¿Qué hacer si el casero no realiza reparaciones urgentes?

Si en una vivienda alquilada surgen reparaciones urgentes, conviene aclarar una idea importante desde el principio: jurídicamente, lo decisivo no es tanto la etiqueta “urgente” como si se trata de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y para el uso pactado. En España, la referencia principal es el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impone al arrendador el deber de realizar esas reparaciones, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

En la práctica, si hay una avería grave y el casero no actúa, el inquilino debe comunicarla de forma fehaciente, documentar su urgencia, facilitar el acceso para la reparación y valorar, si el caso lo justifica, una actuación inmediata para evitar mayores daños. Después podrá estudiarse la reclamación de gastos o, en supuestos más serios, otras medidas legales.

Qué se entiende por reparaciones urgentes en una vivienda alquilada

No existe en la LAU un listado cerrado de “reparaciones urgentes” con un plazo fijo de intervención para todos los casos. Habrá que valorar la entidad de la avería, el riesgo para las personas o la vivienda y si afecta a la habitabilidad. Por ejemplo, suelen plantear una urgencia práctica las fugas de agua relevantes, ciertos problemas eléctricos, la falta de agua caliente por avería grave del sistema, humedades severas o daños estructurales que comprometan el uso normal de la vivienda.

Respuesta breve: si el arrendador no atiende una avería grave, el inquilino debería avisar por escrito de forma fehaciente, reunir pruebas del problema, pedir solución sin demora y, si la urgencia lo hace razonable para evitar daños mayores o una situación inhabitable, valorar la reparación inmediata con justificantes para reclamar después su coste.

Cuándo la reparación corresponde al casero y cuándo no

Con carácter general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, conforme al art. 21 LAU. Esta idea también encaja con el art. 1554 del Código Civil, que recoge la obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso convenido.

En cambio, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario pueden corresponder al arrendatario. Aquí suele estar una de las discusiones más frecuentes: no es lo mismo sustituir un elemento menor por uso normal que afrontar una avería de instalación, una rotura no imputable al inquilino o un problema que afecta a la salubridad o seguridad.

Además, el contrato puede contener pactos sobre aspectos accesorios, pero esos pactos deben revisarse con prudencia y no pueden presentarse como si fueran una regulación legal expresa de todo. Lo aconsejable es leer la cláusula concreta y compararla con la normativa aplicable y con el origen real de la avería o qué hacer si el propietario exige obras a tu cargo.

Qué puede hacer el inquilino si el casero no responde

1. Comunicar la incidencia por escrito, mejor por un medio que deje constancia, como burofax, correo electrónico con acuse si puede probarse su recepción o cualquier requerimiento fehaciente.
2. Describir la avería con precisión: cuándo empezó, qué riesgos genera y cómo afecta al uso de la vivienda.
3. Aportar pruebas: fotos, vídeos, informes técnicos, facturas, partes de seguro o comunicaciones con el arrendador.
4. Permitir el acceso para reparar, dejando constancia de la disponibilidad del inquilino para coordinar visita de técnico o revisión.
5. Valorar asesoramiento jurídico si la falta de respuesta se prolonga o la vivienda queda afectada de forma seria.

La clave es no limitarse a llamadas telefónicas informales. Un error muy habitual es reclamar verbalmente y después no poder acreditar ni la fecha del aviso ni la pasividad del arrendador.

Se puede reparar por cuenta propia y reclamar el importe

Puede valorarse, pero con cautela. El art. 21.3 LAU permite al arrendatario realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, con derecho a exigir de inmediato su importe al arrendador.

Ahora bien, no toda molestia justifica actuar sin esperar. Conviene poder demostrar que la intervención era realmente necesaria, proporcionada y que no admitía demora razonable. También es importante conservar presupuesto, factura, informe del profesional y prueba del aviso previo, salvo que la urgencia fuera tan intensa que el tiempo de reacción fuese mínimo.

Si existe discrepancia sobre quién debía pagar, esa documentación será esencial para una eventual reclamación de gastos.

Cuándo conviene valorar la reducción de renta o la resolución del contrato

Si la avería afecta de forma intensa al uso de la vivienda o se prolonga por un incumplimiento del arrendador, puede ser conveniente estudiar medidas adicionales. En algunos supuestos, puede valorarse una reducción de renta si durante las obras o por la situación creada se ve disminuido el uso de parte de la vivienda, aunque siempre habrá que examinar las circunstancias concretas.

Cuando el incumplimiento del arrendador sea relevante, también puede estudiarse la resolución del contrato al amparo del art. 27 LAU. Y si además se alegan daños y perjuicios, esa pretensión debe plantearse con prudencia y prueba suficiente, en conexión general con el art. 1101 del Código Civil.

No conviene dar por hecho que estas consecuencias se producirán automáticamente: habrá que revisar el contrato, la gravedad de la avería, el tiempo de inactividad del casero y la prueba disponible.

Qué pruebas y documentación conviene reunir

• Contrato de arrendamiento.
• Mensajes, correos o burofax enviados al arrendador.
• Fotos y vídeos fechados de la avería.
• Informes de fontanero, electricista o técnico competente.
• Facturas y justificantes de pago, si hubo reparación por cuenta propia.
• Partes del seguro, si existen.
• Prueba de que se facilitó el acceso para reparar.

Cuanta más claridad exista sobre el origen del problema, la urgencia y la falta de respuesta del arrendador, más sólida será la posición del inquilino.

En resumen, ante reparaciones urgentes en una vivienda alquilada, lo más sensato es actuar con método: comunicar por escrito, documentar la avería, permitir el acceso, reunir facturas e informes y, si la situación lo exige, valorar una reparación inmediata debidamente justificada. El error más frecuente es no dejar constancia escrita de lo ocurrido.

Si la vivienda queda inhabitable, hay discrepancia sobre quién debe pagar o el arrendador mantiene el incumplimiento, puede ser un buen momento para consultar con un abogado y estudiar la reclamación más adecuada según el caso.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en especial arts. 21 y 27, publicada en el BOE.
• Código Civil, arts. 1554 y 1101, texto consolidado en el BOE.