Cómo reclamar compensación por daños estructurales

Qué son los daños estructurales

Los daños estructurales son afecciones que comprometen la estabilidad, resistencia o seguridad del edificio. A diferencia de los desperfectos estéticos o de acabado, inciden en elementos como cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga o cubiertas, y pueden provocar patologías progresivas si no se corrigen. Algunos indicios frecuentes son grietas vivas en muros estructurales, flechas excesivas en forjados, asientos diferenciales, deformaciones en vigas, desplomes de fachadas, humedades por capilaridad que afectan a la base de los muros o corrosión de armaduras en hormigón armado.

Estas patologías pueden aparecer tanto en edificios de nueva construcción como en inmuebles antiguos. En obra nueva, suelen relacionarse con errores de proyecto, deficiencias de ejecución, materiales inadecuados o falta de control de calidad. En edificaciones existentes, la causa puede ser el envejecimiento de materiales, intervenciones mal ejecutadas, sobrecargas no previstas, filtraciones prolongadas, movimientos del terreno o actos fortuitos. Distinguir el daño estructural del no estructural es esencial para orientar la reclamación: la compensación por daños estructurales tiende a ser mayor por el riesgo que entrañan y por el coste de su reparación técnica.

Quién es responsable y en qué supuestos

La responsabilidad por daños estructurales puede recaer en distintos agentes de la edificación: promotor, constructor, proyectista (arquitecto), director de obra o de ejecución, e incluso subcontratistas o suministradores si el daño deriva de materiales defectuosos. En edificios nuevos, la normativa de edificación establece regímenes de responsabilidad con distintos alcances según el tipo de daño. Además, el seguro decenal de daños, obligatorio en la mayoría de viviendas de nueva construcción, cubre los daños que afecten a la estructura durante diez años desde la finalización de la obra, con matices según la póliza.

En inmuebles existentes o reformas, la responsabilidad puede ser contractual (cuando existe vínculo entre propietario y la empresa/ técnico) o extracontractual (frente a terceros), debiendo acreditarse culpa o negligencia, nexo causal y daño. En comunidades de propietarios, si el daño nace en elementos comunes y afecta a elementos privativos, la comunidad suele responder y, en su caso, repetir contra el causante (contrata de mantenimiento, empresa que intervino, etc.). También puede concurrir responsabilidad de la administración si el origen está en obras públicas o servidumbres mal gestionadas.

Pruebas y peritaje imprescindible

La piedra angular de una reclamación por daños estructurales es el peritaje. Un informe técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero especializado debe describir el daño, analizar su causa, evaluar riesgos para la estabilidad y proponer una solución técnica detallada con mediciones y presupuesto. Acompaña el informe con un reportaje fotográfico, croquis y, si es preciso, ensayos (test de esclerometría en hormigón, catas, geotecnia, termografías, medidores de humedad, etc.).

Además de la pericial, son útiles documentos como el libro del edificio, certificados de final de obra, contratos, órdenes de cambio, facturas, comunicaciones previas y partes de incidencias. En edificios con seguro decenal, solicita la póliza y condiciones particulares. Mantén cadena de custodia de muestras y registra la evolución del daño en el tiempo. En comunidades, aprueba en junta la designación de perito y la eventual acción, dejando constancia en el acta.

Plazos y garantías aplicables

Los plazos son decisivos. En obra nueva, el daño estructural suele quedar amparado por un periodo de garantía largo desde la finalización de la obra, y la acción para reclamar dispone de un plazo de prescripción específico desde que se manifiestan los daños. Para desperfectos que comprometen la estructura, ese horizonte temporal es notablemente mayor que el de defectos de habitabilidad o de acabado. En reformas y obras menores, rigen los plazos del contrato y, en su defecto, los generales de responsabilidad civil.

Para no perder derechos: (1) notifica por escrito y de forma fehaciente a todos los potenciales responsables en cuanto detectes la patología; (2) interrumpe la prescripción con reclamaciones formales periódicas si no hay respuesta satisfactoria; (3) revisa la fecha de fin de obra y actas de recepción para contabilizar garantías; (4) consulta el alcance de coberturas del seguro decenal y sus plazos de comunicación del siniestro; y (5) evita ejecutar reparaciones unilaterales sin preservar la prueba, salvo urgencia para seguridad.

Reclamación extrajudicial efectiva

Antes de acudir a los tribunales, conviene un itinerario extrajudicial sólido. El primer paso es un requerimiento fehaciente con exposición clara de hechos, daños, causa probable, responsables, base legal y pretensión (reparación a cargo del responsable, indemnización, o ambas). Adjunta el informe pericial y presupuesto. Propón visita conjunta de inspección y, si hay póliza, comunica el siniestro a la aseguradora dentro de plazo, aportando la documentación exigida.

