¿Cuánto cuesta hacer un desahucio a un inquilino moroso?

Introducción

Iniciar un procedimiento de desahucio contra un inquilino moroso es una situación delicada y, a menudo, inevitable para muchos propietarios. La morosidad en el pago del alquiler no solo genera tensiones entre arrendador y arrendatario, sino que también puede suponer un perjuicio económico considerable para el propietario del inmueble. Por ello, conocer en profundidad los aspectos legales, económicos y prácticos de este tipo de procedimiento es esencial para tomar decisiones informadas y actuar de forma eficaz.

Este artículo tiene como objetivo proporcionar una guía clara y accesible sobre cuánto cuesta realizar un desahucio, qué factores influyen en el precio final y cómo se puede agilizar el proceso dentro del marco legal vigente en España. Además, se abordarán elementos clave como los plazos aproximados, el papel de los abogados y procuradores, así como las distintas estrategias preventivas que pueden ayudar a minimizar el riesgo de impagos antes de que se conviertan en un conflicto judicial.

En muchos casos, los propietarios desconocen que un procedimiento de desahucio puede extenderse durante varios meses, lo que agrava aún más el impacto económico de la falta de ingresos por alquiler. Además del perjuicio financiero, el estrés emocional derivado de tener que enfrentarse a un juicio y a las complicaciones legales puede ser notable. Por eso, resulta fundamental comprender bien los pasos previos, los costes asociados y las posibles vías de resolución.

Asimismo, analizaremos si es posible recuperar la deuda pendiente del inquilino y qué alternativas existen si el arrendatario no abandona voluntariamente la vivienda. Conocer estos detalles no solo te permitirá valorar mejor la situación, sino también anticiparte a posibles complicaciones y tomar medidas preventivas más efectivas en futuros contratos de arrendamiento.

• Importancia de una cláusula resolutoria en el contrato de alquiler.
• Ventajas de contar con asesoramiento legal desde el primer impago.
• Repercusiones fiscales del desahucio para el arrendador.

A lo largo de este artículo, iremos desglosando cada uno de estos aspectos para ofrecer una visión completa y profesional sobre los costes de un desahucio por impago. Nuestro propósito es ayudarte a entender el proceso de forma práctica y directa, para que puedas actuar con seguridad ante una situación de morosidad.

¿Qué es un desahucio por impago?

El desahucio por impago es un procedimiento judicial que permite al propietario de una vivienda o local recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino deja de cumplir con su obligación principal: el pago del alquiler. Se trata de una herramienta legal contemplada en la Ley de Enjuiciamiento Civil y regulada también en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ofrece al arrendador una vía formal para resolver el contrato y recuperar su propiedad.

Aunque muchas personas asocian el desahucio con situaciones extremas, la realidad es que puede iniciarse incluso tras uno o varios impagos consecutivos. Su finalidad no solo es desalojar al inquilino moroso, sino también reclamar las cantidades adeudadas por las rentas pendientes. Este proceso puede tramitarse por la vía del juicio verbal, lo cual simplifica y agiliza los plazos, especialmente si el arrendatario no presenta oposición.

Este procedimiento busca equilibrar los derechos de ambas partes: por un lado, protege al arrendador ante situaciones de impago prolongado; por otro, otorga al inquilino la posibilidad de abonar la deuda (en ciertos casos) antes de ser desalojado, mediante lo que se conoce como enervación del desahucio.

Para comprender mejor este proceso, es necesario diferenciarlo de otros tipos de desahucio, como el que se produce por finalización del contrato, obras ilegales o subarriendo no autorizado. En el caso del impago, el fundamento principal es la falta de cumplimiento de la contraprestación económica acordada en el contrato de arrendamiento.

• Se inicia tras uno o varios impagos del alquiler.
• Debe presentarse una demanda ante el juzgado correspondiente.
• Puede incluir la reclamación de cantidades atrasadas.
• Existe la posibilidad de enervar el desahucio si se paga la deuda en plazo.
• Finaliza con una orden judicial de desalojo si el inquilino no abandona el inmueble.

En resumen, el desahucio por impago es una figura legal diseñada para proteger los derechos del propietario y garantizar que la vivienda pueda ser recuperada cuando se produce un incumplimiento grave por parte del arrendatario. Conocer su funcionamiento, requisitos y fases resulta imprescindible para actuar de forma rápida y eficaz ante una situación de morosidad.

Motivos para iniciar un desahucio

Aunque el impago del alquiler es el motivo más habitual para iniciar un procedimiento de desahucio, no es el único. Existen diversas situaciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que facultan al propietario a recuperar la posesión del inmueble antes del vencimiento del contrato o al finalizar este. Identificar correctamente el motivo es fundamental para aplicar la vía judicial adecuada y evitar contratiempos durante el proceso.

