¿Es legal cobrar comisión inmobiliaria al inquilino?

¿Qué dice la ley?

La pregunta “¿es legal cobrar comisión inmobiliaria al inquilino?” es habitual en el mercado del alquiler. La respuesta general, para arrendamientos de vivienda habitual en España, es que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben asumirlos quien contrata el servicio: normalmente, el arrendador. Esta orientación se ha consolidado tras los cambios legislativos más recientes y el criterio protector del consumidor en materia de vivienda. La práctica de trasladar al inquilino la comisión de la agencia que ha contratado el propietario se considera, por regla general, improcedente en vivienda habitual.

La normativa de arrendamientos urbanos vela porque el inquilino no soporte costes que no le corresponden cuando la intermediación beneficia o ha sido solicitada por el arrendador. De forma simplificada: si la agencia trabaja para el propietario y ese servicio se ha contratado para comercializar la vivienda, sus honorarios no deberían recaer en el inquilino. Esto no impide que el inquilino pueda pagar servicios opcionales que solicite en su propio interés (por ejemplo, solicitar informes extra o gestiones adicionales que él encarga y contrata).

Hay que distinguir, como veremos, otros tipos de arrendamiento (temporada, uso distinto de vivienda, habitaciones) donde la casuística puede variar. Pero si buscas una respuesta rápida para vivienda habitual: cobrar la comisión al inquilino, por sistema, no es legal. Si aparece en el contrato, podría calificarse como condición abusiva y ser nula. En los siguientes apartados detallamos excepciones, conceptos, vías de reclamación y buenas prácticas para negociar.

Tipos de alquiler y diferencias clave

No todos los contratos de arrendamiento son iguales. La posición sobre la comisión inmobiliaria varía según el tipo de alquiler. El más frecuente es el de vivienda habitual, pensado para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En este caso, como regla, la agencia contratada por el arrendador no puede repercutir sus honorarios al inquilino. Por otro lado, el alquiler de temporada (por estudios, trabajo o estancias temporales justificadas) se rige por normas distintas y, aunque comparte principios de protección, requiere analizar quién contrata realmente el servicio de intermediación y en qué términos.

Existen también arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales comerciales, despachos o naves. Aquí hablamos de relaciones generalmente entre empresas o profesionales, donde la libertad de pactos es más amplia y la normativa de consumo tiene un alcance menor. En estos contratos es usual que las partes acuerden libremente quién asume la intermediación y en qué proporción. Finalmente, los alquileres de habitaciones o coliving se ubican en una zona gris: si encajan en vivienda habitual, se aplican criterios similares (la comisión de la agencia contratada por el propietario no se traslada al inquilino); si la relación se instrumentaliza a través de servicios adicionales, habrá que estudiar cada paquete de servicios.

• Vivienda habitual: la comisión de la agencia del propietario no va al inquilino.
• Temporada: analizar quién contrata la gestión y su finalidad real.
• Uso distinto (local/oficina): mayor libertad de pactos; se negocia.
• Habitaciones/coliving: comprobar si es vivienda habitual y si hay servicios extra.

Gastos de gestión y formalización

Cuando hablamos de “gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato” nos referimos, en términos prácticos, a las tareas que realiza la agencia para captar el inmueble, publicitarlo, atender visitas, seleccionar candidaturas, verificar solvencia, redactar el contrato y coordinar la firma y entrega de llaves. Estas actuaciones forman parte del servicio estándar contratado por el arrendador para alquilar su propiedad. Por esa razón, en vivienda habitual, esos importes no deberían imponerse al inquilino, salvo que el inquilino haya solicitado y contratado directamente servicios adicionales en su favor.

Otro concepto relacionado es el de “gastos de formalización”. Incluye la redacción del contrato, su revisión jurídica y la gestión de firmas digitales o presenciales. De nuevo, si lo encarga el propietario para su propio alquiler, el coste es suyo. Cuidado con las facturas genéricas a nombre del inquilino sin una hoja de encargo firmada por él: es un indicio de que se intenta repercutirle un servicio que no ha pedido. También conviene diferenciar estos gastos de otros como fianzas, garantías adicionales o seguros de impago. La fianza legal sí corresponde al inquilino, y la garantía adicional solo si se ha pactado; el seguro de impago típicamente lo paga el arrendador, salvo acuerdo en contrario con fundamento y consentimiento informado del inquilino.

¿Quién paga qué en el alquiler?

Para evitar confusiones, conviene ordenar los principales conceptos del contrato y su imputación típica. En vivienda habitual, los honorarios de la agencia contratada por el propietario corresponden al arrendador. La fianza es un mes (como mínimo legal en vivienda), que deposita el inquilino ante el arrendador y que debe ser ingresada en el organismo autonómico que corresponda. Los suministros (agua, luz, gas) suelen ser a cargo del inquilino si así se pacta y se individualizan por consumo. Los gastos de comunidad y el IBI son del propietario, salvo pacto expreso para repercutirlos (en cuyo caso, conviene que aparezca claramente desglosado en el contrato).

Respecto a seguros, el seguro del edificio y el del propietario para su responsabilidad son del arrendador; un seguro de contenido o responsabilidad civil del inquilino es opcional y lo contrata si quiere proteger sus pertenencias. Si la agencia ofrece “packs” de servicios (mudanza, limpieza, certificados), solo vinculan al inquilino si éste los acepta voluntariamente y los contrata en su propio interés.

• Agencia del propietario: paga el arrendador.
• Fianza: paga el inquilino, se devuelve al finalizar si procede.
• Suministros: típicamente el inquilino, por consumo.
• Comunidad/IBI: propietario, salvo pacto claro y desglosado.
• Servicios opcionales inquilino: solo si los acepta y encarga.

