Ventanas sin cierre y riesgo de intrusión: qué exigir

Cuando hay ventanas sin cierre y riesgo de intrusión, el inquilino puede tener base para exigir la reparación, pero no en todos los casos con el mismo alcance ni con idénticas consecuencias. Habrá que distinguir entre el deber de conservación del arrendador, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y las circunstancias concretas de la vivienda, del contrato y del propio elemento dañado.

De forma resumida, si la ventana no cierra bien y eso compromete la seguridad, la estanqueidad, el aislamiento o el uso normal de la vivienda, puede encajar como reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ahora bien, si se trata de un ajuste menor, un desgaste leve o una incidencia imputable al uso, conviene analizarlo con más detalle antes de afirmar a quién corresponde el coste.

En España, el marco principal suele encontrarse en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio de lo pactado y de la documentación disponible sobre el estado previo de la carpintería exterior.

Qué puede exigir el inquilino si hay ventanas sin cierre y riesgo de intrusión

El inquilino puede exigir, en primer término, que el arrendador valore y, en su caso, repare el cierre defectuoso de la ventana cuando el problema afecte al uso pacífico de la vivienda o a su conservación. La LAU no regula de forma específica el “riesgo de intrusión” como categoría autónoma, pero sí impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Además de la seguridad frente a accesos no deseados, una ventana que no ajusta bien puede generar falta de estanqueidad, entrada de agua o aire, pérdida de aislamiento y dificultades de cierre que afectan al uso normal. Todo ello puede reforzar la reclamación, aunque siempre habrá que valorar la entidad real del defecto.

También conviene revisar el contrato, el inventario de entrada y si la vivienda se entregó ya con ese problema o con signos visibles de desgaste qué reclamar por escrito.

Cuándo el problema puede considerarse una reparación necesaria a cargo del arrendador

El artículo 21 LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En paralelo, el artículo 1554 del Código Civil también se cita de forma habitual al referirse a la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso pactado.

Estado previo de la ventana

Puede ser relevante si la ventana presentaba holguras, cierres forzados, marcos deformados o herrajes agotados desde antes de la entrega. Si el defecto era preexistente y consta en mensajes, fotos o partes de incidencia, la posición del inquilino suele estar mejor documentada.

Desgaste por uso frente a defecto estructural

Cuando el problema procede de antigüedad de la carpintería, deformación del marco, mal ajuste general, deterioro de hojas o necesidad de sustitución de mecanismos esenciales, puede existir un defecto de conservación más próximo a la responsabilidad del arrendador. Si, por el contrario, hablamos de un tornillo flojo, un tirador o una pieza menor desgastada por uso ordinario, podría discutirse si estamos ante una pequeña reparación.

Cómo diferenciar una pequeña reparación de un defecto que afecta a la habitabilidad o la seguridad

La diferencia no siempre es automática. La propia LAU remite a conceptos que exigen interpretación práctica: causa del daño, intensidad del defecto, coste, antigüedad del elemento y repercusión sobre la habitabilidad de la vivienda alquilada.

• Puede ser pequeña reparación si el ajuste es menor, el coste es reducido y el fallo deriva del uso ordinario.
• Puede ser reparación necesaria si la ventana no cierra, no bloquea correctamente, permite aperturas no deseadas o compromete la estanqueidad y la seguridad en vivienda arrendada.
• Habrá que valorar con especial cuidado si existe riesgo real en ventanas accesibles desde calle, patio, terraza o zonas comunes.

No toda incidencia en la reparación de carpintería exterior tiene la misma relevancia jurídica. Por eso conviene evitar conclusiones tajantes sin revisar pruebas y contexto.

Qué conviene documentar antes de reclamar la reparación

Comunicaciones por escrito

Antes de reclamar, suele ser útil comunicar la incidencia por un medio que deje constancia: correo electrónico, mensajería con acuse o burofax si la situación se prolonga. Es recomendable describir el fallo, la fecha en que se detectó y sus efectos concretos.

Urgencia y prueba del riesgo

Puede ayudar reunir una prueba sencilla pero completa:

• Fotografías y vídeos del cierre defectuoso.
• Presupuesto o informe de profesional, si es posible.
• Copia del contrato e inventario.
• Mensajes previos sobre el estado de la ventana.
• Datos sobre filtraciones, corrientes de aire o facilidad de apertura desde el exterior.

Cuanta más claridad exista sobre la causa y gravedad del defecto, más fácil será sostener qué puede exigir el inquilino.

Qué opciones pueden valorarse si el arrendador no actúa

Si el arrendador no responde, puede valorarse un requerimiento más formal, conservar todas las pruebas y, en situaciones de especial urgencia, analizar si procede una actuación mínima para evitar un perjuicio mayor, siempre con mucha prudencia y dejando rastro documental del problema y del gasto.

Cuando el incumplimiento persiste, el artículo 27 LAU puede ser relevante al regular supuestos de incumplimiento contractual, aunque sus efectos no operan de forma automática y dependen del caso concreto. Si se inicia una reclamación, será importante valorar la entidad del defecto, la respuesta del arrendador y si realmente afecta a la habitabilidad o a la seguridad de forma acreditable.

En definitiva, no toda ventana que falla genera la misma consecuencia jurídica, pero cuando el defecto compromete el cierre adecuado, la seguridad o el uso normal de la vivienda, conviene exigir la reparación de forma documentada y con criterio. Si tienes dudas sobre cómo enfocar la reclamación, puede ser razonable solicitar una revisión jurídica del contrato, de las pruebas y de las comunicaciones ya realizadas.