Depósito extra además de fianza: ¿es legal?

Sí, pueden pedir un depósito extra además de fianza, pero en vivienda habitual conviene matizarlo bien: la figura regulada de forma expresa por la Ley de Arrendamientos Urbanos es la fianza legal del artículo 36 LAU, y la cantidad adicional, si se pacta, suele encajar jurídicamente como garantía adicional, no como una categoría legal autónoma con régimen propio.

Dicho de forma práctica: en muchos contratos el arrendador puede solicitar, además de la fianza, otra garantía —por ejemplo, un depósito en garantía, un aval bancario alquiler u otra fórmula pactada—, pero habrá que revisar el tipo de arrendamiento, la redacción de la cláusula y los límites legales aplicables. En vivienda habitual esos límites son especialmente relevantes.

Este punto genera muchas dudas reales: si el arrendador puede exigir dos mensualidades más, si debe devolverlas igual que la fianza, si basta con que aparezca en el contrato arrendamiento vivienda o qué hacer si luego no devuelve esas cantidades. La respuesta casi nunca depende solo del nombre de la cláusula, sino de qué garantía se ha pactado, para qué sirve y en qué contexto contractual.

1. Qué diferencia hay entre la fianza legal y un depósito extra en el alquiler

La primera diferencia importante es conceptual. La fianza LAU sí está regulada expresamente en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. En cambio, lo que en lenguaje cotidiano se llama “depósito extra” suele ser, en realidad, una garantía adicional alquiler pactada entre las partes.

En vivienda habitual, la fianza legal obligatoria equivale con carácter general a una mensualidad de renta. Su función es servir de garantía básica del cumplimiento del contrato. Además, según la comunidad autónoma, su depósito administrativo puede estar sujeto a normas específicas de ingreso por parte del arrendador.

Las garantías adicionales, en cambio, nacen de la autonomía de la voluntad contractual. Es decir, pueden pactarse en la medida en que no contradigan la ley ni excedan los límites aplicables. Aquí puede mencionarse como marco general el artículo 1255 del Código Civil, que permite los pactos, cláusulas y condiciones que las partes tengan por conveniente dentro de la ley, la moral y el orden público.

Por eso, cuando un propietario habla de “dos meses de depósito”, “garantía extra” o “cantidad de seguridad”, no basta con el nombre: hay que identificar si una parte corresponde a la fianza legal y si el resto se configura como otra garantía distinta.

2. Cuándo puede pactarse una garantía adicional en un contrato de arrendamiento de vivienda

En principio, puede pactarse una garantía adicional en un arrendamiento de vivienda siempre que el pacto se ajuste a la LAU y a la normativa aplicable. La ley distingue entre la fianza obligatoria y otras garantías que las partes pueden convenir.

Ahora bien, no todos los contratos se analizan igual. Conviene diferenciar entre:

• Arrendamiento de vivienda habitual, donde existen límites específicos sobre garantías adicionales.
• Arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales, despachos o determinados alquileres no destinados a residencia habitual, donde el análisis puede variar.
• Contratos con redacciones mixtas o poco claras, en los que habrá que valorar la verdadera naturaleza del arrendamiento y no solo su título.

En la práctica, esta garantía adicional puede responder a situaciones como un arrendatario sin avalista, ingresos variables, una mayor duración prevista del contrato o la existencia de mobiliario. Pero que exista una razón práctica no significa que cualquier cláusula sea automáticamente válida o exigible en los términos en que se redacta.

Las formas más habituales de materializarla son:

• Depósito en garantía: suma de dinero adicional entregada al firmar.
• Aval bancario alquiler: una entidad financiera responde hasta el límite pactado.
• Garantía personal de tercero, si se pacta.
• Otras fórmulas contractuales compatibles con la ley y bien documentadas.

Ejemplo realista: un arrendador pide una mensualidad de fianza y otra mensualidad adicional como garantía. En vivienda habitual, conviene revisar si esa garantía adicional encaja dentro de los límites legales vigentes y cómo se regula en el contrato, porque no basta con llamarla “reserva”, “depósito” o “penalización” para alterar su naturaleza.

3. Qué límites conviene revisar antes de entregar más dinero al arrendador

Este es el punto más sensible. En arrendamiento de vivienda habitual, el artículo 36 LAU no solo fija la fianza legal, sino que también establece un límite para las garantías adicionales durante los primeros años de contrato. Por eso, antes de entregar una cantidad extra, hay que comprobar la fecha del contrato, su finalidad real y el texto exacto de la cláusula.

De forma orientativa, en vivienda habitual se suele explicar así:

• La fianza legal es obligatoria y, con carácter general, equivale a una mensualidad.
• Las garantías adicionales pueden pactarse, pero en vivienda deben analizarse a la luz de los límites previstos en la LAU.
• En contratos de uso distinto de vivienda, el régimen puede ser diferente y exige una revisión específica.

