Cómo exigir devolución de fianza por desperfectos falsos

Qué es la devolución de fianza por desperfectos falsos

La devolución de fianza es el derecho del inquilino a recuperar el depósito entregado al inicio del contrato de arrendamiento cuando finaliza la relación y se entrega la vivienda en el estado pactado, considerando el desgaste por uso normal. En muchas ocasiones, el arrendador retiene la fianza alegando desperfectos falsos o no atribuibles al inquilino, como rayas o manchas preexistentes, elementos obsoletos por antigüedad o reparaciones que son responsabilidad del propietario.

Ante estas situaciones, el inquilino debe conocer la carga de la prueba, los documentos que acreditan el estado de la vivienda (inventario, fotografías, actas de entrega) y los plazos para reclamar. La clave es demostrar que los supuestos daños no son reales, no son imputables o constituyen un desgaste ordinario. Asimismo, es importante diferenciar los conceptos que sí pueden deducirse (por ejemplo, impagos de suministros debidamente justificados) de las retenciones abusivas por actuaciones de mantenimiento que corresponden al propietario.

Este artículo te guía paso a paso: revisar el contrato y el inventario, reunir pruebas, comunicar por escrito tus argumentos, enviar un burofax de requerimiento y, si es necesario, reclamar ante consumo, ante el organismo público que custodia la fianza o vía judicial (juicio verbal/monitorio). También verás modelos de redacción y errores comunes que debes evitar para agilizar la recuperación de tu dinero.

Revisar contrato e inventario de estado

El punto de partida para exigir la devolución de la fianza es tu propio contrato. Revisa las cláusulas que regulan el estado de la vivienda, el inventario y las obligaciones de conservación. Un contrato equilibrado distingue el desgaste por uso normal, que no puede imputarse a cargo del inquilino, de los daños por negligencia. Verifica si el documento incluye un inventario detallado de muebles, electrodomésticos y acabados, y si se acompañó de un reportaje fotográfico o vídeo en la entrada.

A la salida, el acta de entrega o el correo donde se coordinó la devolución de llaves puede ser crucial. Si el inventario inicial no existía o era genérico, el arrendador lo tendrá más difícil para sostener desperfectos supuestamente causados por ti. Comprueba igualmente si el contrato prevé procedimientos de inspección conjunta y plazos para devolver la fianza. Aunque las normas varían por comunidad, los contratos suelen recoger un margen razonable para liquidar consumos y revisar el estado.

• Localiza anexos: inventario, fotografías, actas, correos de entrega y recepción.
• Subraya cláusulas sobre mantenimiento, reparaciones y desgastes ordinarios.
• Anota los plazos establecidos para devolución y liquidaciones pendientes.

Cómo reunir pruebas sólidas

La estrategia ganadora se basa en evidencias claras y fechadas. Reúne fotografías y vídeos de la vivienda el día de entrada y el día de salida (idealmente con metadatos o en presencia de testigos). Documenta lecturas de contadores, estado de paredes, suelos, muebles y electrodomésticos. Si el arrendador alega desperfectos falsos, contrasta su afirmación con tus imágenes de salida. Cuando un elemento falla por antigüedad (por ejemplo, una caldera antigua), guarda facturas o comunicaciones de incidencias que demuestren que el problema es de obsolescencia y no de mal uso.

Involucra testigos si hubo una inspección conjunta o si un tercero estuvo presente en la entrega. Para controversias técnicas (humedades, instalaciones eléctricas), valora un informe pericial o técnico de urgencia; a menudo basta un informe breve con fotografías. Reúne además mensajes y emails que reflejen la comunicación con el arrendador; un tono educado y colaborativo refuerza tu credibilidad ante consumo o un juez.

• Haz fotos panorámicas y de detalle, iluminadas y con enfoque nítido.
• Guarda recibos de pequeñas reparaciones que hiciste para mantener la vivienda.
• Solicita por escrito que te detallen cada daño alegado con fotos y presupuesto.

Comunicación inicial con el arrendador

Antes de escalar, intenta una comunicación cordial y escrita. Solicita la devolución de la fianza indicando la fecha de entrega de llaves y adjuntando un resumen de pruebas. Si el arrendador alega daños, pídele detalle pormenorizado: ubicación, fotografías, fecha de detección y presupuesto de reparación. Señala, con educación, que el desgaste por uso ordinario y las reparaciones estructurales no pueden cargarse a la fianza.

