Depósito en especie como fianza: ¿admisible?

El depósito en especie como fianza plantea una duda frecuente en alquileres en España: si puede sustituir a la fianza arrendaticia legal. La respuesta breve es esta: la fianza legal del artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, se configura en metálico; en cambio, la entrega de un bien puede plantearse, en su caso, como garantía adicional o pacto contractual distinto, cuya validez y efectos habrá que analizar según cómo se haya pactado y documentado.

Por eso conviene no mezclar conceptos. Una cosa es la fianza legal obligatoria prevista por la LAU para arrendamientos de vivienda y para usos distintos, con el importe que marca el propio artículo 36. Otra, diferente, son las garantías adicionales en el alquiler que las partes pueden acordar contractualmente dentro de los límites legales.

Qué significa realmente un depósito en especie como fianza

En el lenguaje común, a veces se llama “fianza” a cualquier garantía entregada al arrendador. Sin embargo, desde un punto de vista jurídico conviene afinar. Si el inquilino entrega un ordenador, una joya, maquinaria u otro bien para responder de posibles incumplimientos, no por usar la palabra fianza queda automáticamente configurada la fianza legal arrendaticia.

La denominación empleada por las partes puede no coincidir con la calificación jurídica real del pacto. Dependiendo de cómo se redacte, podría tratarse de una garantía adicional, de una entrega en depósito, de un pacto con rasgos próximos a una prenda o de una fórmula atípica que exigirá interpretar el contrato. Si surge una reclamación, importarán mucho más el contenido pactado, la prueba de la entrega y el destino del bien que el nombre que se le haya dado.

En otras palabras: hablar de depósito en especie como fianza puede ser útil como expresión descriptiva, pero no debe llevar a concluir que la LAU regule expresamente esa figura como sustituto de la fianza legal.

Qué exige el artículo 36 de la LAU sobre la fianza arrendaticia

El marco principal es el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ese precepto establece la obligación de prestar fianza y fija su importe: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Además, la referencia legal es a la prestación de la fianza en metálico.

Por tanto, si se analiza la fianza arrendaticia en sentido estricto, la LAU no la configura como una entrega de bienes muebles u otros activos en especie. Desde esta perspectiva, conviene distinguir con claridad entre el cumplimiento de la obligación legal de fianza y cualquier pacto adicional que pretenda reforzar la posición del arrendador.

Esa diferencia es clave para evitar errores prácticos, por ejemplo al redactar el contrato o al pretender imputar después al bien entregado la función de la fianza legal.

Cuándo puede pactarse una garantía distinta por libertad de pactos

Como marco complementario, puede acudirse al artículo 1255 del Código Civil, que reconoce la libertad de pactos dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público. Esto permite explicar por qué las partes pueden pactar garantías distintas de la fianza legal, siempre que no contradigan normas imperativas ni generen cláusulas problemáticas por su contenido o por la forma en que se ejecuten.

Ahora bien, esa libertad no significa que exista una regulación expresa de una “fianza en especie” en la LAU. Lo correcto suele ser presentar la entrega de un bien como una garantía adicional o pacto accesorio del arrendamiento. Su eficacia dependerá de cómo se describa el bien, qué finalidad tenga, en qué supuestos pueda aplicarse y qué deba ocurrir al finalizar el contrato.

Si la cláusula es ambigua, si no se identifica bien el objeto entregado o si no se prevé qué pasa en caso de daños, rentas impagadas o devolución, puede aumentar la incertidumbre si surge una reclamación.

Cómo conviene documentar la entrega de un bien para evitar conflictos

Si las partes quieren articular una entrega de un bien como garantía distinta de la fianza legal, habrá que revisar el contrato con especial cuidado. Lo razonable es documentar por escrito, de forma clara, al menos estos extremos:

• Identificación precisa del bien entregado y su estado.
• Valor de referencia o criterio de valoración, si procede.
• Finalidad de la garantía y obligaciones que cubre.
• Régimen de custodia, uso y conservación del bien.
• Condiciones de devolución al terminar el arrendamiento.
• Prueba de la entrega: recibo, inventario, fotografías o acta firmada.

También conviene evitar fórmulas genéricas del tipo “se entrega un bien como fianza” sin más desarrollo. Cuanto más imprecisa sea la cláusula, más difícil puede resultar acreditar después qué quisieron pactar realmente las partes.

Riesgos prácticos para arrendador e inquilino antes de aceptar este pacto

Para el arrendador, uno de los principales riesgos es confundir la garantía adicional con la fianza legal y pensar que ambas son intercambiables. También puede haber problemas de custodia, valoración o deterioro del bien entregado.

Para el inquilino, el riesgo suele estar en entregar un bien sin regular bien su recuperación, sin inventario o sin dejar constancia del estado en que se entrega. Si además el valor del bien es superior a las cantidades potencialmente debidas, el pacto puede volverse especialmente delicado.

En ambos casos, si surge un conflicto, probablemente habrá que analizar el texto contractual, la prueba de la entrega y la naturaleza jurídica real de la garantía pactada, además de revisar si la fianza legal del artículo 36 LAU se prestó correctamente en metálico.

Conclusión: cuándo revisar el contrato antes de firmar

La idea esencial es sencilla: en España, la fianza legal arrendaticia del artículo 36 LAU no equivale sin más a cualquier garantía pactada entre arrendador e inquilino. Por eso, un depósito en especie como fianza no debería tratarse como sustituto automático de esa fianza legal, aunque sí puede plantearse, en determinados casos, como garantía adicional cuya validez y alcance dependerán del contrato y de su correcta documentación.

Antes de firmar, conviene revisar si el contrato diferencia de forma expresa la fianza legal en metálico de cualquier otra garantía accesoria, y si describe con precisión qué bien se entrega, para qué sirve y cómo se devolverá. Una revisión jurídica previa puede ayudar a reducir conflictos, aclarar riesgos y evitar que un pacto mal redactado genere problemas cuando termine el arrendamiento o si aparece una reclamación de cantidades.