Además del importe, conviene revisar otras cuestiones prácticas:

1. Qué cantidades se entregan exactamente: renta del primer mes, fianza, garantía adicional, reserva o provisiones.
2. Para qué responde cada importe: impago de renta, suministros, desperfectos, incumplimientos o varios conceptos mezclados.
3. En qué momento puede aplicarse o retenerse esa cantidad.
4. Cómo y cuándo debe devolverse, y si se prevé liquidación tras revisar el estado de la vivienda.
5. Si la cláusula es clara o ambigua: las redacciones confusas suelen ser origen de conflicto.

4. Cómo documentar el depósito en garantía para evitar conflictos

Una gran parte de los problemas sobre devolucion fianza y otras cantidades no nace al terminar el alquiler, sino al firmarlo mal. Si se entrega dinero adicional, debe quedar perfectamente identificado en la documentación.

Lo recomendable es que el contrato o un recibo anejo deje constancia de:

• Importe exacto entregado.
• Fecha de entrega.
• Concepto: fianza legal, garantía adicional, aval, reserva o primer mes de renta.
• Medio de pago y justificante bancario.
• Supuestos en los que puede aplicarse.
• Criterio de devolución al finalizar el arrendamiento.

También ayuda mucho acompañar la firma con un inventario y, si la vivienda se entrega amueblada o recién reformada, con un reportaje fotográfico fechado. Así resulta más sencillo distinguir entre desgaste normal por uso y posibles daños.

Si surgen dudas durante la vigencia del contrato, una comunicación escrita clara puede ahorrar muchos problemas. El burofax arrendador puede ser útil como medio de prueba o requerimiento para dejar constancia de una solicitud de aclaración, de una petición de devolución o de la discrepancia sobre una retención. No es un paso obligatorio en todos los casos, pero sí puede resultar muy útil si luego hay que acreditar qué se pidió y cuándo.

Ejemplo práctico: si se entregaron 1.000 euros y el contrato solo dice “depósito”, sin explicar si incluye fianza o garantía adicional, el conflicto está casi servido. En cambio, si el documento distingue “una mensualidad en concepto de fianza legal” y “una mensualidad en concepto de garantía adicional”, el análisis posterior será mucho más claro.

5. Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza o la garantía adicional

Cuando termina el alquiler y el arrendador no devuelve la fianza o la cantidad adicional entregada, lo primero es separar conceptos. No siempre se discute lo mismo ni con el mismo fundamento:

• Puede discutirse la fianza legal.
• Puede discutirse una garantía adicional pactada.
• Puede discutirse si existen daños, suministros pendientes o rentas impagadas que el arrendador pretende compensar.

Antes de reclamar, conviene reunir y ordenar la documentación:

1. Contrato firmado y anexos.
2. Justificantes de transferencia o recibos.
3. Acta o documento de entrega de llaves, si existe.
4. Fotografías del estado de salida.
5. Comunicaciones por correo electrónico, mensajería o burofax.
6. Facturas o liquidaciones que el arrendador alegue para retener cantidades.

Con esa base, puede enviarse una reclamación escrita solicitando la devolución y pidiendo que se concrete, si procede, qué importes se descuentan y por qué. En algunos casos bastará una negociación razonable; en otros, la falta de respuesta o la discrepancia sobre la cláusula hará aconsejable consultar con un abogado arrendamientos o una abogada alquiler.

Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar la documentación, la cláusula pactada y las cantidades entregadas. También será relevante distinguir si el importe retenido corresponde a la fianza legal, a una garantía adicional o a conceptos que el arrendador intenta compensar.

6. Errores frecuentes al firmar cláusulas de garantía en el alquiler

Tanto arrendadores como arrendatarios repiten errores que luego complican la defensa inquilino o la posición del propietario. Estos son algunos de los más habituales:

• Confundir fianza y garantía adicional. No son exactamente lo mismo ni tienen la misma base jurídica.
• Firmar cláusulas genéricas del tipo “el arrendador podrá retener el depósito por cualquier incumplimiento”, sin concretar alcance ni conceptos.
• Entregar dinero sin recibo o sin referencia bancaria clara.
• No revisar si el contrato es realmente de vivienda habitual, algo decisivo para aplicar límites.
• Aceptar denominaciones confusas como “reserva”, “señal”, “depósito especial” o “garantía flexible” sin saber qué efecto jurídico pretenden darles.
• No documentar el estado del inmueble al entrar y al salir.
• Esperar demasiado para reclamar o hacerlo solo por teléfono, sin dejar constancia escrita.

Una mini-FAQ útil sería esta:

En definitiva, la idea central es sencilla: en España, en un alquiler de vivienda, la ley regula expresamente la fianza y permite pactar garantías adicionales, pero no conviene tratar cualquier “depósito extra” como si tuviera un régimen independiente y automático. Hay que mirar el contrato, el tipo de arrendamiento y los límites legales vigentes.

Si tienes dudas sobre una cláusula concreta o sobre la devolucion fianza y otras cantidades, el siguiente paso razonable es revisar toda la documentación antes de firmar o antes de reclamar. Y si el importe es relevante o la cláusula es confusa, consultar con un abogado inquilinos o un profesional de abogado arrendamientos puede evitar un conflicto mayor.