Qué hacer si el propietario no realiza mantenimiento

Señales de falta de mantenimiento y riesgos

Cuando el propietario no realiza el mantenimiento debido, la vivienda empieza a mostrar síntomas claros que afectan a la habitabilidad, a la seguridad y al confort. Entre los indicios más habituales están las filtraciones y humedades persistentes, instalaciones eléctricas con disparos constantes del diferencial, fontanería con pérdidas o bajantes con malos olores, carpinterías que no cierran y provocan corrientes, o calderas que no pasan revisiones y fallan con frecuencia. Estas situaciones no solo deterioran la calidad de vida; también pueden suponer riesgos para la salud (moho, hongos, mala ventilación) y para la integridad física (riesgo eléctrico, desprendimientos, resbalones por agua en el suelo).

Es clave distinguir entre el desgaste por uso ordinario —que corresponde a la conservación a cargo del arrendador— y los pequeños arreglos por uso cotidiano o culpa del inquilino. Un ejemplo: sustituir una junta de goma de un grifo puede ser un pequeño gasto, pero reparar un tramo de tubería corroída por antigüedad o solucionar un problema de capilaridad en muros es mantenimiento estructural y compete al propietario. La omisión de estos trabajos genera una cadena de incidencias: el inquilino no puede disfrutar de la vivienda en condiciones, aparecen gastos adicionales (consumos, deshumidificadores, calefacciones forzadas) y el inmueble pierde valor.

Cuanto antes sistematices la evidencia y comuniques formalmente, más fácil será exigir la actuación del arrendador o, en su defecto, plantear las vías de rebaja de renta o resolución contractual.

Marco legal básico (LAU y Código Civil)

El régimen general en España establece que el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido durante toda la vigencia del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil, determinan que son a cargo del propietario las reparaciones necesarias para mantener la vivienda apta, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino por mal uso. A la inversa, el arrendatario afronta los “pequeños gastos” derivados del desgaste ordinario, como reposiciones menores que no afectan a la estructura ni a la seguridad de las instalaciones.

Además, la normativa de seguridad industrial (calderas, gas, electricidad) y las ordenanzas municipales fijan revisiones periódicas y estándares mínimos. Si la vivienda incumple esos mínimos, no solo existe un problema contractual: puede haber responsabilidad administrativa e, incluso, sanciones o clausura parcial. En entornos urbanos como Barcelona, la convivencia de elementos privativos y comunitarios (fachadas, bajantes, patios de luces) exige identificar si la causa proviene de elementos comunes —responsabilidad de la comunidad— o de elementos privativos —responsabilidad del propietario—.

Saber encajar tu caso en este esquema te permitirá orientar correctamente el requerimiento y la estrategia posterior.

Requerimiento fehaciente: burofax paso a paso

Antes de acudir a instancias mayores, el paso decisivo es enviar un requerimiento fehaciente al propietario. El medio más usado es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Este documento deja constancia de qué pides, por qué lo pides y en qué plazo debe cumplirse. Además, es la llave para activar derechos posteriores como la reparación por cuenta del inquilino, la rebaja de la renta o la resolución del contrato por incumplimiento.

• Identificación: datos del arrendador y del arrendatario, dirección de la vivienda y referencia del contrato.
• Hechos: descripción clara de las incidencias (con fechas, estancias afectadas y efectos en el uso).
• Fundamento: recordatorio de la obligación legal de conservación y de las revisiones aplicables.
• Exigencia: obras/reparaciones concretas y plazo razonable para ejecutarlas (por ejemplo, 10–15 días para intervenir o citar técnico).
• Advertencia: en caso de inacción, indicar medidas: ejecutar reparación urgente y repercutir coste, solicitar rebaja de renta o resolver contrato.
• Anexos: fotos, vídeos, partes técnicos, comunicaciones previas.

Un requerimiento bien hecho suele desbloquear intervenciones rápidas del propietario o de su seguro. Si no hay reacción, tendrás una base sólida para los siguientes pasos.

Reparaciones urgentes y reembolso

Hay incidencias que no admiten espera: roturas de tubería con fuga, averías eléctricas que dejan sin suministro, caldera inoperativa en invierno, desprendimientos que comprometen la seguridad. En estos casos, el inquilino está legitimado para ordenar la reparación urgente, especialmente si ha requerido previamente sin respuesta o si la urgencia es palmaria. La clave es actuar con diligencia y dejar rastro documental: parte de urgencia, presupuesto, factura detallada, y, si es posible, un informe breve del técnico que justifique la necesidad y el riesgo de no intervenir.

Posteriormente, podrás reclamar el reembolso al propietario, descontar el gasto de la renta si está pactado o acordado, o, en su defecto, exigirlo judicialmente. Procura ser proporcionado: elige soluciones técnicas ajustadas y precios razonables. Evita mejoras voluntarias que puedan discutirse después; céntrate en devolver la vivienda a su estado funcional. Si el daño proviene de elementos comunes (bajantes, fachada), comunica al propietario para que tramite con la comunidad y el seguro; no obstante, la protección del uso de la vivienda justifica que no pospongas la reparación crítica.

Plazos, pruebas y pericial técnica

La eficacia de tus derechos depende de cómo gestiones los tiempos y la prueba. Plantea un plazo de respuesta y de actuación concretos en el burofax: por ejemplo, 5 días para confirmar cita y 10–15 para intervenir, salvo urgencia mayor. Si el arrendador no contesta, remite recordatorio o deja constancia de su silencio. Paralelamente, recopila evidencia: fotografías fechadas, vídeos, lecturas higrométricas si hay humedad, partes de avería, y, sobre todo, informes técnicos que identifiquen la causa y la necesidad de la obra.

La pericial es decisiva cuando se discute si el problema deriva de uso ordinario o de defecto de conservación. Un arquitecto, técnico de instalaciones o perito industrial puede aportar mediciones, planimetría y trazabilidad de la patología (capilaridad, filtraciones, vicios ocultos, afección a elementos comunes). Pide que el informe responda a tres preguntas: causa, urgencia y solución propuesta. Eso acorta discusiones y facilita acuerdos con aseguradoras y comunidades.

Rebaja o suspensión de renta por inhabitabilidad parcial

Si una parte de la vivienda queda inutilizada durante un tiempo relevante por falta de mantenimiento —un dormitorio con humedad severa, una cocina sin agua corriente, una instalación eléctrica insegura—, puedes plantear una reducción proporcional de la renta. La lógica es simple: si no puedes disfrutar de toda la vivienda, no debes pagar como si la disfrutaras íntegramente. Para sostenerlo, necesitas un relato probatorio sólido (informes, fotos, fechas) y una propuesta razonable de rebaja vinculada a la superficie o al uso afectado.

En casos extremos, cuando la vivienda se vuelve temporalmente inhabitable (riesgos eléctricos, ausencia total de agua caliente, presencia de moho extendido), cabe solicitar la suspensión de la renta hasta la restitución, siempre tras requerimiento fehaciente y con apoyo técnico. Conviene calcular la rebaja o suspensión con criterios objetivos: porcentaje de estancias afectadas, tiempo de indisponibilidad, gasto adicional asumido (lavandería externa, calefacción extra, deshumidificación).

Resolución del contrato por incumplimiento del arrendador

Si el propietario persiste en su inacción pese a requerimientos y el defecto de conservación es sustancial, puedes optar por la resolución del contrato sin penalización, reclamando además daños y perjuicios cuando proceda. La resolución exige una narrativa ordenada: requerimiento fehaciente, informes técnicos, afectación real del uso y, en su caso, intentos de solución (citas no atendidas, obras inconclusas). Es recomendable enviar un segundo burofax anunciando la resolución si no se actúa en un último plazo breve, para evitar controversias sobre la intempestividad de la decisión.

En paralelo, prepara la logística de salida: inventario fotográfico del estado de la vivienda, lectura de suministros, entrega de llaves con acta y reclamación de fianza. Si las deficiencias son previas y probadas, el arrendador no podrá imputarte su reparación con cargo a la fianza. En Barcelona, también es útil dejar constancia en la Oficina Municipal de Información al Consumidor si hubo negativa injustificada del propietario a reparar.

Vías administrativas y de consumo

Además de la vía judicial, existen recursos administrativos y de consumo que pueden acelerar soluciones. Puedes presentar reclamación ante la OMIC o, en Cataluña, ante la Agència de l’Habitatge cuando se afecten condiciones de habitabilidad o existan prácticas abusivas. Estas instituciones emiten requerimientos, median y, en casos determinados, pueden iniciar expedientes sancionadores por infracción de normativa de vivienda. En comunidades de propietarios, si el problema nace de elementos comunes, el administrador de fincas y el presidente deben activarse; la comunidad es responsable de su conservación, aunque el interlocutor del inquilino siga siendo el propietario.

Las pólizas de hogar del propietario y de la comunidad suelen cubrir daños por agua, roturas de bajantes o responsabilidad civil. El inquilino puede facilitar la tramitación aportando partes y fotografías, pero es el propietario quien debe abrir el siniestro. Si se bloquea el parte, deja constancia por escrito; ese bloqueo refuerza tu derecho a resolver o a reclamar la rebaja de renta.

Estrategia práctica y negociación

Una buena estrategia combina firmeza documental y flexibilidad negociadora. Empieza con un requerimiento claro, ofrece horarios y acceso, y propón un calendario de obra razonable. Si el propietario responde, pacta por escrito actuaciones, plazos, y una posible rebaja de renta mientras duren las obras. Si hay silencio o dilaciones injustificadas, eleva el tono: segundo burofax, pericial y, si procede, mediación de consumo. Mantén un tono colaborativo: a menudo el conflicto nace de la falta de coordinación entre propietario, seguro y comunidad.

Para negociar, lleva números: coste estimado de reparación, porcentaje de vivienda afectada, días de indisponibilidad, gastos adicionales que estás asumiendo. Si propones una rebaja del 25% durante 30 días por inutilidad de una estancia clave (cocina), explica por qué. Ofrecer alternativas operativas —p. ej., permitir entrada de operarios en sábados o en franjas concretas— acelera la solución y exhibe buena fe. Y recuerda: el objetivo no es litigar, sino volver cuanto antes a una vivienda segura y funcional, con un reparto de costes conforme a la ley.

Preguntas frecuentes

Con una buena base documental y una estrategia escalonada —requerimiento fehaciente, actuación urgente si procede, negociación, y, en su caso, consumo o resolución— podrás proteger tu derecho a disfrutar de una vivienda en condiciones y reequilibrar el contrato si el propietario no realiza el mantenimiento debido.