¿Cuándo prescribe una deuda con el propietario?

Qué significa que prescriba una deuda con el propietario

Cuando nos preguntamos cuándo prescribe una deuda con el propietario, hablamos de la pérdida del derecho del arrendador a exigir judicialmente el pago de una cantidad vencida y exigible por el transcurso del tiempo establecido por la ley sin que se haya reclamado eficazmente. La prescripción no borra la deuda “como si nunca hubiera existido”, sino que impide su reclamación coactiva ante los tribunales. En la práctica, si la deuda está prescrita, el inquilino podrá oponerse a una demanda de reclamación de rentas o gastos alegando la prescripción, y el juez la estimará si concurren los requisitos.

La prescripción se diferencia de la caducidad: mientras la prescripción se puede interrumpir (por ejemplo, con un requerimiento fehaciente o una demanda), la caducidad no admite interrupción y opera de manera más rígida. Además, la prescripción es una excepción que debe invocar quien se beneficia (normalmente, el deudor). Si el inquilino no alega prescripción en el proceso, el juez no tiene por qué aplicarla de oficio. Comprender esta dinámica es crucial para planificar bien la estrategia, ya sea desde la posición del arrendador o del arrendatario.

En el ámbito de arrendamientos urbanos, la deuda más habitual es la derivada de rentas mensuales impagadas. Pero también pueden prescribir las deudas por suministros repercutidos, cuotas de comunidad abonadas por el propietario en nombre del inquilino, intereses de demora pactados, penalizaciones contractuales o indemnizaciones por daños. El contrato de alquiler, la normativa civil y, en su caso, la legislación especial aplicable, fijan los plazos y las reglas sobre cómo se cuentan y cómo se interrumpen. Por ello, no basta con conocer “un número de años”: hay que identificar el tipo de concepto reclamado, la fecha exacta de vencimiento y todas las posibles actuaciones que hayan podido interrumpir el curso del plazo.

Plazos de prescripción en alquiler de vivienda y local

Los plazos de prescripción aplicables a una deuda con el propietario dependen del concepto reclamado y del marco jurídico vigente. En la práctica, las rentas, cantidades asimiladas y otros pagos periódicos suelen someterse a plazos más breves que las acciones personales genéricas. Por eso, lo primero es clasificar la deuda: ¿se trata de rentas mensuales del alquiler?, ¿de gastos repercutidos periódicamente?, ¿de una indemnización puntual por daños? Cada supuesto puede tener un cómputo y un plazo propios, lo que explica que dos deudas generadas en el mismo contrato prescriban en fechas diferentes.

En arrendamientos urbanos se manejan, de forma general, dos grandes categorías: las deudas periódicas (rentas, suministros repercutidos, actualizaciones) y las deudas no periódicas (indemnizaciones por desperfectos, penalizaciones únicas, daños por uso negligente). La lógica del legislador es que las obligaciones periódicas, al renovarse mes a mes, deben ventilarse con mayor agilidad, mientras que las pretensiones no periódicas, al depender de un hecho concreto y único, suelen admitir un margen temporal más amplio para su preparación y reclamación.

La importancia práctica de distinguir plazos es enorme: un propietario que espere demasiado para reclamar rentas puede encontrarse con mensualidades ya prescritas, aunque otras posteriores todavía sean exigibles. Por su parte, un inquilino que ignora los plazos puede abonar cantidades que quizá ya no podían exigírsele legalmente. De ahí que la gestión de tiempos (archivo de recibos, control de fechas de vencimiento y registro de comunicaciones) sea un componente esencial de la prevención de riesgos en el alquiler, tanto para particulares como para empresas que gestionan carteras de arrendamientos.

Desde cuándo empieza a contar el plazo

El cómputo del plazo de prescripción arranca desde que la deuda es exigible, es decir, cuando vence la obligación y puede reclamarse. En el alquiler, la renta mensual vence en la fecha pactada en el contrato (habitualmente, el día 1 o el 5 del mes). Desde ese momento, comienza a correr el plazo aplicable a esa mensualidad concreta. Esto significa que cada renta tiene su propio “reloj” de prescripción independiente, lo que da lugar a situaciones en las que unas mensualidades ya estén prescritas y otras, más recientes, sigan vivas.