Como segunda fase, valora mecanismos de resolución amistosa (negociación, mediación o conciliación). En controversias técnicas, una reunión entre peritos ayuda a acotar la solución. Un acuerdo puede incluir cronograma de obras, empresa ejecutora homologada, control técnico independiente, garantías post-reparación y penalizaciones por retraso. Si la compensación es económica, fija importes, hitos de pago, actualización por IPC e intereses moratorios en caso de impago.

Vía judicial y estrategia

Si la vía amistosa fracasa, la demanda debe apoyarse en una pericial robusta y en una estrategia procesal que identifique correctamente a las partes (promotor, constructor, técnicos, aseguradora) y delimite la responsabilidad de cada una. Es habitual acumular pretensiones de reparación in natura y, subsidiariamente, de indemnización por el coste de subsanación. En casos de riesgo para la seguridad, puede solicitarse una medida cautelar para ordenar actuaciones urgentes o evitar el uso de zonas afectadas.

Ten en cuenta la competencia objetiva y territorial, la cuantía del procedimiento (vinculada al coste de reparación y daños derivados) y la necesidad de proposición de prueba adicional (pericial judicial, testifical de operarios, aportación de libro de órdenes). En reclamaciones frente a aseguradoras, examina límites de cobertura, exclusiones, franquicias y sumas aseguradas. La sentencia puede imponer intereses desde la fecha del siniestro o de la reclamación y costas si hay allanamiento o temeridad.

Cálculo de la compensación

La compensación por daños estructurales suele componerse de: (a) daño emergente (coste de reparación integral conforme a solución técnica idónea y segura, con control de calidad y dirección facultativa); (b) lucro cesante (pérdidas por imposibilidad de uso o explotación: alquileres dejados de percibir, cierres de actividad); (c) depreciación del inmueble si, pese a la reparación, queda una merma objetiva de valor; (d) gastos asociados (informes, catas, tasas, proyectos, dirección de obra, seguros); y (e) realojo y mudanzas cuando sea necesario abandonar temporalmente la vivienda.

Para cuantificar, apóyate en mediciones y presupuestos desglosados con precios de mercado (bases de datos de construcción) y contempla partidas de seguridad y salud, imprevistos, demoliciones, gestión de residuos y reposición de acabados. El perito debe justificar por qué la solución propuesta es la más eficaz y duradera. En caso de aseguradora, revisa límites de póliza, sublímites por conceptos y franquicias; en su caso, suma intereses legales, de demora aseguradora y actualización monetaria.

Comunidad de propietarios

En edificios en régimen de propiedad horizontal, los daños estructurales suelen incidir en elementos comunes (cimentación, estructura, fachadas, cubiertas). La comunidad es la legitimada para reclamar, aun cuando los efectos alcancen a viviendas privadas. Debe convocarse junta para acordar peritaje, reclamación y, en su caso, acciones legales. Si el daño proviene de una obra privativa mal ejecutada, el propietario causante responderá frente a la comunidad y los demás propietarios.

Si las patologías exigen obras urgentes por seguridad, el presidente o el administrador puede ordenar medidas inmediatas, dando cuenta a la junta. Los gastos se reparten conforme a cuotas, sin perjuicio de repetir contra el responsable. Es habitual combinar la reclamación a agentes de la edificación con reclamaciones a aseguradoras (multirriesgo del edificio, pólizas decenales o de responsabilidad civil). Para evitar conflictos, aprueba un plan de comunicación con los propietarios, calendario de obras y protocolo de incidencias durante la ejecución.

Vivienda de segunda mano y vicios ocultos

En compraventa de segunda mano, la aparición de daños estructurales puede dar lugar a reclamaciones por vicios ocultos frente al vendedor si la patología era preexistente, grave, no manifiesta y anterior a la venta. Según el caso, cabe la acción redhibitoria (resolver la venta) o la acción estimatoria (rebaja del precio), además de exigir daños y perjuicios si se demuestra mala fe. Estas acciones tienen plazos breves desde el descubrimiento, por lo que conviene actuar con celeridad y recabar informe pericial que acredite la preexistencia y gravedad del vicio.

No obstante, si el inmueble es relativamente reciente, puede coexistir la acción por vicios ocultos con la reclamación a los agentes de la edificación por responsabilidad técnica o con la cobertura del seguro decenal si todavía está vigente y el daño tiene naturaleza estructural. En tal caso, coordina las vías para evitar duplicidades o incompatibilidades y enfoca la estrategia hacia la solución más rápida y completa para el comprador.

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