Mantén el intercambio en canales trazables: email o mensajería con acuse. Evita llamadas sin seguimiento. Ofrece alternativas razonables (por ejemplo, acudir conjuntamente a ver el supuesto daño). Si detectas que la retención es infundada o el tono se vuelve dilatorio, deja constancia de tus plazos para pasar al siguiente paso (requerimiento formal).

• Pide listado de daños con evidencia y presupuesto, no afirmaciones genéricas.
• Recuerda que el mantenimiento por antigüedad es del propietario.
• Advierte de forma educada que, de no haber respuesta, remitirás burofax.

Burofax, requerimiento y plazos legales

Si el diálogo no funciona, envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En el texto, identifica el contrato, la fecha de fin y de entrega de llaves, y exige la devolución íntegra de la fianza indicando que los daños alegados son falsos o constituyen desgaste ordinario. Establece un plazo razonable para el pago (por ejemplo, 7–10 días hábiles) y advierte que, de no atenderse, acudirás a las vías de reclamación pertinentes, incluyendo consumo y juzgado.

Adjunta o menciona las pruebas: inventario, fotos de salida, comunicaciones y cualquier informe técnico. Señala que el propietario debe acreditar el daño y su imputación al inquilino, no al revés. A partir del burofax, quedará constancia fehaciente de tu requerimiento y de la mora del arrendador en caso de no devolver el depósito, lo que refuerza la reclamación de intereses.

Vías de reclamación: consumo, fianza y juicio verbal

Si el burofax no prospera, cuenta con varias vías. En primer lugar, puedes formular reclamación ante consumo (u organismo de arbitraje si el arrendador se somete), aportando el expediente de comunicaciones y pruebas. En paralelo, revisa la normativa autonómica sobre depósito de fianzas (en muchas comunidades el arrendador debe depositarla en un organismo público); puedes dirigirte a dicho organismo si existe incumplimiento o para pedir información sobre el estado del depósito.

La vía judicial habitual para reclamar la fianza es el juicio verbal por cantidad, por su sencillez y cuantía, o un monitorio si lo prefieres cuando existe deuda líquida, vencida y exigible. En ambos casos, tus pruebas visuales y documentales serán decisivas. Prepárate para desmontar cada “daño” alegado: demuestra su preexistencia, su falta de nexo causal o su naturaleza de desgaste normal. Aporta presupuestos comparativos si el arrendador pretende facturación desproporcionada.

• Consumo/Arbitraje: rápido, útil para mediar y dejar constancia.
• Organismo de fianzas: comprueba depósito y posibles incumplimientos.
• Juzgado: juicio verbal/monitorio con tu dossier probatorio completo.

Modelos y argumentos efectivos

A la hora de escribir, evita fórmulas genéricas. Identifica cada concepto que el arrendador retiene y rebate con precisión: “Pintura: desgaste ordinario acreditado en fotos de salida; la última pintura supera X años, mantenimiento estructural del propietario”. “Electrodoméstico: avería por antigüedad, incidencias previas adjuntas”. “Rayas en suelo ya visibles en inventario de entrada (foto 3 y 4)”.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Muchos inquilinos pierden fuerza por falta de orden en las pruebas o por aceptar deducciones improcedentes “para cerrar el tema”. Evita entregar llaves sin hacer fotos finales. No aceptes inspecciones sin testigo si prevés conflicto. No permitas que se confunda una mejora o una actualización (pintura completa por gusto del propietario) con un daño causado por ti. Y no dejes que el tiempo pase sin requerir por escrito: la inacción debilita tu posición.

• No documentar la salida con fotos y vídeo.
• Aceptar presupuestos inflados sin contraste.
• Negociar solo por teléfono, sin registro escrito.
• Confundir mantenimiento estructural con daños imputables.
• No fijar plazos claros para la devolución.

Cómo calcular lo que te deben (intereses, retenciones indebidas)

Haz una tabla con el importe de la fianza, la fecha de fin de contrato y el día en que requeriste por burofax. Desde ese requerimiento, si no te pagan, puedes reclamar intereses de demora. Revisa también si han retenido cantidades por consumos sin justificar: exige facturas o lecturas finales. Si te descuentan reparaciones que no te corresponden, suma esos importes a la reclamación. La idea es cuantificar con precisión para que tu solicitud sea líquida y exigible.

• Fianza original: [importe].
• Retenciones alegadas: desglosa y rebate cada una.
• Intereses: desde la mora (fecha de requerimiento) hasta pago efectivo.

Preguntas frecuentes