El desahucio debe basarse en causas justificadas, documentadas y ajustadas a derecho. Un procedimiento mal fundamentado puede alargarse innecesariamente o incluso ser desestimado por el juez. Por ello, es recomendable contar con asesoramiento jurídico desde el primer momento, especialmente cuando se dan situaciones complejas o reiteradas por parte del arrendatario.

A continuación, se detallan los principales motivos por los que un arrendador puede iniciar legalmente un proceso de desahucio:

• Impago de la renta: Es la causa más frecuente. Basta con un solo mes de retraso para iniciar el procedimiento.
• Impago de suministros o gastos asumidos por contrato: Si el contrato establece que el inquilino debe pagar agua, luz o comunidad, el impago puede justificar el desahucio.
• Subarriendo o cesión no autorizada: Ceder la vivienda a terceros sin permiso del arrendador supone un incumplimiento grave.
• Realización de actividades molestas, peligrosas o ilícitas: Conductas que alteren la convivencia o representen un riesgo también pueden motivar el desahucio.
• Daños intencionados en el inmueble: Si el arrendatario deteriora voluntariamente la vivienda, se justifica la resolución del contrato.
• Finalización del contrato sin desalojo voluntario: Si el arrendatario no abandona la vivienda al vencer el contrato, el propietario podrá solicitar el desahucio por expiración del plazo.

Es importante tener en cuenta que cada causa requiere una tramitación adecuada y documentación probatoria. Cuanto más sólido sea el motivo, más ágil y efectivo será el procedimiento judicial. La prevención también juega un papel clave: una correcta redacción del contrato, con cláusulas claras y bien definidas, puede evitar futuros conflictos y facilitar la defensa del propietario en caso de incumplimiento.

Pasos legales para desahuciar a un inquilino

Desahuciar a un inquilino moroso no es un proceso inmediato ni sencillo, ya que requiere ajustarse a una serie de pasos legales establecidos por la legislación española. Estos pasos garantizan los derechos tanto del arrendador como del arrendatario y aseguran que el proceso se realice con las debidas garantías jurídicas. Conocer cada etapa del procedimiento es fundamental para evitar errores que puedan alargar innecesariamente el proceso o incluso invalidar la demanda.

A continuación, detallamos los pasos legales que debe seguir un propietario para iniciar y completar con éxito un procedimiento de desahucio por impago de alquiler:

• Requerimiento de pago extrajudicial: Antes de acudir a los tribunales, se recomienda enviar un requerimiento formal al inquilino reclamando el pago de las cantidades debidas. Este paso puede servir como prueba de buena fe y voluntad negociadora.
• Contratación de abogado y procurador: Para presentar la demanda de desahucio es obligatorio contar con un abogado y un procurador que representen al propietario ante el juzgado.
• Presentación de la demanda: Se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica el inmueble. En la demanda se pueden reclamar tanto el desalojo como las cantidades adeudadas.
• Admisión a trámite y señalamiento de fecha: El juzgado admite a trámite la demanda y fija una fecha de juicio y una fecha para el lanzamiento (desalojo), en caso de que el inquilino no conteste o no abandone voluntariamente.
• Notificación al inquilino: El juzgado notifica al arrendatario la demanda, dándole un plazo para pagar, desalojar o presentar alegaciones.
• Enervación del desahucio: Si es la primera vez que se reclama judicialmente el impago y el inquilino abona la deuda en el plazo legal, puede evitar el desahucio, aunque seguirá siendo responsable del pago de las costas.
• Sentencia o archivo por desalojo voluntario: Si el inquilino no responde o no paga, se dicta sentencia a favor del arrendador. En caso de abandono voluntario, el procedimiento puede archivarse antes.
• Ejecución del lanzamiento: Si el inquilino permanece en el inmueble, se procede al lanzamiento judicial, donde una comisión judicial acude a desalojar al arrendatario.

Comprender cada fase del procedimiento ayuda al arrendador a anticiparse a posibles dilaciones y a actuar con mayor seguridad jurídica. Además, contar con profesionales especializados desde el inicio del proceso garantiza que los pasos se ejecuten correctamente y se protejan los derechos del propietario en todo momento.

Coste de un procedimiento de desahucio

Iniciar un procedimiento de desahucio implica una serie de costes que el propietario debe valorar antes de comenzar el proceso judicial. Aunque muchos arrendadores desconocen los importes exactos, es fundamental tener una idea clara del desembolso económico que puede suponer este trámite, ya que afecta directamente a la rentabilidad del alquiler y a la recuperación de la vivienda. Estos costes pueden variar según el caso, el tipo de asesoramiento legal contratado y el tiempo que se prolongue el procedimiento.

