¿Qué hacer si el casero no hace reparaciones urgentes?

Cuándo una reparación es urgente en una vivienda de alquiler

Antes de actuar, conviene identificar qué se considera una reparación urgente en una vivienda alquilada. En términos prácticos, son aquellas incidencias que afectan a la habitabilidad, salubridad o seguridad del inmueble y que, de no atenderse de inmediato, pueden causar daños mayores. Hablamos de cortes de suministro no imputables al inquilino (agua, electricidad, calefacción), fugas de agua que inundan o deterioran techos y paredes, averías en la caldera en pleno invierno, rotura de cerraduras que impiden el acceso o comprometen la seguridad, o fallos estructurales y desprendimientos. También entran en esta categoría plagas que se extienden rápidamente o problemas de humedades que agravan daños materiales y de salud.

La clave está en el impacto y la inmediatez: si la avería impide el uso normal de la vivienda o amenaza con empeorar en pocas horas o días, es urgente. No basta con que resulte molesta; debe afectar a funciones esenciales del hogar. Por ejemplo, un enchufe suelto en una habitación puede esperar, pero un cuadro eléctrico que salta y deja la casa sin luz requiere intervención rápida. De igual forma, una cisterna que gotea lentamente quizá sea un mantenimiento menor, mientras que una tubería rota que anega el baño exige respuesta inmediata. Valora también si hay personas vulnerables viviendo en la casa (menores, mayores, personas con dependencia): su presencia incrementa la urgencia de restituir servicios básicos.

Obligaciones legales del casero ante reparaciones urgentes

El propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato de arrendamiento. Esto incluye asumir las reparaciones urgentes que no sean imputables al uso negligente del inquilino. En la práctica, el casero debe organizar y costear la intervención de profesionales cuando la avería afecta a elementos comunes del inmueble arrendado (estructura, instalaciones generales, caldera centralizada, acometidas) o a equipos incluidos en el contrato cuya conservación le corresponde. La finalidad es sencilla: garantizar que el inquilino pueda disfrutar del inmueble conforme a lo pactado y a los estándares mínimos de seguridad y salubridad.

No obstante, existe una frontera con el mantenimiento ordinario, que sí puede recaer en el inquilino: pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso normal (por ejemplo, cambiar una junta de grifo o apretar un tornillo suelto). En cambio, una rotura súbita o un fallo serio en instalaciones esenciales suele ser coste del arrendador. Si el casero se niega sin causa, dilata de forma injustificada o pretende que el inquilino asuma gastos que no le corresponden, queda abierta la vía de reclamación para exigir el cumplimiento, la compensación de daños y, llegado el caso, la reducción de renta o la resolución del contrato por falta de habitabilidad.

Cómo notificar correctamente la avería urgente

Una comunicación clara, trazable y rápida es esencial cuando el casero no atiende reparaciones urgentes. Empieza notificando por un canal inmediato (teléfono o mensajería) y, acto seguido, deja constancia escrita por correo electrónico y, preferiblemente, por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Indica fecha y hora de detección, descripción detallada del problema, riesgos para la vivienda y para las personas, y solicita expresamente intervención urgente. Adjunta fotografías o vídeos que muestren la magnitud de la avería y los daños que ya se estén provocando. Si hay agua, corta llaves de paso cuando sea posible y documenta la actuación para evitar daños mayores.

En la notificación, fija una ventana razonable para la respuesta (por ejemplo, “ruego envíe técnico hoy o, como máximo, dentro de las próximas 24–48 horas”). Ofrece disponibilidad horaria y facilita el acceso a la vivienda. Si la situación empeora o afecta a terceros (vecinos, locales), comunícalo también a la comunidad y, si procede, a tu seguro de hogar para apertura de parte. Mantén un registro cronológico de todas las comunicaciones: llamadas realizadas, mensajes enviados, respuestas recibidas. Este dossier será crucial si más adelante necesitas justificar que actuaste con diligencia y que el casero fue informado correctamente de una reparación urgente.

Plazos razonables y qué es una actuación inmediata

La noción de “plazo razonable” depende de la naturaleza de la avería y de su impacto en la vivienda. Cuando se trata de servicios esenciales (agua, electricidad, calefacción en época fría o caldera para agua caliente), la expectativa es una actuación prácticamente inmediata, en horas o dentro de 24–48 horas según disponibilidad técnica. Si el daño se expande (fuga activa que moja pisos inferiores), cada hora cuenta, y la diligencia exigible al casero se eleva. Para incidencias relevantes pero no críticas (p. ej., persiana principal atascada que impide seguridad, cerradura rota), un margen de 48–72 horas puede considerarse aceptable, siempre que exista respuesta y programación de visita técnica.