Cláusulas abusivas y cómo detectarlas

Una cláusula abusiva es aquella que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. En el contexto del alquiler de vivienda, exigir al inquilino el pago de la comisión inmobiliaria cuando la agencia ha sido contratada por el propietario, o imponerle gastos de “formalización” sin hoja de encargo ni servicio efectivamente prestado a su favor, puede ser considerado abusivo. También lo es camuflar la comisión en conceptos ambiguos como “gastos administrativos” sin desglose ni justificación.

¿Cómo detectarlas? Revisa si el contrato incluye apartados que: (a) trasladan al inquilino todos los gastos “de gestión” sin matices; (b) obligan a contratar servicios no solicitados; (c) condicionan la entrega de llaves al pago de honorarios de agencia sin título válido; o (d) impiden al inquilino reclamar cantidades indebidamente pagadas. Además, compara el contrato con la oferta inicial: si en el anuncio no se mencionaban comisiones para el inquilino y luego aparecen, exígeles coherencia.

Qué hacer si ya pagué la comisión

Si has abonado una comisión inmobiliaria que no te correspondía, puedes reclamar su devolución. Empieza solicitando de forma amistosa el reembolso, aportando la factura y explicando por qué ese gasto debe asumirlo el arrendador (o por qué la agencia no tenía encargo contigo). Si no prospera, envía un burofax o requerimiento fehaciente a la agencia y al propietario. Conserva toda la documentación: anuncio, emails, presupuesto, contrato, justificantes de pago.

Otra vía es la hoja de reclamaciones y la mediación ante consumo autonómico. Muchas controversias se resuelven en esta fase, especialmente si el cobro fue una práctica estandarizada y contraria a la normativa protectora del inquilino. Si persiste el conflicto, valora una reclamación judicial de cantidad. Para importes moderados, existe un procedimiento verbal ágil. Si actuaste bajo presión (por ejemplo, condicionaron la firma a pagar la comisión), explícalo con detalle y aporta pruebas.

Casos especiales y situaciones frecuentes

En el mercado aparecen escenarios que requieren matices. Si el propietario y la agencia acuerdan que el inquilino pague una parte de la comisión, esto no vincula al inquilino salvo que exista un encargo real del inquilino y un servicio efectivo a su favor. En alquileres de temporada, conviene revisar el propósito del contrato: si en realidad cubre una necesidad permanente, podría aplicarse el régimen de vivienda habitual, con las mismas consecuencias respecto a los gastos de gestión. En alquileres entre particulares (sin agencia), obviamente no hay comisión, aunque sí puede haber gastos de tramitación si las partes los acuerdan y alguien efectivamente los presta.

El coliving y los gestores integrales suelen ofrecer paquetes que incluyen mobiliario, limpieza, eventos, recepción de paquetería, etc. Si esos servicios se ofrecen al inquilino como producto propio de la gestora y éste los contrata voluntariamente, el pago es válido; otra cosa es utilizar el “pack” para camuflar una comisión de intermediación que en realidad corresponde al arrendador. Por último, en alquileres para uso distinto de vivienda (locales y oficinas), las partes negocian libremente: es habitual ver repartos del 50/50 o asumir el arrendatario la comisión, pero hablamos de un entorno no consumidor y con equilibrio negociador distinto.

Fiscalidad básica de los honorarios

Desde el punto de vista fiscal, los honorarios de la agencia que contrata el propietario son un gasto deducible para el arrendador en su rendimiento del capital inmobiliario, siempre que se afecten al alquiler y estén justificados con factura. Si el inquilino pagase indebidamente la comisión y la reclama, la correcta regularización implicaría reconocer la devolución por parte de quien no debía percibirla y recomponer la deducción en quien correspondía. En consumo, además, el cobro improcedente puede acarrear expedientes sancionadores.

En cuanto al IVA, los servicios de intermediación inmobiliaria están sujetos y no exentos. La agencia debe emitir factura con IVA por sus honorarios a la parte que contrata el servicio. Si te intentan facturar como inquilino, verifica que exista un encargo tuyo y que el concepto refleje un servicio efectivamente prestado a tu favor. En caso contrario, pide que se emita la factura al arrendador. En el área contable, el propietario debe registrar el gasto y, si procede, su deducción. El inquilino, salvo que sea empresa con intereses específicos (por ejemplo, alquiler de local), no suele tener implicaciones fiscales por comisiones que no le corresponden.

Consejos de negociación con la agencia

Negociar bien evita conflictos. Antes de reservar, pregunta por escrito si existe comisión para el inquilino y en qué concepto. Si te la exigen, remite una respuesta educada indicando que, tratándose de vivienda habitual, los gastos de gestión y formalización corresponden al arrendador y que solo aceptarás pagar servicios que tú contrates expresamente. Ofrece alternativas: por ejemplo, asumir un coste concreto si realmente te interesa un servicio extra (como firma presencial fuera de horario), siempre con factura a tu nombre y detalle claro.

En la firma, revisa que el contrato no incluya cláusulas ambiguas de gastos. Si aparecen, solicita su eliminación o una adenda que las deje sin efecto. Evita pagar “señales” o “reservas” sin recibo ni condiciones por escrito. Si la agencia insiste en condicionar la entrega a la comisión, pide que te indiquen la base legal y el encargo que supuestamente has realizado. Mantén un tono firme y profesional: la mayoría de controversias se resuelven con claridad contractual y documentación ordenada.

• Pide todo por escrito (email o mensajería con confirmación).
• Solicita hoja de encargo y desglose de conceptos.
• No aceptes pagos en metálico sin factura.
• Incluye en el contrato quién paga comunidad e IBI.
• Guarda anuncios y capturas de pantalla.

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