Obligaciones del casero en alquiler con garaje

Qué incluye el alquiler con garaje

Cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda que incorpora garaje, las obligaciones del casero abarcan tanto la vivienda como la plaza de aparcamiento y sus accesos comunes. Esto implica entregar la plaza en condiciones de uso, libre de obstáculos, con señalización básica visible y con acceso operativo (puerta, rampa, pasillos y elementos mecánicos funcionando con normalidad). La “idoneidad para el uso pactado” es clave: si la plaza es impracticable por dimensiones reales que no permiten estacionar un vehículo estándar, el casero debe ofrecer una solución razonable (reubicar, ajustar precio o resolver el anexo), siempre que el contrato la describa como apta. También forma parte del alcance la entrega de, al menos, un juego de llaves o mando por inquilino titular, así como la comunicación de normas internas de la comunidad relacionadas con el parking.

El anexo de garaje en el contrato debe identificar la plaza (número, planta, trastero si aplica) y detallar el régimen de uso: exclusivo, horarios, prohibiciones específicas (almacenaje de inflamables, reparaciones dentro del recinto, lavado de vehículos), límites de velocidad, puntos de recarga si existen y sus condiciones de uso y mantenimiento. Incluir esta información reduce conflictos y deja claro qué obligaciones corresponden al casero (mantenimiento estructural, conservación de instalaciones generales) y cuáles al inquilino (uso diligente, seguimiento de normas, notificación de incidencias).

Entrega y estado de la plaza

La obligación de entrega en buen estado incluye limpieza básica, pavimento sin socavones peligrosos, ausencia de filtraciones visibles y señalización horizontal perceptible (líneas de plaza y flechas). El casero debe entregar la plaza libre de enseres y, si existía ocupación previa, gestionar su desalojo antes del inicio del contrato. Es recomendable documentar con fotografías la situación en el acta de entrega para evitar controversias en la devolución. Si la comunidad gestiona mantenimiento periódico, el casero debe corroborar que el calendario de limpieza y revisión de sistemas (alarmas, extracción de humos) está en vigor y que el inquilino conoce los canales de incidencias.

Respecto de las dimensiones, si en la visita se evidencian columnas o estrechamientos, el contrato debe reconocerlo. En plazas con difícil maniobra, el casero no puede exigir penalizaciones por “mal aparcamiento” cuando no hay marcas claras o cuando las tolerancias son mínimas. Ante defectos ocultos (p. ej., rampa con pendiente extrema que causa roces en bajos o puerta que cierra de golpe), el casero debe actuar con prontitud. Cualquier peligro inminente (baldosas sueltas, luminarias caídas) conlleva un deber de subsanación ágil. De existir trastero vinculado, aplica el mismo estándar: espacio vacío, seco y seguro.

• Acta de entrega con fotos y números de serie de mandos.
• Información de contacto para incidencias y emergencias.
• Normas de circulación internas y ubicación de extintores.

Accesos, llaves y mandos

El casero debe facilitar los medios de acceso necesarios: mando o llavero electrónico, llave física de portones peatonales y, si existe, tarjeta para barreras automáticas. Deben estar operativos desde el primer día. Si un mando presenta fallos o baja cobertura, corresponde al casero su reparación o sustitución, salvo mal uso probado. Conviene dejar por escrito el procedimiento de duplicados y la política ante pérdidas: coste del duplicado, bloqueo de dispositivos, tiempos de reposición y quién asume los gastos. En comunidades con control de acceso por matrículas (LPR), el casero debe tramitar el alta del vehículo del inquilino y gestionar los cambios cuando se renueva el coche.

En edificios con horarios de portón o cierres automáticos, el casero debe informar por escrito para que el inquilino pueda organizar entradas y salidas. Si se programan obras que afecten al acceso (sustitución de puerta, cambio de motor), el deber es comunicar con antelación y, si el impedimento es prolongado, ofrecer alternativas razonables (plaza temporal, ajuste proporcional de renta del garaje). La seguridad de los accesos implica que los cierres funcionen sin dejar la finca expuesta: una puerta que no cierra constituye incidencia prioritaria a cargo del casero o de la comunidad que éste debe impulsar.

Mantenimiento y reparaciones

Las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y el uso pactado del garaje corresponden al casero (o, en su caso, a la comunidad, que el casero debe activar). Hablamos de puerta automática, motor, cadenas, muelles, paneles, fotocélulas, cuadros eléctricos, ventilación, detectores y extracción de humos, iluminación general y desagües. El inquilino asume pequeñas reparaciones por desgaste ordinario derivado de su uso normal (p. ej., cambiar una pila de mando, ajustar un llavero), siempre que estén identificadas como “menores” y sean razonables en coste. Si la avería impide el uso de la plaza, el casero debe atenderla con diligencia; de prolongarse, procede valorar una reducción de renta por la parte del garaje no utilizable mientras dure la imposibilidad.

Las humedades, filtraciones desde cubierta o muros y charcos persistentes en zonas de rodadura requieren diagnóstico y reparación estructural. El casero debe coordinar con la comunidad el arreglo y mantener informado al inquilino. Si la puerta se queda abierta por fallo del cierre, la prioridad es seguridad: señalizar, avisar y reparar. También es recomendable un registro de incidencias con fechas y fotos para trazar la diligencia del casero.

• Plazos orientativos: incidencias de seguridad, actuación en 24–72 h; mejoras no urgentes, programación razonable.
• Comunicación por canal escrito (email/mensajería) para dejar constancia.
• Si hay puntos de recarga, el casero debe asegurar su operación contractual o coordinar soporte técnico.

Seguridad e iluminación en el garaje

La seguridad en garajes depende de iluminación suficiente, cierres eficaces, señalización visible y mantenimiento de equipos contra incendios cuando existan. El casero, como propietario arrendador, debe velar por que la comunidad mantenga estos mínimos y, si detecta deficiencias comunicadas por el inquilino, impulsar su corrección. Una iluminación deficiente aumenta riesgos de vandalismo y accidentes de maniobra; luminarias fundidas de forma generalizada no pueden prolongarse indefinidamente. La existencia de cámaras o controles de matrícula, de haberlos, debe informarse, respetando la privacidad y la finalidad de seguridad.

Las puertas automáticas deben contar con sistemas antiaplastamiento (fotocélulas) y mantenimiento programado. Si un fallo de seguridad provoca daños al vehículo por cierre inesperado, el casero deberá activar el seguro correspondiente y gestionar la peritación. De existir extintores o BIEs en zonas comunes, el casero debe comprobar que las revisiones periódicas están al día a través de la comunidad. En episodios de corte de luz, un protocolo mínimo de acceso manual y apertura de emergencia debe estar disponible, y el casero debe comunicarlo.

Uso correcto y normas de convivencia

El casero debe entregar y difundir las normas internas del garaje: límites de velocidad, sentido de circulación, prohibición de almacenar objetos voluminosos o peligrosos, restricción de realizar reparaciones mecánicas dentro de la plaza y pautas de uso de puertas y accesos peatonales. El inquilino debe cumplirlas, pero el casero es quien tiene la obligación previa de informarlas de forma clara. Si la comunidad modifica normas (por ejemplo, nuevas zonas de carga de EV, reasignación de pasillos de evacuación), el casero debe actualizar al inquilino sin demora.

Para evitar litigios, conviene especificar en el contrato qué se considera “uso normal”: estacionar 1 vehículo dentro de las líneas, con posibilidad de guardar una motocicleta si no invade zonas comunes; prohibición de almacenar bidones, muebles o materiales inflamables; cuidado en el uso de bocinas y motores en horas de descanso. El casero puede exigir el cese de usos indebidos que generen quejas vecinales, siempre con proporcionalidad y advertencias previas por escrito. En casos reiterados, puede derivarse a resolución contractual, pero lo ideal es prevenir con información y señalización adecuadas.

• Señalización visible de límites y prohibiciones.
• Planos simples con rutas de entrada y salida.
• Comunicación amable pero documentada ante infracciones.

Responsabilidad por daños, robos y siniestros

Una fuente habitual de conflicto es la responsabilidad por robos dentro del garaje o daños al vehículo. En general, el casero responde por defectos del inmueble o de los equipos que dependen de su esfera (p. ej., puerta que se cierra indebidamente por fallo del motor o muelle roto) y por la falta de diligencia en subsanar incidencias comunicadas. No responde por hurtos o actos vandálicos de terceros si el garaje no es un servicio de aparcacoches ni se ofreció custodia, salvo que exista negligencia clara (puerta que permanece abierta días pese a avisos). Por ello, la correcta conservación de cerramientos es esencial.

El casero debe contar con un seguro adecuado para su responsabilidad como propietario; si hay comunidad, suele existir póliza multirriesgo que cubre elementos comunes. El inquilino, por su parte, es responsable de los daños que cause por uso negligente (golpes a muros, rotura de puertas por maniobra indebida), y es recomendable que disponga de un seguro que cubra su vehículo y la RC privada. En siniestros, el casero debe facilitar datos de la póliza, colaborar con la peritación y, si procede, tramitar la reparación de los elementos del garaje.

Costes, gastos y seguros

El contrato debe aclarar si la renta del garaje está incluida en la renta de la vivienda o separada, y si los gastos de comunidad del parking van a cargo del casero (lo habitual) o se repercuten. El IBI y tasas municipales suelen corresponder al propietario; el inquilino asume suministros si hay consumos individualizados (por ejemplo, punto de recarga con contador). Las derramas por obras estructurales o mejoras de seguridad de zonas comunes no deberían trasladarse al inquilino, salvo pacto muy claro y legal. El casero debe garantizar que los recibos comunitarios del garaje estén al día para no comprometer el uso del inquilino.

Respecto a fianza y garantías, si el garaje está integrado en el contrato de vivienda, se aplica la fianza legal correspondiente. Si se arrienda de forma independiente, es habitual pactar una fianza específica para llaves/mandos, detallando importe y condiciones de devolución. En la parte aseguradora, el casero debería revisar la póliza de la comunidad y, si la cobertura es insuficiente, valorar un complemento privado que cubra responsabilidad civil frente a terceros por elementos del garaje que sean de su titularidad.

• Define en contrato quién paga duplicados de mandos y su importe.
• Aclara consumos del punto de recarga y mantenimiento asociado.
• Incluye un anexo con coberturas básicas del seguro aplicable.

Inspecciones y normativa aplicable

Aunque gran parte del mantenimiento recae en la comunidad, el casero debe vigilar que el garaje cumpla normativa de seguridad, accesibilidad y prevención de incendios conforme a la regulación local. Esto incluye revisiones periódicas de puertas automáticas, sistemas de extracción de humos, alumbrado de emergencia y señalización de evacuación. En edificios modernos, también pueden existir requisitos sobre ventilación mínima, control de monóxido y rutas accesibles. Si una inspección detecta incumplimientos que afecten al uso de la plaza, el casero debe promover su corrección y mantener informado al inquilino del calendario de obras.

En materia de protección de datos, si hay cámaras o lectores de matrículas gestionados por la comunidad, deben usar fines de seguridad y disponer de información visible. El casero debe informar de su existencia, sin acceder indebidamente a grabaciones. Por último, conviene prever en contrato un canal de comunicación para avisos de inspecciones, cortes programados o simulacros, a fin de que el inquilino pueda planificarse sin sorpresas.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la avería de la puerta automática? Si la puerta forma parte de los elementos comunes o del equipamiento entregado para el acceso a la plaza, la reparación corresponde al casero (o a la comunidad, que el casero debe activar). El inquilino solo asumiría costes si se demuestra un mal uso doloso o negligente.

Perdí el mando del garaje, ¿qué sucede? El casero debe gestionar el bloqueo y la reposición siguiendo el protocolo pactado. Es habitual que el coste del duplicado lo asuma el inquilino si la pérdida es imputable, pero el casero debe proporcionar una solución ágil para no impedir el uso de la plaza.

¿Responde el casero por robos dentro del garaje? Salvo que se ofreciera custodia, los hurtos por terceros no generan responsabilidad directa del casero. Sí responde si hubo negligencia en mantener la seguridad (por ejemplo, puerta averiada que se mantiene abierta varios días pese a avisos), en cuyo caso debe activar el seguro.

¿Puedo instalar un punto de recarga? Depende del régimen del edificio. Si existen preinstalaciones, puede gestionarse con autorización y a coste del interesado, respetando la normativa técnica. El casero debe facilitar permisos razonables si no comprometen seguridad ni estructura y si el contrato lo permite.

¿Se puede guardar una moto además del coche? Si el contrato y las normas lo permiten y no se invaden zonas comunes, suele admitirse. Lo recomendable es dejarlo por escrito para evitar sanciones internas o disputas por espacio.