¿Cómo reclamar daños por obras mal hechas en la vivienda?

¿Qué es una obra mal ejecutada y cómo se identifica?

Hablar de obra mal ejecutada implica referirse a trabajos de reforma o construcción en la vivienda que no cumplen con lo pactado en el contrato, se apartan de la normativa técnica o resultan impropios de la diligencia exigible a un profesional. Los signos más frecuentes incluyen acabados defectuosos (azulejos desalineados, juntas abiertas, pintura con “piel de naranja” o burbujas), instalaciones mal dimensionadas (eléctrica que salta, fontanería con pérdidas), humedades por mala impermeabilización, fisuras o desprendimientos por una mala preparación del soporte, y errores de replanteo que afectan a medidas, pendientes y escuadras. También son obra deficiente los materiales sustituidos sin consentimiento por otros de menor calidad o los plazos desatendidos que comprometen el uso de la vivienda.

Para identificar técnicamente los defectos conviene distinguir entre defectos estéticos (acabados), funcionales (afectan a uso y rendimiento) y estructurales (comprometen estabilidad o seguridad). La gravedad condiciona tanto la urgencia de la reparación como la vía de reclamación. Un listado pormenorizado de daños, acompañado de fotografías con fechas, ayuda a delimitar el alcance. Igualmente, conservar el presupuesto original, las facturas, las órdenes de cambio y cualquier comunicación escrita con el contratista es crucial para conectar cada daño con una partida ejecutada y con su precio.

Cuando hay discrepancia sobre si un defecto es aceptable, recuerda que rige el estándar de la buena construcción y la conformidad con el contrato: si se prometió una ducha a ras de suelo con pendiente al desagüe, un charco persistente revela ejecución incorrecta. Lo mismo sucede con puertas que rozan, enchufes sin toma de tierra o calderas instaladas sin ventilación adecuada. Si dudas, encarga una valoración inicial a un técnico independiente que, además de confirmar la existencia de daños, te oriente sobre la urgencia de reparar para evitar agravios mayores.

Derechos del propietario y normativa aplicable

Como propietario afectado por obras mal hechas, tus derechos nacen del contrato de obra o reforma, del Código Civil (cumplimiento, resolución e indemnización) y, en su caso, de la normativa especial de edificación cuando concurren agentes como proyectistas, direcciones facultativas o constructoras. En reformas domésticas típicas, el eje es el contrato con el reformista: si la prestación no es conforme (material distinto, medidas incorrectas, terminaciones pobres), puedes exigir la corrección de los defectos, la rebaja del precio, o resolver el contrato con daños y perjuicios. En obras mayores o promociones, entran las responsabilidades por vicios y defectos constructivos y, eventualmente, coberturas aseguradoras obligatorias.

Además, si contrataste como consumidor con una empresa o autónomo, se aplican principios de protección al consumidor: información veraz previa, presupuestos claros, derecho a hoja de reclamaciones, mediación y arbitraje de consumo. En cualquier caso, hay un principio básico: el profesional debe ejecutar la obra conforme a normativa técnica y a las reglas del arte, empleando materiales adecuados y respetando seguridad y salubridad. El incumplimiento genera responsabilidad, ya sea por ejecución defectuosa, retraso injustificado o abandono.

La clave práctica es documentar la relación: presupuesto firmado, anexos, correos y mensajería con acuerdos de cambios. Si el profesional insistió en un material “equivalente”, deja constancia por escrito de que ese cambio se autorizó, su precio y su impacto en plazos. Esa trazabilidad facilita exigir responsabilidad si el resultado no se corresponde con lo pactado. Por último, recuerda que la reclamación debe ser proporcionada: antes de acudir a juicio, ofrece la posibilidad de subsanar o reparar de forma profesional y en plazo razonable.

Pruebas y documentación imprescindible

En una reclamación por obras mal hechas, la diferencia entre lograr o no una indemnización suele estar en la calidad de las pruebas. Comienza por reunir el contrato o presupuesto aceptado, facturas, justificantes de pago y cualquier orden de modificación. Añade un reportaje fotográfico con fecha: planos generales y primeros planos del defecto, objetos de referencia para escala y, si es posible, vídeos que muestren el problema en uso (por ejemplo, charcos tras la ducha, interruptores que fallan, puertas que no cierran). Guarda también etiquetas de materiales realmente instalados y compara con los especificados.

El siguiente paso es pedir un informe pericial independiente. El perito examinará el estado de la obra, identificará las causas probables (mala ejecución, material inadecuado, error de diseño), propondrá soluciones y valorará el coste de reparación. Este documento suele ser la pieza central de la reclamación, pues objetiva los daños y da respaldo técnico y económico a tu petición. Si hay riesgo de agravamiento (humedades que se extienden), el perito puede recomendar medidas urgentes; ejecútalas y conserva las facturas: son daños evitables imputables a la mala ejecución.

Finalmente, recopila comunicaciones. Las llamadas no dejan rastro: prioriza mensajes escritos y correos. Cuando notifiques defectos, sé específico: ubicación, síntoma, exigencia (reparar, reponer, ajustar) y plazo. Si el profesional propone soluciones, solicita que queden por escrito. Y si intervienen terceros (comunidad de propietarios, fabricantes), conserva sus respuestas. Con este dossier lograrás una línea de tiempo clara: qué se contrató, cómo se ejecutó, qué falló y cuánto cuesta arreglarlo. Esa claridad acelera acuerdos y, si no los hay, convence al juez.

Reclamación amistosa y peritaje técnico

Antes de escalar, intenta una solución amistosa bien documentada. Envía una notificación formal describiendo los defectos, anexando fotos y proponiendo un plan: subsanación por el propio profesional, por un tercero a su cargo o devolución parcial del precio. Ofrece una visita conjunta con tu perito para acordar alcance y calidades de la reparación. Esta vía es eficaz cuando el contratista es solvente y desea preservar su reputación. Si aceptan, fija un calendario y controles de calidad: recepciona la reparación con acta y verifica puntos críticos (pendientes, niveles, pruebas de estanqueidad).

Si el profesional niega los defectos o no responde, el peritaje cobra protagonismo. El perito no solo valora el coste de reparar, también determina si es preciso demoler y rehacer, o si basta con correcciones superficiales. Su informe debe traducir la patología en partidas económicas: mano de obra, materiales, medios auxiliares, gestión de residuos y posibles alojamientos temporales si la vivienda queda inutilizable. Ese desglose facilita reclamar una indemnización realista. Puedes acompañar el informe con presupuestos de terceros que confirmen el coste estimado.

Si hay urgencia (pérdida de agua, riesgo eléctrico), prioriza la seguridad y documenta el antes y el después. Notifica que actúas para mitigar daños y conserva facturas. Es habitual que, a la vista del peritaje y la firmeza de la reclamación, el deudor acceda a una compensación. Si no hay acuerdo, ya tendrás el expediente listo para consumo, mediación o demanda civil. Mantén siempre un tono profesional y evita descalificaciones: la forma también cuenta a la hora de alcanzar un acuerdo o de posicionarte ante un juez.

Vías legales: consumo, mediación y juzgados

Cuando la reclamación amistosa fracasa, dispones de varias vías. Si contrataste como consumidor frente a una empresa o autónomo, puedes presentar hoja de reclamaciones y acudir a las autoridades de consumo, que intentarán mediar y, en su caso, sancionar malas prácticas. Otra opción es el arbitraje de consumo, gratuito y extrajudicial; requiere que la empresa esté adherida o acepte someterse al arbitraje. Para importes moderados y cuestiones de conformidad, esta vía puede ofrecer una solución ágil.

En caso de negativa o daños de mayor entidad, la vía civil es la adecuada. La demanda puede pretender la resolución del contrato (devolución de lo pagado y daños) o el cumplimiento (reparación correcta o cantidad equivalente). Con base en tu informe pericial y documentación, reclamarás el coste de rehacer, los perjuicios asociados (alojamiento, lucro cesante si procede) y los intereses. Si intervienen varios agentes (instalador, subcontratas), se delimitará la responsabilidad de cada uno según su intervención y culpa. También es posible dirigir la acción contra el asegurador de responsabilidad civil del contratista si está identificado.

Finalmente, considera la mediación civil como alternativa flexible: un tercero imparcial facilita un acuerdo que puede incluir pagos parciales, reparaciones supervisadas o descuentos. Sea cual sea la vía, prepara el caso con rigor probatorio. En el juicio, el perito puede ratificarse y ser interrogado, por lo que conviene que sea claro y didáctico. Si la cuantía lo permite, solicita costas para que, si ganas, el contrario asuma tus gastos procesales.

Plazos y prescripción de acciones

El tiempo es decisivo en una reclamación por obras mal hechas. En reformas domésticas regidas por contrato de obra, la acción para reclamar responsabilidades contractuales suele prescribir a los cinco años desde que la acción pueda ejercitarse, normalmente desde la entrega de la obra o desde que aparecen los defectos relevantes y el deudor incumple su deber de subsanar. En obra de edificación con agentes técnicos, los plazos de responsabilidad por vicios pueden graduarse según el tipo de daño (estéticos, habitabilidad, estructura), con periodos de garantía específicos y tiempos para reclamar una vez conocidos.

Más allá del marco legal, dos recomendaciones prácticas: notifica por escrito los defectos en cuanto los detectes y solicita subsanación con plazo. Esa comunicación no solo abre la puerta a un arreglo, también sirve para fijar fechas, interrumpir prescripción en ciertos supuestos y acreditar tu diligencia. En paralelo, encarga el peritaje sin dilación; los daños evolucionan y la prueba temprana es más sólida. Si el contratista promete reparar, exige un calendario y deja constancia. La inacción prolongada puede jugar en tu contra.

Ten presente que los plazos pueden interrumpirse por reclamación extrajudicial fehaciente o por reconocimiento de deuda. Conserva acuses de recibo, justificantes de entrega y toda respuesta del profesional. Si existen garantías comerciales, revisa sus condiciones: a veces amplían voluntariamente la cobertura de determinados trabajos o materiales. En comunidades de propietarios, coordina la reclamación con el administrador para no duplicar actuaciones ni agotar plazos por actuaciones inconexas.

Cómo calcular la indemnización

La indemnización debe dejarte como si la obra se hubiera ejecutado correctamente. La referencia principal es el coste de reparación según informe pericial y presupuestos comparables: demoliciones necesarias, reposición de materiales de la calidad pactada, mano de obra cualificada, medios auxiliares y gestión de residuos. Si las reparaciones afectan a elementos contiguos (por ejemplo, levantar suelos implica retirar y reponer zócalos, puertas o muebles), el coste asociado también es reclamable cuando es consecuencia directa de la mala ejecución.

Además, puedes reclamar daños emergentes adicionales (alojamiento temporal si la vivienda queda inutilizable, alquiler de trastero, transporte de enseres, limpieza) y, si procede, lucro cesante (pérdida de ingresos por no poder alquilar o usar un espacio con fines profesionales). Los intereses desde la mora y, en su caso, los gastos periciales necesarios para cuantificar el daño forman parte del resarcimiento. Evita inflar partidas: la solidez del cálculo convence más que cifras aspiracionales.

Si el contratista ofrece reparar, valora los riesgos: una reparación propia puede ser más rápida, pero exige controles y garantías claras. Si la confianza está rota, suele preferirse una compensación económica para contratar a otro profesional. En ambos casos, exige factura y certificación de lo ejecutado: si hay nuevas incidencias, necesitarás ese rastro documental para futuras acciones. Por último, si hay depreciación estética imposible de corregir sin obras desproporcionadas, el perito puede justificar una compensación por pérdida de valor.

Seguros y responsabilidad de los intervinientes

En una reforma intervienen distintos actores: contratista principal, subcontratas (alicatado, electricidad, fontanería), y a veces técnicos (arquitecto, aparejador) cuando la obra los requiere. Cada uno responde de su ámbito, pero el contratista principal suele ser el primer responsable frente al cliente. Es frecuente que cuenten con seguros de responsabilidad civil que cubren daños causados a terceros por errores de ejecución. Identificar esa póliza permite dirigir la reclamación también frente a la aseguradora, lo que incrementa las posibilidades de cobro efectivo.

En obras de mayor entidad, pueden existir seguros específicos y garantías legales. Si se trata de edificación sujeta a requisitos técnicos, cabe exigir responsabilidades graduadas por defectos que afectan a terminación, habitabilidad o estructura, con distintos periodos y coberturas. También hay materiales con garantías del fabricante: si un componente falla (por ejemplo, una mampara defectuosa), conviene activar simultáneamente la garantía del fabricante y la responsabilidad del instalador por montaje incorrecto. Esta dualidad no impide que el cliente elija la vía más eficaz para quedar resarcido.

Si la obra afecta a elementos comunes (patios, bajantes, estructura), coordina con la comunidad para delimitar responsabilidades y permisos. Cuando los daños alcanzan a vecinos (filtraciones, ruidos fuera de horario, roturas), documenta la relación causal y comunica al seguro del constructor. Este, a su vez, puede repetir contra subcontratas si la causa es imputable a ellas. Tu interés es práctico: identificar un responsable solvente y asegurado que asuma la reparación o la compensación económica sin eternizar el conflicto.

Errores comunes y consejos prácticos

El error más frecuente es no firmar un contrato detallado. Un “presupuesto” genérico sin calidades ni planos abre la puerta a malentendidos: el profesional ejecuta “a su manera” y el cliente no puede exigir lo pactado porque casi nada está por escrito. Otro fallo habitual es pagar por adelantado más del 40–50% sin hitos claros; si la obra se bloquea, recuperar el dinero es difícil. También se peca de confianza y no se pide factura, lo que debilita la prueba y complica cualquier reclamación posterior. Y, por supuesto, no documentar los defectos desde el primer día reduce la fuerza de tu caso.

Para evitar problemas, selecciona proveedores contrastados, pide referencias y visita obras recientes. Exige un planning y vincula pagos a avances verificables. Durante la obra, realiza visitas periódicas y levanta actas con observaciones. Acepta la entrega con reservas si algo no está conforme y no pagues el último tramo hasta que las subsanaciones estén ejecutadas y revisadas. Si surgen imprevistos, formaliza las modificaciones como “órdenes de cambio”: qué se cambia, por qué, impacto en precio y plazo, y quién asume los costes.

Si ya estás en fase de reclamación, mantén la calma y la precisión técnica. Un expediente ordenado impresiona más que una queja airada. Usa lenguaje objetivo, cifras justificadas y propuestas concretas. Y busca asesoramiento jurídico cuando la cuantía sea relevante o haya múltiples responsables. El coste de un buen asesor puede ahorrarte meses de conflicto y asegurar una recuperación mayor.

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