Si la deuda deriva de un ajuste de cantidades (por ejemplo, regularización anual de gastos o actualización de IPC), el plazo comenzará cuando se practique y se comunique la liquidación con claridad y detalle suficientes para su exigibilidad. En indemnizaciones por daños, el punto de partida suele fijarse en la fecha en la que se conocieron o debieron conocerse los desperfectos tras la entrega de llaves o la inspección, de forma que el propietario pueda cuantificarlos con razonable precisión.

Es fundamental diferenciar entre exigibilidad y conocimiento. En obligaciones periódicas, la exigibilidad está normalmente objetivada por la fecha fijada en el contrato. En obligaciones no periódicas, el conocimiento del daño y su alcance puede retrasar razonablemente el inicio del cómputo hasta que la pretensión pueda formularse con base sólida. Documentar fechas mediante correos, burofaxes y actas de entrega ayuda a fijar un dies a quo defendible si el conflicto escala a un procedimiento judicial.

Cómo se interrumpe la prescripción

La prescripción puede interrumpirse mediante actuaciones que demuestren inequívocamente la voluntad de cobrar (por parte del propietario) o de reconocer la deuda (por parte del inquilino). La forma clásica es la interposición de una demanda judicial. Pero también surten efecto los requerimientos fehacientes, como un burofax con certificación de texto y acuse, o un acto de conciliación. Cualquier comunicación que llegue de manera acreditable al deudor, identifique la deuda y exija el pago reinicia el plazo de prescripción desde cero.

El reconocimiento de deuda por el inquilino —ya sea expreso, por escrito, o tácito a través de un pago parcial— también interrumpe la prescripción. En la práctica, un ingreso que el arrendador aplica a rentas vencidas puede ser prueba sólida de reconocimiento. Por eso, conviene consignar con claridad en los recibos y transferencias el periodo al que se imputa el pago. Del mismo modo, una negociación de fraccionamiento documentada o un correo en el que el inquilino admite adeudos y pide plazo suelen bastar para reiniciar el reloj.

No todas las comunicaciones valen: un mensaje informal sin identificación de cantidades y periodos puede ser insuficiente. La recomendación profesional es utilizar burofax o medios equivalentes, enumerar con precisión las mensualidades, los importes, los intereses si proceden y un plazo para pagar. También es importante conservar justificantes de recepción. Tras cada interrupción, el nuevo plazo comienza el día siguiente a la notificación o al reconocimiento.

Rentas, recibos y suministros impagados

Las rentas impagadas son el núcleo de la mayoría de conflictos entre propietario e inquilino. Cada mensualidad vencida genera una deuda independiente, con su propio plazo de prescripción. A estas rentas se suman las cantidades asimiladas: suministros repercutidos (agua, luz, gas si se pactó), incrementos por actualización, IBI u otros gastos trasladados contractualmente. Para reclamar con solidez, el arrendador debe poder acreditar el impago de manera documental: contrato, recibos devueltos, extractos y comunicaciones previas.

En suministros, conviene aportar facturas detalladas y el pacto contractual que legitima la repercusión. Si se trata de gastos variables o liquidaciones periódicas (por ejemplo, calefacción central o gastos comunes), la exigibilidad se refuerza cuando se remite un desglose claro con fechas y periodos. El inquilino, por su parte, debe revisar que los importes son correctos, que las lecturas corresponden a su consumo y que no se están reclamando conceptos ajenos a lo pactado.

Un aspecto clave es la imputación de pagos: cuando el inquilino realiza ingresos parciales, el propietario puede imputarlos a las deudas más antiguas o conforme a lo pactado. Esta decisión influye en la prescripción, pues un pago parcial puede interrumpir el plazo de las mensualidades a las que se imputa. Por eso, es buena práctica indicar en cada transferencia el mes exacto cubierto. Asimismo, la aplicación de intereses de demora requiere base contractual o legal, y debe comunicarse para formar parte de la reclamación.

Daños en la vivienda y fianza retenida

Las reclamaciones por daños y la retención de la fianza siguen reglas particulares. La fianza garantiza el cumplimiento de obligaciones y la reparación de desperfectos más allá del desgaste ordinario. Al finalizar el contrato, el propietario debe liquidar la fianza en un plazo razonable, devolviendo lo que corresponda y explicando las cantidades que compensa por impagos o daños. Si existen desperfectos, es esencial documentarlos con un inventario de entrada y salida, fotografías fechadas, presupuestos y, si hace falta, un informe técnico.

La prescripción de una reclamación por daños suele vincularse al momento de la entrega de llaves o al descubrimiento de los perjuicios cuando razonablemente no pudieron detectarse antes. En la práctica, cuanto más se retrase la tasación y la comunicación al inquilino, más riesgo habrá de que se discuta el inicio del cómputo. Por eso, es aconsejable comunicar por escrito, en breve, los daños observados y su valoración estimada, ofreciendo al arrendatario la posibilidad de presentar alegaciones o de asumir reparaciones.

Para el inquilino, la defensa pasa por acreditar el buen uso, el desgaste normal por el tiempo y distinguir entre vicios preexistentes y daños imputables. Si el propietario retiene la fianza de forma injustificada, puede exigirse su devolución con intereses. En ambos casos, el uso de comunicaciones fehacientes evita debates sobre si la reclamación llegó o no a la otra parte y ayuda a interrumpir plazos si se prevé una reclamación judicial.

Ejemplos de cronograma de prescripción

Imagina un contrato con renta que vence el día 5 de cada mes. Si el inquilino no paga las mensualidades de enero, febrero y marzo, cada una activará su propio cronograma desde el día 5 correspondiente. Si el propietario envía un burofax el 20 de abril enumerando estos meses impagados, la prescripción de cada mensualidad se interrumpe y vuelve a comenzar al día siguiente, 21 de abril. Si el deudor hace un pago parcial el 10 de mayo reconociendo expresamente que cubre “enero”, esa acción también interrumpe el plazo de esa mensualidad concreta.

Supongamos ahora que, tras la entrega de llaves el 30 de junio, el propietario detecta daños en electrodomésticos y pintura. El 7 de julio solicita presupuestos y el 15 de julio remite al inquilino una liquidación detallada con fotografías y facturas proforma, reclamando el importe y anunciando que lo compensará con la fianza. Ese envío marca el inicio claro de la exigibilidad de la indemnización, y si el inquilino contesta el 20 de julio reconociendo parcialmente los daños, el reloj se reinicia desde esa fecha.

Estos ejemplos demuestran que la cronología y la documentación son el corazón de la estrategia. Un buen cronograma incluye fechas de vencimiento, recordatorios, burofaxes, pagos, reuniones, entregas de llaves y cualquier evento relevante. Con esa información, puede calcularse con precisión qué partidas prescriben antes y priorizar su reclamación, o, desde la defensa, identificar cantidades ya inexigibles para oponerse eficazmente a una demanda.

Qué hacer si eres inquilino con deuda

Si acumulas deuda con tu propietario, lo primero es ordenar la información: qué meses están pendientes, qué cantidades se te han repercutido y con qué base. Revisa el contrato, los recibos y comprueba si te han enviado reclamaciones fehacientes. Con esa fotografía, define una estrategia realista: pago inmediato, fraccionamiento pactado o defensa si detectas errores de cálculo o conceptos improcedentes. Evita el silencio; proponer un calendario de pagos y reconocer las cantidades indiscutibles puede interrumpir la prescripción, ganar tiempo y, sobre todo, evitar un procedimiento de desahucio por impago.

Cuando plantees un plan de pagos, hazlo por escrito y solicita confirmación de recibo. Indica con claridad a qué mensualidades imputas cada abono. Si existen discrepancias (por ejemplo, sobre gastos de comunidad o reparaciones), pide el desglose y justificación documental. No aceptes liquidaciones globales sin detalle. Si prevés dificultades sostenidas, considera alternativas como la entrega anticipada de llaves de mutuo acuerdo para evitar que se sigan generando rentas que no podrás asumir.

En el terreno procesal, recuerda que la prescripción es una defensa que debes alegar expresamente si te demandan. Conserva todos los justificantes de pagos y comunicaciones. Y, ante un burofax, responde dentro de plazo, aunque sea para solicitar aclaraciones. La proactividad suele traducirse en acuerdos más razonables y en la reducción de costes e intereses. Si la relación está muy deteriorada, busca asesoramiento profesional antes de firmar reconocimientos de deuda o novaciones que puedan afectarte más de lo necesario.