Cuando el propietario guarda silencio, reprograma indefinidamente o ofrece soluciones temporales insuficientes sin concretar una reparación efectiva, está incumpliendo su obligación de conservación. Documentar estas demoras permitirá exigir indemnización por los perjuicios causados (compra de calefactores, hospedaje provisional, comidas fuera por cocina inutilizada), siempre que se conserven tickets y facturas. Recuerda que, en urgencias, también se valora la acción preventiva del inquilino para mitigar daños: cortar agua, desconectar electricidad afectada, retirar enseres de zonas mojadas y ventilar. Esta colaboración no exime al casero, pero demuestra tu buena fe y puede evitar conflictos sobre responsabilidad.

¿Puedo reparar yo y pasar la factura?

En escenarios de verdadera urgencia, cuando el casero no actúa pese a estar debidamente requerido, el inquilino puede organizar la reparación para evitar daños mayores y, después, reclamar el coste al propietario. Esta opción debe ejercerse con prudencia y buena documentación. Primero, verifica que la avería no es imputable a un mal uso. Segundo, deja constancia escrita del requerimiento, la urgencia y la falta de respuesta en el plazo indicado. Tercero, contrata profesionales cualificados que emitan factura desglosada, con detalle de trabajos y materiales. Evita “apaños” sin soporte documental: sin factura oficial será difícil recuperar el gasto.

El principio que ampara esta actuación es la necesidad de conservación y la evitación de daños. Si la intervención era imprescindible y proporcionada, el casero deberá reintegrar el importe. Aun así, no conviene abusar: para reparaciones no urgentes o de importe elevado, lo correcto es esperar coordinación del propietario o, en su defecto, acudir a vías de reclamación. Si decides adelantar el coste, comunica al casero fecha de intervención, presupuesto aproximado y motivo (riesgo para personas, inundación inminente, corte de servicios). Tras la obra, remite la factura con un breve informe fotográfico del antes y después, solicitando reembolso en un plazo concreto.

Vivienda inhabitable: reducción de renta y resolución

Cuando la avería urgente convierte la vivienda en inhabitable (por ejemplo, sin suministro eléctrico seguro, sin agua corriente, con humedades severas que impiden permanecer, o con riesgos estructurales), el inquilino puede solicitar una reducción proporcional de la renta por el tiempo afectado o incluso la resolución del contrato si la situación se prolonga o el casero no actúa. La reducción debe ser razonable y vinculada al alcance del impedimento: si no puedes usar la mitad de la casa, cabe una rebaja proporcional; si no puedes habitarla en absoluto, la reducción puede acercarse al 100% mientras dure la imposibilidad. Lo fundamental es acreditar tanto la incidencia como su duración y el impacto real en el uso.

Para pedir la resolución, documenta que has requerido al casero, que la reparación es urgente y que no se ha restituido la habitabilidad en un plazo prudente. Notifica por escrito tu voluntad de resolver, entrega llaves y solicita la liquidación de fianza y rentas. Si hubo gastos extraordinarios por alojamiento alternativo u otros perjuicios, reclama su resarcimiento con facturas. En paralelo, si los daños han afectado a enseres personales, valora la reclamación al seguro (propio o del propietario) y, en su caso, la acción contra quien corresponda (propietario, comunidad, empresa mantenedora).

Cómo reunir pruebas: fotos, peritaje y comunicaciones

Las pruebas son el pilar de cualquier reclamación por reparaciones urgentes no atendidas. Empieza por evidencias visuales: fotografías y vídeos con fecha que muestren la avería y sus efectos (agua acumulada, moho, cables chamuscados, electrodomésticos dañados). Repite la documentación si la situación empeora con el tiempo. Añade informes técnicos cuando sea posible: un electricista que certifique riesgo por derivaciones, un fontanero que describa la rotura y su origen, o un técnico de calderas que declare fuera de servicio el equipo. Estos informes ayudan a distinguir mantenimiento ordinario de fallo grave y a delimitar responsabilidades.

Conserva todas las comunicaciones: emails, mensajes, burofax y respuestas. Un cronograma detallado con fechas y horas (incidencia detectada, aviso enviado, llamadas, visitas frustradas) da contexto y muestra tu diligencia. Si existe parte al seguro, guarda el número de expediente y los informes periciales. Añade pruebas de gastos asociados (facturas de reparación urgente adelantada, hotel por inhabitabilidad, compra de calefactores). En caso de afectación a terceros, solicita escritos o declaraciones de vecinos que avalen filtraciones o molestias. Todo ello facilitará una negociación rápida con el casero o, si no hay acuerdo, una reclamación formal con altas probabilidades de éxito.

Vías de reclamación: burofax, arbitraje y demanda

Si el casero sigue sin actuar ante reparaciones urgentes, activa una escalada ordenada. Primero, el burofax: es la vía idónea para requerir formalmente, fijar plazo y advertir de consecuencias (ejecución por terceros, solicitud de rebaja de renta, reclamación de daños). Segundo, explora si el contrato contempla un sistema de mediación o arbitraje. El arbitraje de arrendamientos ofrece agilidad y costes contenidos frente a la vía judicial; puede ser útil para reclamar importes moderados o exigir el cumplimiento de una obligación de hacer (reparar). Tercero, la demanda judicial: si la cuantía es reducida, cabe procedimiento verbal; si existe urgencia extrema con riesgo, puede valorarse una medida cautelar que obligue a actuar.

Paralelamente, si hay afectación a elementos comunes y la comunidad de propietarios está implicada, tu casero debe movilizarla; si no lo hace, la reclamación puede dirigirse solidariamente frente a quien resulte responsable. Considera además la intervención del seguro: muchas pólizas incluyen asistencia urgente y defensa jurídica. Cuando reclames cantidades, cuantifica con rigor: adjunta facturas, acredita pagos y delimita periodos de inhabitabilidad para justificar reducciones de renta. A menudo, un escrito bien estructurado con pruebas sólidas conduce a un acuerdo extrajudicial rápido, evitando costes y tiempos de juicio.

Errores habituales del inquilino y cómo evitarlos

En situaciones de estrés por una avería urgente, es fácil cometer errores que complican la reclamación. Uno común es no dejar rastro escrito: las llamadas ayudan, pero sin email o burofax resulta difícil probar que notificaste y que exigiste actuación. Otro error consiste en realizar reparaciones no urgentes o mejoras sin autorización y pretender su reembolso: el casero podrá oponerse si no eran imprescindibles o si excedían lo necesario. También es un fallo frecuente no mitigar daños (no cerrar la llave de paso, no proteger muebles) y luego reclamar el 100% de los desperfectos; la contraparte alegará falta de diligencia.

Evita igualmente pactos verbales ambiguos (“ya lo miraremos la semana que viene”) que se eternizan. Si accedes a posponer, confirma por escrito la nueva fecha y que la avería sigue siendo urgente. No asumas culpas que no te corresponden: si la caldera falla por antigüedad, no es mantenimiento tuyo. Por último, no renuncies a tus derechos por miedo a represalias (por ejemplo, a la no renovación): el propietario debe cumplir con la conservación y no puede penalizarte por exigirla. Con una estrategia ordenada —notificación trazable, pruebas, plazos, acciones proporcionadas—, tu posición mejora sustancialmente y aumentan las opciones de solución rápida.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera reparación urgente? Todo fallo que afecte a seguridad, salubridad o servicios esenciales (agua, luz, calefacción) y que, de no arreglarse de inmediato, pueda causar daños mayores o impedir el uso normal de la vivienda.

¿Cuánto tiempo puede tardar el casero? Para servicios esenciales, la actuación debe ser inmediata o dentro de 24–48 horas según disponibilidad. Demoras injustificadas permiten reclamar daños y, en su caso, reducir renta.

¿Puedo contratar al técnico y reclamar el coste? Sí, si la urgencia es real, notificaste por escrito y el casero no respondió a tiempo. Guarda presupuesto, factura e imágenes que demuestren la necesidad y proporcionalidad de la actuación.

¿Y si la avería es culpa mía? Si se debe a mal uso o negligencia del inquilino, asumes la reparación. Si es por antigüedad, defecto oculto o elemento común, corresponde al propietario coordinar y costear.

¿Puedo dejar de pagar la renta por una urgencia? No es recomendable suspender unilateralmente. Mejor solicitar por escrito reducción proporcional mientras dure la falta de habitabilidad y, de no haber acuerdo, reclamar con pruebas o acudir a arbitraje/demanda.