Qué pasa si la vivienda alquilada no es habitable

Cuándo una vivienda no es habitable

Una vivienda alquilada no es habitable cuando no reúne las condiciones mínimas de salubridad, seguridad y funcionalidad para ser ocupada de forma estable. En la práctica, esto significa que el inmueble debe permitir a la persona inquilina desarrollar su vida diaria con acceso a suministros básicos, ventilación adecuada, estanqueidad frente a la humedad, estabilidad estructural, luz natural razonable y sistemas de evacuación y protección frente a incendios que cumplan las normas aplicables. Si el inmueble carece de uno o varios de estos requisitos y ello afecta de manera sustancial al uso normal de la vivienda, hablamos de no habitabilidad.

No todas las incidencias equivalen a no habitabilidad. Una avería menor o un desperfecto estético, aunque molesto, no impide el uso esencial. En cambio, la presencia de humedades generalizadas con moho, plagas persistentes, cortes prolongados de agua o electricidad no imputables al inquilino, instalaciones defectuosas con riesgo eléctrico, filtraciones que inundan estancias o elementos estructurales comprometidos sí pueden convertir el inmueble en inhabitable. La clave es valorar si el problema afecta a la salud, la seguridad o imposibilita el uso normal del hogar.

• Afectación a salud (moho, plagas, temperatura extrema por falta de calefacción básica).
• Afectación a seguridad (instalaciones en mal estado, riesgo de incendio, desprendimientos).
• Imposibilidad de uso (cortes de agua/luz prolongados, estancia inutilizable por inundación).

Marco legal en España y obligaciones

En el arrendamiento de vivienda, el marco general lo ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) junto con el Código Civil y la normativa técnica y sanitaria aplicable (p. ej., normativa autonómica de habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación para requisitos básicos). El arrendador tiene el deber de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato, realizando las reparaciones necesarias para mantener el inmueble apto para el uso convenido. Este deber no depende de que la renta sea alta o baja ni de que el inquilino lo solicite expresamente; deriva de la propia naturaleza del alquiler de vivienda.

Por su parte, la persona arrendataria debe notificar las incidencias con diligencia, permitir el acceso para las reparaciones en horario razonable y usar la vivienda conforme a lo pactado y a su destino habitacional. La ley distingue entre reparaciones necesarias (a cargo del propietario) y pequeños arreglos por el desgaste del uso (a cargo del inquilino). Las primeras son las que mantienen la habitabilidad (arreglo de una caldera que deja sin agua caliente, reparación de una filtración, sustitución de cableado peligroso…). Si no se realizan, el contrato puede verse afectado con derechos para el inquilino que van desde la reducción de renta hasta la resolución.

Señales y pruebas de no habitabilidad

Detectar y documentar bien las señales es determinante. Entre los indicadores más habituales están: humedades extendidas con moho visible, condensaciones persistentes, filtraciones en techos o fachadas, grietas relevantes, olores a gas, instalaciones eléctricas obsoletas con disparos continuos del diferencial, cortocircuitos, ausencia de suministro de agua o electricidad por causas estructurales, carpinterías que no aíslan ni cierran, plagas recurrentes (cucarachas, roedores), falta de ventilación cruzada o carencia de agua caliente por avería de caldera que el propietario no repara.

A la hora de probar, prioriza evidencia objetiva y fechada: fotografías y vídeos con referencia temporal, informes técnicos (fontanería, electricidad, arquitectura), partes de empresa de control de plagas, comunicaciones del administrador de fincas, actas de la comunidad o del ayuntamiento, y sobre todo comunicaciones fehacientes con el arrendador (burofax o correo certificado). Si hay riesgo para la salud, informes médicos que relacionen la patología con la vivienda (p. ej., alergias por moho) fortalecen la reclamación.

• Fotos y vídeos con detalle y escala (regla, moneda) para dimensionar el daño.
• Informes profesionales con diagnóstico, causa probable y presupuesto.
• Registro de incidencias por fechas: cuándo avisas, qué respuesta recibes y qué cambia.

Primeros pasos como inquilino

Ante una situación de posible no habitabilidad, actúa en dos fases. Primero, protege la salud y la seguridad: corta la electricidad si hay riesgo, ventila, evita estancias afectadas y, si procede, solicita una intervención de urgencia (fontanero, electricista) informando inmediatamente al arrendador. Segundo, comunica la incidencia por escrito y de forma fehaciente, detallando el problema, su impacto en el uso normal de la vivienda y solicitando una solución en un plazo concreto. Adjunta evidencia visual y, si ya la tienes, informes técnicos preliminares.

El tono debe ser firme y colaborativo: tu objetivo es que se repare a la mayor brevedad. Propón fechas de acceso y muestra disponibilidad. Si la avería impide la estancia segura (p. ej., baño inutilizable, dormitorio con moho generalizado), ponlo por escrito y plantea soluciones transitorias (reducción proporcional de renta, abono de alojamiento alternativo, o suspensión temporal del pago hasta restituir el uso). Evita dejar de pagar sin más: articúlalo jurídicamente, con justificación y comunicación previa.

Reparaciones, plazos y acceso a la vivienda

Las reparaciones necesarias deben realizarse sin demora indebida. Urgencias que afectan a salubridad o seguridad (fugas de agua, caldera parada en invierno, riesgo eléctrico) requieren actuación inmediata o en pocos días. Para intervenciones no críticas (pintura tras reparación, sustitución de una ventana), el plazo puede extenderse, pero siempre manteniendo el uso esencial. Coordina por escrito la entrada de técnicos con franjas horarias y solicita órdenes de trabajo o partes firmados para documentar lo realizado.

Si el propietario no actúa, puedes promover una reparación por cuenta del arrendador cuando sea indispensable y proporcionada, comunicándolo previamente y aportando factura a compensar o reembolsar. Esta opción exige prudencia y asesoramiento, para no extralimitarse ni asumir gastos que luego resulten controvertidos. Guarda presupuestos y elige profesionales habilitados.

• Urgente: agua, electricidad, gas, estructura, filtraciones activas, plagas severas.
• No urgente: acabados, pintura, mejoras estéticas, pequeños accesorios.
• Acceso: avisos con antelación y en horarios razonables; derecho a intimidad respetado.

Reducción o suspensión de la renta

Cuando la habitabilidad se ve mermada de forma objetiva, cabe una reducción proporcional de la renta mientras dura la afectación. La proporción depende de la entidad del daño y de las estancias afectadas. Si el uso resulta prácticamente imposible (p. ej., vivienda sin agua corriente o con varias habitaciones inutilizables), puede plantearse una suspensión temporal del pago hasta la restitución, especialmente si el arrendador ha sido requerido y permanece inactivo. Estas medidas deben comunicarse de manera fehaciente y con soporte probatorio; lo ideal es pactarlas por escrito para evitar controversias.

Evita decisiones unilaterales sin avisar. Expón por escrito la reducción propuesta, su base (fotos, informes, presupuesto), la duración estimada y un compromiso de regularización una vez reparado. Si no hay acuerdo, valora un procedimiento de medidas cautelares o una conciliación previa para que un tercero neutramente reconozca la afectación y proponga una solución proporcional.

Resolución del contrato y devolución de fianza

Si la no habitabilidad es grave o persistente y el arrendador no restituye el uso en un plazo razonable, el inquilino puede optar por resolver el contrato sin penalización, solicitando la devolución íntegra de la fianza y, en su caso, de rentas anticipadas por periodos no disfrutados. La resolución debe formalizarse por escrito, preferentemente por burofax, describiendo los hechos, las gestiones realizadas, la falta de remedio y la fecha de entrega de llaves. Acompaña evidencia y solicita liquidación detallada de cantidades.

En escenarios donde el inmueble nunca fue habitable desde el inicio, pueden concurrir vicios relevantes que invalidan la finalidad del contrato. Igualmente, si el propietario oculta defectos graves, la resolución y la reclamación de daños se fortalecen. Entrega las llaves con acta o recibí, y toma lecturas de suministros para cerrar facturación. Procura un inventario fotográfico de salida que muestre el estado real del inmueble.

• Burofax de resolución con fecha de efectos y propuesta de liquidación.
• Acta de entrega de llaves y lecturas de contadores.
• Reclamación de fianza dentro del plazo legal si no se devuelve.

Daños y perjuicios: cómo reclamarlos

Más allá de la reparación y la renta, pueden existir daños materiales (muebles, ropa, electrodomésticos afectados por una inundación), gastos (alojamiento alternativo, mudanza temporal, informes técnicos) y perjuicios (pérdida de uso, molestias). Para reclamarlos, enlaza causalmente cada daño con el defecto de la vivienda y con la inacción del arrendador, acreditando cuantías con facturas, tickets, presupuestos y, si es posible, peritaje que valore depreciación y reposición.

Empieza por una reclamación previa con desglose de partidas. Si hay seguro del hogar o póliza del edificio, comunícalo para activar coberturas (responsabilidad civil, daños por agua). Si no hay acuerdo, la vía judicial puede articularse junto con la resolución de contrato o como reclamación independiente de cantidad. Ten presente la proporcionalidad y evita inflar partidas; la credibilidad de la prueba es tan importante como la cuantía.

Vías extrajudiciales y judiciales

Antes de acudir a los tribunales, valora mecanismos de resolución amistosa: mediación, conciliación o negociación asistida por profesionales. Un acuerdo bien redactado puede fijar un plan de reparación, una reducción o suspensión temporal de renta o, si no es viable, una salida ordenada con devolución de fianza y compensaciones. Si la parte propietaria no coopera, la vía judicial permite solicitar la condena a reparar, la reducción de renta, la resolución contractual y la indemnización de daños y perjuicios, aportando toda la evidencia reunida.

En situaciones de urgencia, se pueden pedir medidas cautelares para asegurar la efectividad de la futura sentencia (p. ej., que se ejecute una reparación esencial). La estrategia procesal dependerá de la entidad del daño, la documentación y los tiempos de espera. Un buen expediente probatorio y comunicaciones fehacientes incrementan sensiblemente las probabilidades de éxito o, al menos, de un acuerdo favorable.

• Negociación con propuesta escrita y calendario de ejecución.
• Mediación/conciliación para soluciones rápidas y menos costosas.
• Demanda con petición de reparación, reducción/suspensión, resolución e indemnización.

Particularidades autonómicas: cédula y licencias

Algunas comunidades autónomas exigen cédula de habitabilidad o documento equivalente para certificar que el inmueble cumple los parámetros mínimos. En contratos de vivienda, especialmente en ciudades como Barcelona, disponer de cédula vigente es un indicador relevante de aptitud para el uso residencial. La ausencia de cédula o su caducidad no implica automáticamente no habitabilidad, pero sí puede revelar incumplimientos o dificultar gestiones (altas de suministros, ayudas, etc.).

Asimismo, determinadas actividades (alquiler turístico, habitaciones, etc.) requieren licencias específicas. Si se arrienda como vivienda habitual un inmueble que no cumple los parámetros mínimos, la administración puede sancionar y el inquilino ver afectado su derecho al uso digno. Verifica en la normativa autonómica aplicable los requisitos de superficie útil, ventilación, dotaciones higiénicas y condiciones de accesibilidad, y solicita copia de la cédula o certificado técnico al inicio del contrato.

Consejos prácticos para evitar conflictos

La prevención es la mejor estrategia. Antes de firmar, realiza una visita detallada, abre grifos, prueba enchufes, revisa ventanas y busca signos de humedad. Pide certificados de caldera, última inspección eléctrica o de gas, y el estado de la cédula de habitabilidad si aplica. Negocia un inventario fotográfico de entrada y un protocolo de incidencias. Ya durante el alquiler, comunica por escrito, archiva todo y mantén un trato respetuoso: la mayoría de conflictos se resuelven con información clara y plazos definidos.

Si surge un problema, segmenta las acciones: (1) seguridad y salud primero; (2) comunicación fehaciente; (3) evidencia técnica; (4) propuestas concretas (reparación, reducción, salida ordenada); (5) escalado a mediación o demanda en última instancia. No firmes renuncias genéricas a derechos ni aceptes compensaciones ambiguas sin revisar su alcance. Y recuerda que, aunque el alquiler sea económico, el estándar mínimo de habitabilidad no es negociable.

• Inventario con fotos y lecturas de contadores al entrar y al salir.
• Canal único de comunicación y plazos escritos.
• Consultas tempranas a profesionales cuando la afectación sea relevante.

Preguntas frecuentes