Qué hacer si eres propietario para reclamar

Para el propietario, el tiempo es un activo: cada mes que pasa puede convertir rentas en incobrables por prescripción. Por eso, implementa un protocolo de reclamación temprana. A los pocos días de vencimiento, envía un recordatorio cordial; si no hay respuesta, remite un requerimiento fehaciente detallando mensualidades, importes, intereses e indicando un plazo breve para regularizar. Este burofax interrumpe la prescripción y, además, muestra seriedad y orden de cara a un eventual pleito.

Documenta todo: extractos de impagos, devoluciones bancarias, comunicaciones, actas de entrega y fotografías. Si aceptas pagos parciales, deja por escrito la imputación a mensualidades concretas y evita acuerdos verbales ambiguos. Para importes controvertidos (suministros o reparaciones), acompaña justificantes y evita liquidaciones genéricas. En situaciones de impago continuado, valora iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, que permite recuperar la posesión y acumular la reclamación de cantidades.

Tras la finalización del contrato, prepara una liquidación de fianza clara y oportuna. Si hay daños, adjunta presupuestos, compara con inventario de entrada y ofrece un cauce de alegaciones. Esa transparencia acelera acuerdos y evita que el reloj de la prescripción corra sin necesidad. Si la negociación se estanca, el siguiente paso es la vía judicial o la mediación. En cualquiera de los dos casos, tus posibilidades de éxito crecen si mantienes una cronología robusta y pruebas ordenadas.

Errores frecuentes y mitos sobre la prescripción

Un error habitual es pensar que todas las deudas del alquiler prescriben al mismo tiempo. En realidad, cada mensualidad y cada concepto tienen su propio calendario. Otro mito: “si hablo con el propietario por WhatsApp ya se interrumpe”. Los mensajes informales pueden ayudar, pero lo más seguro es un requerimiento fehaciente o un reconocimiento de deuda claro. También se cree que “pagar una parte me libra del resto”, cuando en realidad un pago parcial puede reiniciar plazos y reforzar la posición del arrendador si está bien documentado.

Para los inquilinos, minimizar la importancia de un burofax es un fallo crítico. Ignorarlo no hace que desaparezca la reclamación; por el contrario, suele preludiar una demanda. En el lado del propietario, confiar en la “buena voluntad” durante meses sin dejar rastro documental provoca prescripciones silenciosas. Asimismo, confundir desgaste normal con daños indemnizables conduce a liquidaciones de fianza litigiosas que consumen tiempo y recursos.

Por último, es un mito pensar que la prescripción opera de oficio. Si no se alega en el procedimiento, puede perderse esa defensa. Y, desde la óptica del reclamante, creer que “todavía hay tiempo de sobra” es arriesgado: cualquier negociación dilatada sin hitos fehacientes puede dejar prescribir mensualidades antiguas. La prevención y la disciplina documental son la vacuna contra estos errores.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el propietario nunca me reclamó formalmente? Si no hubo reclamación fehaciente ni demanda durante el plazo legal aplicable a cada mensualidad o concepto, puedes alegar prescripción frente a una reclamación tardía. Aun así, revisa si existieron correos, pagos parciales o conversaciones que puedan interpretarse como reconocimiento, porque eso reinicia el cómputo.

¿Un pago parcial interrumpe la prescripción de todas las rentas? No necesariamente. En principio, interrumpe las mensualidades a las que se imputa ese pago. Por eso es esencial que ambas partes documenten a qué periodos concretos se aplica el ingreso, evitando ambigüedades que generen disputas posteriores.

¿La devolución tardía de la fianza se puede reclamar siempre? Puede reclamarse la devolución de la fianza cuando no hay impagos ni daños indemnizables. El plazo empieza cuando la devolución resulta exigible, normalmente al finalizar el contrato y practicarse la liquidación. Si el propietario retiene sin base, el arrendatario puede exigirla con intereses y, llegado el caso, acudir a la vía judicial.

¿Sirve un email para interrumpir la prescripción? Un email con acuse o evidencia de recepción puede ayudar, pero para máxima seguridad se recomienda burofax o medios equivalentes que acrediten contenido y recepción. En cualquier caso, el mensaje debe identificar la deuda y exigir pago de forma clara.

¿Puedo negociar sin renunciar a la prescripción? Sí. Puedes negociar y, a la vez, reservarte derechos. Si eres inquilino, evita reconocimientos amplios no necesarios; si eres propietario, fija hitos fehacientes durante la negociación para que no corran los plazos en vacío.