¿Es legal cobrar comisión inmobiliaria al inquilino?

La duda sobre la comisión inmobiliaria en un alquiler de vivienda es hoy más sensible que antes. En arrendamientos de vivienda habitual arrendada a persona física, tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. Ahora bien, conviene separar bien ese concepto de otros importes que se intenten cobrar al inquilino, porque no todo cargo responde a la misma figura jurídica.

Qué dice hoy la ley sobre la comisión inmobiliaria en un alquiler

El marco principal está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente. La referencia obligada es el art. 20.1 LAU, que, en arrendamientos de vivienda, dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Esta redacción debe leerse en conexión con la reforma operada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Lo importante es no extender la norma más de lo que dice. La ley identifica de forma expresa esos gastos concretos: gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Si se reclama al inquilino otro concepto distinto, habrá que valorar si realmente es una comisión encubierta, un servicio adicional diferenciado o un cargo cuya procedencia dependa del contrato y de las circunstancias.

También conviene recordar que la libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil no permite desplazar una norma imperativa. Por eso, si el supuesto encaja en la regla legal aplicable, el mero hecho de que aparezca en contrato no resuelve por sí solo su validez en una consultoría sobre derechos y obligaciones de inquilinos.

Cuándo puede reclamarse al inquilino y cuándo conviene desconfiar

Aquí es esencial distinguir dos planos. El primero es el de los supuestos con regla legal clara: si estamos ante un arrendamiento de vivienda y el importe cobrado responde a gestión inmobiliaria o formalización del contrato, la ley ofrece una pauta definida.

El segundo plano es el de los supuestos que dependen del tipo de arrendamiento, del perfil del arrendador y de lo pactado. No todos los alquileres tienen el mismo encaje. Puede haber diferencias si se trata de un uso distinto de vivienda, un arrendamiento de temporada o una configuración contractual que exija revisar con detalle el documento y la intervención real de la agencia.

• Ejemplo 1: una agencia cobra al inquilino una mensualidad por “honorarios” en un alquiler de vivienda habitual. Conviene desconfiar y revisar si ese concepto es, en realidad, gestión inmobiliaria.
• Ejemplo 2: se factura un “servicio premium de búsqueda” pedido expresamente por el inquilino. Habrá que analizar si es un servicio real, diferenciado y voluntario, o si se ha usado esa etiqueta para repercutir una comisión alquiler improcedente.

Cómo revisar el contrato, la factura y el concepto cobrado

Antes de concluir que existe un cobro indebido, conviene revisar cuatro puntos:

1. Tipo de arrendamiento: vivienda habitual, temporada o uso distinto.
2. Identidad del arrendador: persona física o jurídica, y quién encargó realmente la intermediación.
3. Redacción contractual: cláusulas sobre honorarios agencia, gastos de gestión o formalización.
4. Factura o justificante: concepto exacto, emisor, fecha e importe.

Si la factura menciona expresamente gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato, el análisis suele estar mejor enfocado. Si el concepto es ambiguo, como “servicios de asesoramiento” o “reserva”, puede ser necesario valorar la documentación completa para no confundir figuras distintas, especialmente en el asesoramiento en contratos de alquiler.

Qué hacer si el inquilino ya pagó la comisión

Si el inquilino ya abonó la cantidad, lo prudente es reunir contrato, factura, justificante de pago y comunicaciones. A partir de ahí, puede valorarse un requerimiento previo y, si se reclama judicialmente, habrá que analizar cuál es la acción adecuada según el caso.

Si existe una cláusula potencialmente inválida, conviene distinguir entre la acción de nulidad, que la doctrina consolidada del TJUE considera imprescriptible, y la acción restitutoria para recuperar cantidades, respecto de la que suele tomarse como referencia, con la cautela debida, el plazo general del art. 1964 del Código Civil. No son lo mismo ni deben confundirse.

Por eso, antes de reclamar comisión o devolución de cantidades, conviene estudiar bien el encaje jurídico concreto y no asumir que todos los cobros se impugnan igual.

Errores frecuentes y casos que conviene valorar aparte

• Confundir comisión inmobiliaria con fianza o garantías: son conceptos distintos.
• Pensar que cualquier cobro de una agencia es ilegal por definición: dependerá del concepto real y del tipo de arrendamiento.
• Creer que basta con que el contrato lo diga: una cláusula no prevalece frente a una norma imperativa.
• Aplicar sin matices la misma respuesta a vivienda habitual y a alquileres de temporada o supuestos atípicos.

En definitiva, en España la regla actual sobre honorarios agencia en alquiler de vivienda obliga a analizar con precisión qué se cobró, por qué se cobró y en qué tipo de contrato. Si se trata de vivienda habitual y el cargo responde a gestión inmobiliaria o formalización del contrato, existen fundamentos serios para revisar su procedencia.

Como siguiente paso razonable, puede ser útil solicitar una revisión jurídica del contrato y de la factura antes de decidir si procede reclamar la comisión inmobiliaria o pedir la devolución de cantidades.