Cómo reclamar por filtraciones o goteras persistentes

Qué son filtraciones y goteras persistentes

Las filtraciones y goteras persistentes son entradas de agua continuadas o recurrentes que, por su frecuencia o duración, generan daños materiales y riesgos para la salud en una vivienda o local. Se manifiestan en techos, paredes o suelos, y pueden provenir de cubiertas deficientes, terrazas mal impermeabilizadas, bajantes comunitarias, instalaciones privadas defectuosas o fisuras estructurales. A diferencia de un incidente aislado, la persistencia indica que el origen no ha sido solucionado correctamente o que existe una causa latente —como falta de mantenimiento— que provoca reapariciones.

En términos prácticos, detectar la persistencia implica observar ciclos de humedad que no desaparecen pese a reparaciones superficiales, manchas que crecen, descuelgue de pintura o yeso, aparición de moho y olores, o mediciones de humedad ambiental elevadas de manera estable. También pueden evidenciarse por incrementos del consumo de agua sin explicación o por registros de lluvias tras las cuales reaparecen las goteras. Todo ello es relevante a la hora de reclamar, porque permite demostrar no solo el daño, sino la inacción o la insuficiencia de las soluciones aportadas por el responsable.

Para el cálculo de la indemnización se consideran tanto los daños emergentes (reparación de acabados, mobiliario, electrodomésticos, pérdida de rentas por inhabitabilidad) como el lucro cesante cuando proceda (alquileres no percibidos o pérdida de uso). Además, existe el componente sanitario: la exposición continuada a mohos puede afectar a personas vulnerables. Por ello, la persistencia otorga urgencia a la adopción de medidas cautelares y a las comunicaciones formales para instar a la reparación definitiva del origen.

Normativa aplicable y responsabilidades

La determinación de quién responde por filtraciones y goteras depende de la procedencia del agua y del régimen jurídico del inmueble. En comunidades de propietarios, las conducciones generales, cubiertas, fachadas y elementos comunes suelen ser responsabilidad de la comunidad; en cambio, las instalaciones interiores del piso o local corresponden al titular de la propiedad. Si existe un arrendamiento, el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y realizar las reparaciones necesarias, mientras que el inquilino responde de los deterioros por mal uso o por pequeñas reparaciones por desgaste ordinario.

Cuando los daños se originan en un tercero —por ejemplo, la terraza del vecino superior o una reforma mal ejecutada por un contratista—, la acción puede dirigirse contra ese tercero y, en su caso, contra su aseguradora de responsabilidad civil. En edificios nuevos, cabe explorar la responsabilidad de agentes de la edificación por defectos que afecten a la impermeabilización, de acuerdo con los plazos de garantía correspondientes. Asimismo, las pólizas de hogar y multirriesgo de comunidades suelen cubrir tanto el daño material como la responsabilidad frente a terceros, si bien las coberturas y franquicias varían y conviene revisarlas con detalle.

La clave estratégica es identificar el origen técnico antes de acusar formalmente, para no desviar la reclamación y evitar dilaciones. Un informe pericial independiente suele acelerar el reconocimiento de responsabilidad y la autorización de reparación definitiva, además de servir como prueba sólida en caso de litigio.

Pruebas imprescindibles para acreditar el daño

Una reclamación sólida por filtraciones o goteras persistentes se construye con evidencia ordenada y verificable. Empieza por un dossier fotográfico con fechas —planos generales y detalles— que muestre la evolución de las manchas, desconchados, moho y goteras. Complementa con vídeos durante episodios de lluvia o mientras se observan goteras activas. Si el origen pudiera ser una tubería, conserva lecturas del contador y facturas de agua anómalas.

• Partes de siniestro del seguro (hogar/comunidad) con número de expediente.
• Presupuestos y facturas de reparaciones y de reposición de bienes dañados.
• Informes periciales con identificación del origen y trazabilidad de entradas de agua.
• Comunicaciones fehacientes (burofaxes, emails certificados) y respuestas recibidas.
• Si hay arrendamiento: contrato, inventario, actas de entrega y cualquier acuerdo previo.

Si la vivienda resultó inhabitable temporalmente, recopila pruebas del realojo (contratos, facturas, transporte) y del impacto económico (alquileres no percibidos, reservas canceladas en viviendas de uso turístico) para fundamentar el lucro cesante. En locales comerciales, añade mermas de género, interrupciones de actividad y evidencia contable del descenso de ingresos. Cuanto más cuantificables y auditables sean los daños, más opciones tendrás de obtener una indemnización completa sin necesidad de juicio.

A quién reclamar y en qué orden

Definir correctamente el destinatario inicial de la reclamación evita rodeos. Si el foco está en un elemento común (bajante, cubierta, junta de dilatación), dirígete a la comunidad de propietarios y a su aseguradora. Si el origen radica en la vivienda contigua (terraza privativa, manguera, instalación interior), reclama al propietario de esa vivienda y, si procede, a su seguro de responsabilidad civil. En régimen de alquiler, notifica siempre al arrendador para que despliegue las reparaciones necesarias y active su póliza; al mismo tiempo, preserva tus derechos frente al causante si no coincide con el arrendador.

En edificios recientes, cuando la impermeabilización de la cubierta o de la terraza falla de forma reiterada, incorpora a la constructora y al instalador/impermeabilizador a la comunicación, especialmente si el peritaje apunta a defecto de ejecución. Cuando hay incertidumbre técnica —por ejemplo, posibles filtraciones mixtas por capilaridad y por juntas—, remite burofax a todos los potenciales responsables “sin perjuicio de ulterior concreción”, reservándote el derecho a ampliar o dirigir la acción según el resultado del peritaje.

Mantén el foco: el objetivo es la reparación definitiva del origen y la indemnización integral. Evita debates estériles sobre culpas mientras acreditas técnicamente el foco y activas coberturas de seguro.

Paso a paso para reclamar con éxito

1) Documenta el incidente desde el primer momento con fotos y vídeos fechados. 2) Protege la vivienda: coloca cubetas, retira mobiliario, ventila y seca para mitigar daños; anota gastos. 3) Notifica por escrito en 24–48 horas al responsable probable y a su aseguradora (o a la comunidad/administrador) y abre parte en tu seguro para asistencia y salvamento. 4) Solicita una inspección técnica independiente si la aseguradora demora o minimiza el alcance. 5) Exige por escrito una reparación definitiva (no solo pintura), con cronograma y responsable identificable. 6) Presenta presupuestos comparables y conserva todas las facturas.

Si la respuesta es insuficiente, envía burofax fijando plazo de 10–15 días para actuar y advirtiendo de acciones legales y solicitud de medidas cautelares si persiste la entrada de agua. En paralelo, valora soluciones provisionales (sellados, lonas, corte de suministro) documentando su necesidad para reclamar su coste. Cuando el daño es cuantioso o afecta a la salud, considera la intervención municipal o de sanidad para levantar acta, lo que añade presión y evidencia adicional.

La persistencia obliga a revisar trabajos previos y a exigir garantías de estanqueidad. Pide pruebas de estanqueidad (ensayos de agua, cámara térmica) tras las obras y acompaña el cierre con informe técnico y acta fotográfica.

Cómo redactar y enviar un burofax sólido

El burofax es la herramienta fehaciente por excelencia para fijar hechos, requerir actuaciones y detener dilaciones. Su contenido debe ser claro, técnico y accionable. Encabeza con tus datos completos y los del destinatario (comunidad/propietario/aseguradora). Identifica el inmueble y el punto afectado, indica desde cuándo se producen filtraciones y adjunta una selección de evidencias (remitiendo a un enlace compartido o anexos numerados). Describe el origen probable y su relación con elementos comunes o privativos, citando, si lo tienes, el peritaje.

• Requerimiento: reparación definitiva con plazo concreto y estándares de estanqueidad verificables.
• Indemnización: desglosa daños emergentes y lucro cesante con cuantías y justificantes.
• Acceso: facilita fechas para visita técnica y obras, proponiendo coordinación.
• Advertencias: conservación de acciones, costas y posibles medidas cautelares por riesgo sanitario o estructural.

Evita adjetivos y centra el texto en hechos verificables. Cierra solicitando respuesta escrita en 5–10 días y ofrece canales de contacto para agilizar la solución. Guarda resguardo de envío y acuse: suelen ser determinantes para acreditar tu diligencia y para el cómputo de intereses si la indemnización se demora.

Seguros, peritajes y contrapericiales

Las pólizas de hogar y de comunidades suelen cubrir daños por agua y responsabilidad civil, aunque con exclusiones (filtraciones por falta de mantenimiento, sellados defectuosos antiguos, condensaciones). Por ello, es frecuente que el perito de la aseguradora proponga reparaciones mínimas o niegue partidas como pintura integral o reposición de pavimentos continuos. Frente a ello, la contrapericial independiente aporta una valoración técnica y económica más ajustada a la reparación “a estado anterior” y puede ser clave en la negociación.

Coordina la peritación para que el experto pueda observar el fenómeno en activo —por ejemplo, durante lluvia— o mediante pruebas de estanqueidad. Pide que se midan humedades con equipos adecuados, se identifique el punto de entrada y se planifique una solución integral (impermeabilización de conjunto, no parches). Exige que la aseguradora motive por escrito cualquier exclusión o depreciación aplicada y conserva esa negativa para el eventual procedimiento.

Si hay desacuerdo relevante en cuantía, plantea una mediación o designa perito dirimente según prevea la póliza. La firmeza técnica y documental acelera acuerdos y reduce la necesidad de litigar.

Vía judicial: cuándo y cómo acudir

Cuando el responsable no repara el origen o la indemnización ofrecida es insuficiente, la vía judicial se convierte en la palanca para obtener una solución definitiva. La estrategia depende de la cuantía y de la urgencia. Si existe riesgo para la salud o deterioro acelerado de la vivienda, se pueden solicitar medidas cautelares para forzar la ejecución de obras inmediatas. El cuerpo principal de la demanda debe apoyarse en el peritaje, la trazabilidad de las comunicaciones y el presupuesto de reparación a estado anterior.

Estructura habitual: 1) Hechos y cronología de episodios; 2) Identificación del origen y responsabilidad; 3) Daños y cuantificación; 4) Requerimientos previos y negativa/insuficiencia de respuesta; 5) Petición: reparación definitiva, indemnización, intereses y costas. Si hay pluralidad de responsables (comunidad y vecino, contratista y aseguradora), formula la demanda de forma solidaria o subsidiaria según la relación causal y las pólizas implicadas.

Antes de llegar a juicio, intenta última negociación con propuesta cerrada y plazo. En muchos casos, la inminencia de la demanda y la solidez técnica desbloquean el acuerdo.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

El error más común es pintar sin eliminar el origen. Esto solo encubre el problema y, a corto plazo, la mancha reaparecerá. Exige diagnóstico y pruebas de estanqueidad. Otro fallo habitual es no comunicar por escrito al responsable y a su aseguradora desde el principio: sin trazabilidad, la negociación se complica y se dilatan plazos. También se subestima el alcance: presupuestos incompletos que no contemplan desmontajes, secados técnicos, reposición de aislamientos, remates ni garantías.

• No fotografiar la evolución ni guardar facturas de mitigación y limpieza.
• Aceptar “parches” sin garantía ni verificación técnica posterior.
• Dejar pasar tiempo sin reclamar: se debilita la urgencia y se normaliza la humedad.
• No involucrar a la comunidad cuando el foco es común o no invitar al vecino a verificar.

La preparación y la constancia son determinantes. Un expediente ordenado ahorra meses de discusiones y mejora sustancialmente el importe final de la indemnización.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si no se identifica con exactitud el punto de entrada? Sí, pero conviene un peritaje que delimite el origen probable y el área de intervención. Puedes reclamar una investigación técnica y, mientras tanto, medidas de mitigación. La persistencia del daño y la relación con elementos comunes o privativos suele bastar para activar responsabilidades.

¿Quién paga si la gotera viene de un elemento común? Normalmente, la comunidad y/o su aseguradora. Reclama al presidente/administrador y aporta pruebas. Si además hubo negligencia en mantenimiento, puede haber repetición contra proveedores.

¿Y si el causante es el vecino de arriba? Reclama al propietario de la vivienda superior y a su seguro. Si el vecino es inquilino, notifica también al arrendador. Exige reparación del origen, reposición de daños e indemnización por pérdida de uso si corresponde.

¿Qué pasa si el seguro rechaza la cobertura por “falta de mantenimiento”? Solicita motivación escrita, revisa condiciones particulares y encarga contrapericial. Si el origen es un elemento común, la comunidad puede responder aunque su póliza excluya ciertos supuestos.

¿Puedo reclamar gastos de realojo o pérdida de alquileres? Sí, cuando la vivienda queda temporalmente inhabitable y lo acreditas con documentos. Incluye contratos, facturas y evidencia del periodo afectado.