Quién responde por daños si hay varios inquilinos

Cuando surge la duda sobre quién responde por daños si hay varios inquilinos, la respuesta no suele ser automática. Si hay varios inquilinos, no siempre responde uno solo ni todos automáticamente: habrá que revisar el contrato, el tipo de daño y las pruebas sobre quién lo causó. En España, esta cuestión se analiza a la luz de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del Código Civil y, sobre todo, de la documentación concreta del alquiler.

Por eso conviene distinguir desde el principio tres planos: lo que diga el contrato, la actuación concreta de uno o varios arrendatarios y la prueba disponible sobre el estado de la vivienda, el inventario y la entrega.

Quién responde por daños si hay varios inquilinos: la respuesta depende del contrato y de la prueba

La LAU regula el arrendamiento de vivienda, pero no establece de forma expresa una responsabilidad solidaria automática entre varios inquilinos por cualquier desperfecto. Por ello, en muchos casos habrá que acudir al contenido del contrato y al régimen general de obligaciones y contratos del Código Civil.

El artículo 1255 del Código Civil permite a las partes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, dentro de los límites legales. Esto significa que puede existir una cláusula de solidaridad o una previsión específica sobre cómo responder frente al arrendador. Si esa cláusula existe y está redactada con claridad, tendrá un peso relevante.

Ahora bien, si el contrato no resuelve de forma expresa esa cuestión, la reclamación de daños en alquiler dependerá de si el desperfecto puede atribuirse a un inquilino concreto, a varios, o de si solo consta que apareció durante la vigencia del arrendamiento sin autor individualizado.

Qué dice el contrato de alquiler cuando hay varios arrendatarios

Cláusula de solidaridad o responsabilidad conjunta

El primer paso es leer cómo figuran los firmantes. No es lo mismo que el contrato prevea una obligación solidaria frente al arrendador que una mera cotitularidad sin mayor detalle. Si existe una cláusula clara de solidaridad, el arrendador puede apoyarse en ella al reclamar, sin perjuicio de la relación interna entre los inquilinos para repartirse después la carga económica.

Si no hay una previsión contractual clara, conviene evitar conclusiones tajantes. Habrá que valorar el texto firmado, las obligaciones asumidas y la forma en que se produjo el daño en supuestos de alquiler con varios titulares.

Cómo se distingue entre desgaste por el uso y daños imputables a los inquilinos

No todo deterioro en una vivienda arrendada puede reclamarse como daño. El artículo 21 LAU permite diferenciar entre las reparaciones que corresponden al arrendador para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y aquellos daños cuya causa pueda ser imputable al arrendatario.

Además, el artículo 1563 del Código Civil dispone que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Y el artículo 1564 del Código Civil excluye los deterioros causados por el tiempo o por causa inevitable.

En la práctica, no suele valorarse igual una pared con marcas normales de uso que una puerta rota, una encimera quemada o un electrodoméstico dañado por un mal uso acreditado. Ese matiz es esencial para no confundir desgaste ordinario con desperfectos imputables al inquilino.

Qué ocurre si no puede saberse cuál de los inquilinos causó el daño

Este es uno de los supuestos más habituales. Si, por ejemplo, al finalizar el arriendo aparece un daño en una zona común de la vivienda y no puede acreditarse qué ocupante lo causó, la respuesta volverá a depender del contrato y de la prueba. No debe darse por supuesto que todos responden igual en cualquier caso.

Puede ayudar distinguir entre dos escenarios:

• Daño individualizado: si hay mensajes, reconocimiento, testigos o documentos que atribuyen el desperfecto a un inquilino concreto, la reclamación puede enfocarse de forma distinta.
• Daño no individualizado: si solo consta que existía al terminar el contrato, habrá que analizar quién firmó, qué se pactó y qué prueba hay sobre el estado inicial y final del inmueble.

Una cosa, además, es la relación del arrendador con los arrendatarios según el contrato y otra distinta la distribución interna entre los propios inquilinos si uno entiende que el daño lo causó otro.

Qué documentación conviene revisar para reclamar o defenderse

Inventario, fianza y entrega de llaves

Antes de reclamar o de oponerse a una reclamación, conviene revisar con detalle:

• el contrato de alquiler y sus anexos;
• el inventario de muebles, electrodomésticos y estado de la vivienda;
• las fotografías de entrada y salida;
• las comunicaciones entre las partes;
• los presupuestos o facturas de reparación;
• y la gestión de la fianza del alquiler.

Cuanta mejor sea la documentación, más fácil será sostener si existe realmente un daño reclamable, si es desgaste por el uso o si puede imputarse a uno, a varios o a ninguno de los arrendatarios en concreto.

Cuándo conviene pedir asesoramiento antes de reclamar los daños

Suele ser recomendable pedir asesoramiento cuando el contrato tiene varios firmantes, cuando la cláusula sobre responsabilidad no es clara, cuando se pretende retener la fianza por desperfectos o cuando la autoría del daño no está bien acreditada. También cuando el problema afecta a muebles, electrodomésticos o zonas comunes y existen versiones contradictorias.

En definitiva, con varios inquilinos la responsabilidad por daños en la vivienda arrendada no debe darse por supuesta. El error más frecuente es asumir que todos responden igual sin leer el contrato o confundir el uso normal con daños indemnizables. Antes de reclamar o de defenderse frente a una reclamación, lo más sensato suele ser revisar contrato, inventario, pruebas y comunicaciones.