El precio total de un desahucio depende principalmente de si el arrendador cuenta con asistencia legal privada o utiliza servicios jurídicos de asociaciones o seguros de protección de alquiler. Además, influyen factores como la complejidad del caso, si hay oposición por parte del inquilino o si se reclama la deuda acumulada junto con el desalojo.

A continuación, se detallan los principales conceptos que conforman el coste aproximado de un desahucio por impago de alquiler:

• Honorarios del abogado: Pueden oscilar entre 400 € y 1.200 €, dependiendo del despacho y de si se incluyen reclamaciones de rentas impagadas.
• Honorarios del procurador: Generalmente entre 150 € y 400 €, en función del juzgado y la duración del proceso.
• Gastos judiciales: Aunque en procedimientos de desahucio por impago no suele haber tasas judiciales para personas físicas, sí pueden existir otros costes administrativos.
• Certificaciones y burofax: Los costes por requerimientos previos o certificaciones registrales pueden sumar entre 20 € y 60 €.
• Servicios de gestión o mediación: Si el propietario contrata empresas especializadas en gestión de desahucios, el precio total puede incrementarse considerablemente.

En total, el coste medio de un procedimiento de desahucio en España suele situarse entre los 600 € y los 1.500 €, aunque puede ser superior en casos complejos o si se recurre a servicios integrales. Es recomendable solicitar presupuesto detallado antes de iniciar el proceso, así como revisar si el contrato de alquiler incluye algún seguro que cubra este tipo de incidencias.

Finalmente, no hay que olvidar que a este coste económico se suma el perjuicio por los meses en los que el arrendador no percibe rentas. Por ello, actuar con rapidez y asesorarse correctamente puede marcar la diferencia en términos de tiempo y dinero.

Honorarios de abogado y procurador

En un procedimiento de desahucio por impago de alquiler, los honorarios del abogado y del procurador representan una parte fundamental del coste total del proceso. Aunque existe la posibilidad de que el propietario gestione ciertas cuestiones de forma autónoma, la intervención de estos profesionales es obligatoria en la mayoría de los casos judiciales. Por tanto, conocer cuánto puede costar su contratación permite anticipar el desembolso económico y planificar mejor la gestión del conflicto.

El abogado se encarga de redactar y presentar la demanda, asesorar legalmente al propietario durante todo el procedimiento y defender sus intereses ante el juez. Por su parte, el procurador actúa como representante legal ante los tribunales, encargándose de las notificaciones, trámites procesales y seguimiento del expediente judicial.

A continuación, se exponen los rangos de precios habituales para este tipo de servicios profesionales:

• Honorarios del abogado: Suelen oscilar entre 400 € y 1.200 €, dependiendo de la experiencia del profesional, la localización geográfica y si se incluye la reclamación de rentas impagadas. Algunos despachos ofrecen tarifas cerradas para procedimientos de desahucio simples.
• Honorarios del procurador: Generalmente rondan los 150 € a 400 €, en función del partido judicial donde se tramite el procedimiento y la duración del proceso.
• Servicios combinados: Algunos despachos ofrecen paquetes que incluyen abogado y procurador por un precio conjunto, lo que puede resultar más económico para el arrendador.

Es recomendable solicitar siempre un presupuesto previo por escrito y verificar si el contrato de arrendamiento contempla algún seguro de impago que cubra total o parcialmente estos gastos. Además, si el proceso termina con una sentencia favorable, el arrendador puede solicitar que el inquilino moroso sea condenado al pago de las costas judiciales, lo que permitiría recuperar parte o la totalidad del importe invertido en servicios legales.

Plazos del desahucio: ¿cuánto tarda?

Una de las preguntas más frecuentes entre los propietarios que enfrentan un impago de alquiler es: ¿cuánto tiempo se tarda en desahuciar a un inquilino? La respuesta no es única, ya que los plazos pueden variar significativamente en función de diversos factores: la carga de trabajo del juzgado, la respuesta del inquilino, la complejidad del caso y la agilidad en la tramitación por parte de los profesionales implicados.

Aunque la ley trata de agilizar estos procedimientos, en la práctica los tiempos pueden alargarse más de lo deseado. Por ello, es importante conocer las fases del proceso y los tiempos aproximados en cada una de ellas, para tener una visión realista de cuánto puede demorarse el desahucio desde que se inicia hasta que se recupera la posesión del inmueble.

• Requerimiento de pago extrajudicial: Este paso previo puede hacerse en pocos días. Aunque no es obligatorio, puede ayudar a ganar tiempo si el inquilino responde favorablemente.
• Presentación de la demanda y admisión a trámite: Entre 1 y 3 semanas desde que se presenta la demanda en el juzgado hasta que se admite a trámite y se fija fecha de juicio o lanzamiento.
• Notificación al inquilino: Suele tardar entre 1 y 2 semanas adicionales, dependiendo de la localización del domicilio y del funcionamiento del servicio de notificaciones.
• Plazo legal de respuesta del inquilino: Una vez notificado, el inquilino dispone de 10 días hábiles para pagar, desalojar o presentar oposición.
• Fecha de juicio o lanzamiento: Si no hay oposición, el desahucio puede ejecutarse en 1 o 2 meses. En caso de juicio, el proceso se alarga varios meses más.

