¿Cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso?
cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso: conoce gastos orientativos, factores clave y cómo valorar la reclamación.
Cuando se pregunta cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso, conviene empezar por una precisión: “hacer un desahucio” es una expresión coloquial. Jurídicamente, por lo general, se está hablando de una acción de desahucio por impago en el ámbito de los arrendamientos urbanos, que además puede acumularse a una reclamación de rentas u otras cantidades debidas.
Como orientación general en España, el coste total puede moverse en una horquilla aproximada de varios cientos a varios miles de euros, según los honorarios de abogado, la intervención de procurador cuando proceda, si solo se reclama la posesión o también la deuda del alquiler, si el inquilino se opone y si después hay que entrar en fase de ejecución o lanzamiento. En muchos asuntos sencillos, el presupuesto profesional puede situarse de forma orientativa entre 1.000 y 2.500 euros, pero no existe un precio legal fijo ni cerrado.
El marco sustantivo principal está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, cuyo art. 27.2.a) LAU contempla la resolución del contrato por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas. Y, desde el punto de vista procesal, el desahucio por falta de pago se encuadra en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, dentro del juicio verbal en los términos que resulten aplicables al caso.
Qué significa realmente “hacer un desahucio” por impago
En lenguaje jurídico, lo habitual es hablar de una demanda de desahucio por falta de pago del alquiler o de cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario conforme al contrato. El fundamento material suele conectarse con el art. 27.2.a) de la LAU, que prevé la posibilidad de resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de otras cantidades asumidas por el inquilino.
Desde el punto de vista procesal, la reclamación suele articularse a través del juicio verbal cuando se pretende recuperar la posesión de la vivienda o local por impago, en el marco de la LEC. En este contexto, pueden resultar especialmente relevantes, según lo que se reclame y cómo se plantee la demanda, los arts. 250.1.1º, 437, 440 y 549 LEC.
Ahora bien, no todos los asuntos son iguales. A efectos de coste, conviene distinguir entre varios escenarios:
- Solo recuperación de la posesión: se busca que el arrendatario desaloje el inmueble.
- Desahucio más reclamación de rentas: además de recuperar la finca, se solicita el pago de alquileres o cantidades debidas.
- Procedimiento con o sin oposición: si el inquilino formula oposición, la tramitación puede complicarse y aumentar el coste.
- Necesidad o no de ejecución: si tras la resolución hay que ejecutar, pueden aparecer gastos adicionales.
Por eso, hablar de un “precio de desahucio” sin matices puede inducir a error. La norma establece el marco jurídico; el importe final dependerá en buena medida de cómo se desarrolle el caso y de los honorarios y actuaciones necesarias.
Cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso en España
La respuesta breve es que cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso en España dependerá del caso. No hay un arancel legal único que fije un precio cerrado del procedimiento completo. Lo que suele existir es una combinación de gastos profesionales y actuaciones procesales cuyo importe varía según la estrategia elegida y la evolución del asunto.
Como orientación prudente, en expedientes relativamente sencillos puede verse una estructura de costes aproximada como esta:
| Concepto | Rango orientativo | De qué depende |
|---|---|---|
| Honorarios de abogado | A menudo entre 700 y 2.000 € o más | Experiencia, complejidad, si se reclama deuda, oposición, ejecución, pacto de honorarios |
| Procurador cuando proceda | Con frecuencia entre 150 y 400 € o más | Partido judicial, actuaciones necesarias, ejecución posterior |
| Requerimientos o documentación | Importe variable | Burofax, certificaciones, copias, localización o preparación documental |
| Ejecución y lanzamiento | Importe adicional variable | Si hay que ejecutar, incidencia en entrega de posesión, cerrajero u otras actuaciones |
Estos importes son meramente estimativos. No deben entenderse como precios oficiales ni como una garantía de coste final en todos los procedimientos.
En la práctica, un asunto básico de desahucio por impago puede arrancar con un presupuesto contenido si no hay incidencias relevantes. Sin embargo, si se acumula reclamación de rentas, si el arrendatario formula oposición, si hay dificultades de notificación, o si finalmente hay que acudir a la ejecución, el coste puede incrementarse de manera apreciable.
Por eso, más que buscar un “precio medio” aislado, suele ser más útil pedir un presupuesto desglosado que separe claramente qué incluye la fase declarativa, qué ocurriría si hay oposición y qué partidas podrían añadirse si fuese necesario ejecutar la resolución o reclamar cantidades pendientes.
Qué gastos pueden intervenir en un desahucio por impago
Para valorar el coste desahucio inquilino moroso, conviene separar lo que responde al diseño legal del procedimiento de lo que depende de honorarios, aranceles y circunstancias del caso.
1. Honorarios de abogado
Suelen ser la partida principal. No existe una tarifa legal única para todos los despachos. El importe puede variar según la experiencia del profesional, el partido judicial, la complejidad del arrendamiento, la existencia de reclamación acumulada de rentas, la necesidad de vistas o escritos adicionales y la eventual fase de ejecución. Conviene revisar si el presupuesto incluye solo la demanda inicial o también oposición, vista, ejecución y lanzamiento.
2. Procurador, cuando proceda
En muchos procedimientos el procurador interviene como representante procesal. Su coste tampoco debe presentarse como un importe fijo universal, porque depende del arancel aplicable, del tipo de actuaciones y de si posteriormente hay ejecución. Es recomendable confirmar desde el principio si el presupuesto del despacho incluye procurador o si se facturará aparte.
3. Gastos de requerimientos y preparación documental
Antes o durante el procedimiento puede haber costes ligados al envío de un burofax, obtención de documentos, copias, certificaciones o localización de domicilios para notificación. No son siempre imprescindibles en todos los casos con el mismo alcance, pero sí pueden ser relevantes para preparar bien la demanda y acreditar la deuda o determinadas comunicaciones.
4. Costes de ejecución
Si la resolución no se cumple voluntariamente, puede ser necesario iniciar o impulsar la ejecución. Aquí pueden surgir nuevos honorarios profesionales y gastos asociados a actuaciones posteriores. La referencia al art. 549 LEC encaja precisamente en la fase de demanda ejecutiva, cuando resulte necesaria.
5. Cerrajero y actuaciones materiales en el lanzamiento
Si llega a producirse el lanzamiento, puede haber gastos materiales como cerrajero u otras actuaciones precisas para la recuperación efectiva de la posesión. No aparecen en todos los asuntos ni tienen una cuantía idéntica, pero conviene contemplarlos como un posible coste añadido.
6. Costas procesales
Las costas requieren un tratamiento prudente. Puede haber condena en costas en determinados supuestos, pero no debe darse por automática ni por íntegramente recuperable en cualquier caso. Su imposición y eventual tasación dependerán de la resolución judicial y de las circunstancias concretas del procedimiento. Además, aunque exista condena, la recuperación efectiva puede plantear problemas prácticos si el deudor carece de solvencia o si existe un seguro de impago de alquiler.
De qué depende el precio final del procedimiento
El precio desahucio no depende solo de presentar la demanda. Suele estar condicionado por varios factores que pueden alterar de forma relevante el presupuesto inicial:
- Si solo se pide el desalojo o también se reclaman cantidades. Acumular acciones puede hacer el asunto más completo, pero también más exigente en preparación y seguimiento.
- La cuantía de la deuda. Si además se inicia una reclamación de rentas, la suma reclamada puede influir en la estrategia y en los honorarios pactados.
- La existencia de oposición del inquilino. Si el arrendatario discute la deuda, alega pagos, cuestiona el contrato o plantea incidencias, el asunto puede requerir más trabajo técnico.
- Las notificaciones. Cuando el domicilio es problemático o hay incidencias en la localización, pueden surgir demoras y actuaciones adicionales.
- La necesidad de ejecución posterior. Recuperar la posesión o cobrar la deuda no siempre se logra con la resolución inicial, y eso puede añadir nuevas fases y costes.
- El contenido del presupuesto profesional. Algunos incluyen demanda y seguimiento básico; otros separan vista, ejecución, lanzamiento y recursos.
También influye la documentación disponible. Un expediente con contrato claro, justificantes de impago, recibos, comunicaciones previas y cálculo ordenado de la deuda suele permitir una preparación más eficaz que otro con lagunas documentales o controversias sobre pagos parciales, suministros o cantidades asimiladas.
En síntesis, la norma ofrece el cauce jurídico, pero el importe final se ve muy afectado por la realidad práctica del asunto y por la forma en que se contraten los servicios profesionales de gestión de conflictos de alquiler y mediación.
Qué ocurre si además se reclama la deuda del alquiler
Uno de los puntos más importantes al valorar cuánto cuesta desahuciar es decidir si conviene pedir solo la posesión o acumular también la reclamación de rentas. Procesalmente, la LEC contempla esta posibilidad en el marco de la demanda de juicio verbal, y el art. 437 LEC resulta aquí relevante por la acumulación de acciones cuando proceda.
¿Qué implica esto en términos de coste?
- Puede requerir un mayor trabajo de preparación: detalle de mensualidades impagadas, cantidades asimiladas, actualización de deuda e incorporación de justificantes.
- Puede influir en los honorarios del abogado, sobre todo si el presupuesto se calcula teniendo en cuenta la complejidad o la cuantía reclamada.
- Si se obtiene una resolución favorable pero el arrendatario no paga, puede ser necesario ejecutar también la deuda, con el coste añadido que ello puede comportar.
- A cambio, desde un punto de vista estratégico, puede resultar más eficiente que promover procedimientos separados, aunque habrá que valorar cada caso.
No siempre la mejor decisión es idéntica. Si el objetivo prioritario del arrendador es recuperar cuanto antes la posesión, puede interesar estudiar cómo plantear la demanda de la manera más útil para ese fin. Si además existe una deuda relevante y el inquilino tiene indicios de solvencia, quizá tenga sentido una estrategia que incluya la reclamación de rentas. Si, por el contrario, la solvencia parece muy limitada, conviene analizar con frialdad si merece la pena asumir más coste para reclamar importes cuya recuperación efectiva puede ser difícil.
En este punto, la diferencia entre coste jurídico y rentabilidad práctica es clave: no basta con saber cuánto puede costar demandar; también importa valorar qué es razonable reclamar y qué opciones reales de cobro existen.
Cómo valorar si compensa iniciar el procedimiento cuanto antes
Desde una perspectiva económica, esperar también tiene coste. Cada mensualidad impagada puede aumentar la deuda y, en algunos casos, agravar la dificultad de recuperación. Por eso, al analizar los gastos desahucio moroso, conviene compararlos con el perjuicio de dejar pasar el tiempo sin actuar.
Antes de demandar, suele ser útil revisar al menos estos puntos:
- Contrato de arrendamiento y cláusulas sobre renta y cantidades repercutibles.
- Detalle exacto de la deuda, distinguiendo rentas, suministros o cantidades asimiladas si estuvieran pactadas.
- Justificantes de impago y de pagos parciales, si los hubiera.
- Comunicaciones previas remitidas al inquilino.
- Objetivo principal: recuperar la posesión, reclamar rentas o ambas cosas.
- Previsión de solvencia del arrendatario para valorar una eventual recuperación de cantidades.
En términos prácticos, iniciar el procedimiento antes puede ayudar a limitar la acumulación de perjuicios, aunque el coste inicial resulte incómodo. Lo importante es que la decisión se tome con un análisis realista del contrato, la deuda, la prueba disponible y la estrategia procesal, no solo mirando una cifra aislada de presupuesto.
Si hay dudas sobre si conviene presentar una demanda de desahucio por impago, acumular o no la reclamación de rentas, o cómo puede afectar la oposición del inquilino al coste final, lo más prudente suele ser pedir una revisión jurídica previa del caso. Un estudio inicial bien hecho puede evitar errores de enfoque y dar una estimación más útil que cualquier “precio estándar”.
Idea clave: el coste de un desahucio por impago en España puede variar mucho. Dependerá de los honorarios profesionales, de si interviene procurador, de si se reclama solo la posesión o también la deuda, de si existe oposición y de si hay que ejecutar la resolución o practicar lanzamiento.
Por eso, antes de demandar conviene revisar contrato, deuda acumulada, documentación y estrategia de reclamación. Una valoración previa permite saber no solo cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso, sino también si la vía elegida es la más razonable para proteger la posición del arrendador y contemplar alternativas como la entrega anticipada de la vivienda qué acuerdos firmar.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato reclamar solo el desalojo que desalojo y rentas?
Puede serlo en algunos casos, porque la preparación suele ser más sencilla. Sin embargo, habrá que valorar si renunciar inicialmente a reclamar cantidades compensa desde el punto de vista económico y estratégico.
¿Las costas las paga siempre el inquilino?
No conviene afirmarlo así. Puede haber condena en costas según el resultado y las circunstancias del procedimiento, pero no debe garantizarse ni su imposición automática ni la recuperación íntegra efectiva.
¿El lanzamiento genera gastos aparte?
Puede generarlos. Si es necesario practicar lanzamiento, pueden aparecer costes adicionales de ejecución y actuaciones materiales, como cerrajero, según las necesidades concretas del caso.
Fuentes oficiales o verificables
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE), en especial el art. 27.2.a).
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE), con referencia, según el punto tratado, a los arts. 250.1.1º, 437, 440 y 549.
¿Necesitas orientación legal?
Te explicamos opciones generales y, si lo solicitas, te ponemos en contacto con un profesional colegiado colaborador independiente.
