Qué hacer si el propietario no realiza mantenimiento

Si te preguntas qué hacer si el propietario no realiza mantenimiento, lo primero es distinguir entre dos supuestos que jurídicamente no se tratan igual: las pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso ordinario, que pueden corresponder a la persona inquilina, y las obras y reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que pueden corresponder al arrendador conforme al art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De forma práctica, si la vivienda no se mantiene en condiciones adecuadas de habitabilidad, conviene reunir pruebas, comunicar la incidencia por escrito y hacer un requerimiento fehaciente. Después, habrá que valorar las medidas posibles según la gravedad del problema, la respuesta del arrendador y la documentación disponible.

No todo defecto del inmueble permite actuar del mismo modo. Dependerá del origen del daño, de si afecta realmente a la conservación de la vivienda y de lo pactado en el contrato en aquello que la ley permite concretar por autonomía de la voluntad conforme al art. 1255 del Código Civil, sin desplazar las obligaciones legales imperativas de la LAU.

Diferenciar mantenimiento ordinario de reparaciones que debe asumir el propietario

El punto de partida está en el art. 21 LAU, que impone al arrendador la obligación de realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable a la persona arrendataria.

En cambio, las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario pueden recaer sobre el arrendatario. Aquí suele estar la discusión: no es lo mismo sustituir elementos de escaso coste por uso normal que afrontar averías estructurales, problemas de humedad, fallos de instalaciones esenciales o deficiencias que comprometan la habitabilidad.

También conviene revisar el contrato. Algunas cuestiones accesorias de mantenimiento pueden haberse concretado válidamente entre las partes, pero no puede presentarse como simple pacto contractual lo que la LAU impone legalmente al arrendador en materia de conservación. Si hay duda, habrá que analizar el estado del inmueble, la causa del daño y la redacción contractual exacta.

Qué pruebas conviene reunir antes de reclamar

Antes de reclamar, conviene preparar un expediente básico de prueba. Esto puede ser decisivo si el propietario niega la incidencia, discute su origen o sostiene que se trata de una reparación menor.

• Fotografías y vídeos con fecha del estado de la vivienda.
• Mensajes, correos electrónicos o comunicaciones previas con el arrendador o la inmobiliaria.
• Presupuestos o informes de profesionales que describan la avería y su alcance.
• Contrato de arrendamiento e inventario, si existe.
• Facturas de gastos soportados, si se han realizado actuaciones urgentes.

Cuando exista discusión técnica sobre el origen de los daños, una pericial o informe técnico puede ser útil. No siempre será imprescindible, pero puede reforzar mucho la reclamación si se inicia una reclamación judicial o una negociación formal.

Cómo hacer un requerimiento fehaciente al arrendador

Tras detectar la incidencia, lo más prudente suele ser comunicarla por escrito de forma fehaciente, por ejemplo mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo. El objetivo es dejar constancia de que el arrendador conocía el problema y de que se le ha pedido actuar.

El requerimiento debería describir de forma clara la avería o deficiencia, indicar desde cuándo existe, explicar cómo afecta a la habitabilidad y solicitar la reparación. También puede ser conveniente adjuntar fotografías o mencionar la documentación disponible.

No conviene limitarse a avisos verbales o mensajes informales si el problema persiste. Dependerá del caso, pero la comunicación escrita suele ser una de las piezas más importantes para acreditar el incumplimiento del arrendador.

Cuándo puede el inquilino hacer reparaciones urgentes y pedir reembolso

El propio art. 21 LAU contempla que, previa comunicación al arrendador, la persona arrendataria pueda realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe.

Esta posibilidad debe manejarse con prudencia. No toda reparación necesaria es automáticamente urgente. Habrá que valorar si realmente existe riesgo de agravamiento del daño, afectación intensa al uso de la vivienda o necesidad inmediata de actuación.

Si se opta por esta vía, conviene conservar facturas, justificantes de pago, presupuesto previo si fue posible y prueba de la comunicación al arrendador. El reembolso puede depender de que se acredite bien la urgencia, el coste y la relación de la reparación con la conservación de la vivienda, como ocurre en supuestos de responsabilidad del propietario si falla la toma de tierra.

Qué opciones valorar si el incumplimiento continúa

Si el propietario mantiene su pasividad, conviene analizar la gravedad del incumplimiento. En algunos casos puede ser posible insistir con un nuevo requerimiento, negociar una solución documentada o valorar medidas legales. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que analizar el cauce adecuado según lo que se pretenda y la prueba disponible.

El art. 27 LAU prevé la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones. Si la falta de conservación es relevante, persistente y suficientemente acreditada, puede llegar a valorarse esa opción. En otros supuestos, según el caso concreto, también puede estudiarse una reclamación para exigir la ejecución de las obras necesarias o plantear una eventual rebaja de renta si concurren los presupuestos jurídicos que procedan.

No conviene adoptar decisiones unilaterales, como dejar de pagar la renta por cuenta propia, sin asesoramiento previo. Ese tipo de reacción puede debilitar la posición del inquilino y abrir un conflicto adicional.

Errores frecuentes que pueden debilitar la reclamación

• Confundir pequeñas reparaciones por uso ordinario con obras de conservación que corresponden al arrendador.
• No dejar constancia escrita de los avisos y requerimientos.
• Encargar reparaciones sin justificar la urgencia ni conservar facturas.
• No reunir pruebas del estado del inmueble antes y después de la incidencia.
• Interpretar el contrato de forma aislada sin contrastarlo con la LAU.
• Suspender pagos o compensar importes por iniciativa propia sin cobertura suficiente.

En conflictos de habitabilidad, la diferencia entre una reclamación sólida y una débil suele estar en la prueba, la cronología de las comunicaciones y la correcta calificación jurídica de la reparación, especialmente en situaciones como cuando el casero culpa al inquilino de daños previos.

En resumen, ante un problema de conservación de la vivienda, lo más prudente suele ser identificar si se trata de una pequeña reparación o de una obra necesaria, reunir pruebas y requerir al arrendador de forma fehaciente. Si el incumplimiento continúa, habrá que valorar con cautela las opciones disponibles conforme a los arts. 21 y 27 LAU y a la documentación que pueda acreditarse.

Si tienes dudas sobre si la reparación corresponde al propietario o sobre cómo plantear el requerimiento, puede ser razonable revisar el contrato y la prueba con asesoramiento jurídico antes de dar el siguiente paso.