía y la fecha.
4. Si persiste el conflicto, conviene valorar asesoramiento jurídico. Si se inicia una reclamación judicial por cantidad, habrá que analizar el cauce aplicable según la cuantía, la pretensión y la documentación disponible.

Intereses, documentos clave y errores frecuentes al reclamar

En materia de plazos fianza, la referencia práctica es clara: pasado un mes desde la entrega de llaves, la cantidad pendiente puede generar intereses legales conforme al art. 36 LAU. Para reclamar con más seguridad, suele ayudar conservar copia del contrato, justificantes de pago, inventario, fotografías, facturas y comunicaciones escritas.

Errores frecuentes:

• no documentar la salida de la vivienda;
• entregar llaves sin dejar constancia;
• aceptar descuentos verbales sin facturas ni detalle;
• confundir daños y desgaste normal;
• reclamar tarde o sin ordenar las pruebas.

Conclusión: cuándo conviene reclamar y cómo hacerlo con más seguridad

La regla práctica es sencilla: una devolución parcial de la fianza debe poder justificarse. Si el casero retiene dinero por desperfectos, limpieza, rentas o suministros, conviene comprobar si existen pruebas reales, si el importe es proporcionado y si se trata de daños verdaderos o de mero uso normal. Cuando no haya una explicación suficiente, la devolución fianza puede reclamarse primero por vía extrajudicial y, si no hay acuerdo, habrá que valorar el siguiente paso con apoyo jurídico y con la documentación bien ordenada.