Además, es importante tener en cuenta que algunas demoras pueden deberse a factores ajenos al propietario, como huelgas judiciales, saturación de juzgados o incidencias en las notificaciones. Por eso, contar con un abogado especializado en desahucios y actuar con celeridad desde el primer impago es clave para minimizar los plazos y recuperar la vivienda lo antes posible.

Recuperación de la deuda del inquilino

Una vez iniciado el proceso de desahucio y obtenida la sentencia favorable, muchos propietarios se encuentran con la dificultad de recuperar la deuda pendiente del inquilino. Este proceso puede ser tan complejo como el desahucio mismo, ya que involucra no solo la recuperación de la propiedad, sino también la obtención de los pagos atrasados por concepto de alquiler.

El primer paso en la recuperación de la deuda es asegurarse de que se ha obtenido una sentencia judicial en la que se reconozca el derecho del propietario a recibir la cantidad adeudada. A partir de ahí, existen varias opciones para intentar cobrar el dinero pendiente:

• Embargo de bienes: Si el inquilino posee propiedades o dinero, se puede solicitar un embargo de los bienes a través del juzgado. Este es uno de los métodos más comunes para recuperar la deuda, aunque puede llevar tiempo y estar sujeto a la disponibilidad de bienes embargables.
• Acuerdo de pago: En algunos casos, el inquilino puede estar dispuesto a llegar a un acuerdo de pago para saldar la deuda en plazos. Esto puede ser beneficioso para ambas partes, evitando procesos largos y costosos.
• Acción de ejecución: Si no se alcanza un acuerdo o no es posible embargar bienes, se puede solicitar la ejecución forzosa de la sentencia, lo que podría implicar la venta de bienes del inquilino o el uso de otras medidas para asegurar el pago de la deuda.

Por lo tanto, es recomendable contar con la asesoría de un abogado especializado en estos casos para tomar las mejores decisiones y explorar todas las opciones disponibles para la recuperación efectiva de la deuda. Además, algunos procedimientos pueden implicar costes adicionales, lo que debe considerarse al evaluar la viabilidad de las diferentes opciones.

Cómo evitar un desahucio costoso

Un desahucio puede ser un proceso largo y costoso para los propietarios. Desde los gastos legales hasta la posibilidad de que el inquilino no pague la deuda, existen diversos factores que pueden hacer que un desahucio sea más caro de lo esperado. Sin embargo, hay varias medidas preventivas que se pueden tomar para evitar llegar a esta situación, minimizando así tanto los costes como el impacto en la propiedad.

A continuación, se detallan algunas estrategias clave para evitar un desahucio costoso:

• Seleccionar cuidadosamente al inquilino: Uno de los métodos más efectivos para evitar problemas futuros es realizar una exhaustiva verificación de antecedentes. Esto incluye revisar el historial de pagos del inquilino, su estabilidad financiera y referencias anteriores. Asegurarse de que el inquilino tiene la capacidad de pagar el alquiler a tiempo es fundamental.
• Redactar un contrato de alquiler claro: Un contrato bien redactado establece las reglas y expectativas claras para ambas partes. Es fundamental incluir cláusulas que especifiquen el proceso en caso de impago, los plazos de pago, las consecuencias de no cumplir con las obligaciones y las penalizaciones correspondientes.
• Mantener una buena comunicación: La comunicación abierta con los inquilinos puede prevenir muchas disputas. Si un inquilino experimenta dificultades económicas, es posible que se pueda llegar a un acuerdo de pago antes de que la situación se convierta en un desahucio.
• Actuar rápidamente ante el impago: En lugar de esperar meses para iniciar el proceso de desahucio, es recomendable actuar tan pronto como se detecte el primer impago. Iniciar un proceso legal temprano puede reducir los costos generales, ya que el proceso será más rápido y menos complicado.

En resumen, evitar un desahucio costoso no se trata solo de tomar medidas legales una vez que el problema ya ha comenzado, sino de implementar prácticas preventivas que protejan tanto los intereses del propietario como la viabilidad económica a largo plazo.

Preguntas frecuentes

En esta sección, hemos recopilado las preguntas más comunes relacionadas con el proceso de desahucio. A continuación, encontrará respuestas a diversas inquietudes que pueden surgir durante este tipo de procedimientos. Si tiene dudas adicionales, no dude en consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario.