Alquiler con electrodomésticos: quién paga reparaciones

En un alquiler con electrodomésticos, la respuesta corta es esta: por regla general, el arrendador suele asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de uso pactado, mientras que el inquilino puede responder de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario o de los daños causados por mal uso, negligencia o falta de cuidado. Ahora bien, en la práctica dependerá de la causa de la avería, del estado previo del aparato, de lo pactado en el contrato y de la documentación disponible.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula con detalle cada electrodoméstico por separado. Estos casos suelen encajarse en el régimen general del artículo 21 LAU, que distingue entre la obligación de conservación del arrendador y las pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario. Además, el contrato puede concretar algunas cuestiones por la vía de la autonomía de la voluntad, dentro de los límites legales, conforme al artículo 1255 del Código Civil.

Si surge una avería en frigorífico, lavadora, horno o vitrocerámica, conviene revisar inventario, cláusula contrato, facturas, garantía fabricante y prueba técnica de la causa. Esa información suele ser clave para determinar quién paga reparaciones y si procede una reparación, una sustitución de aparato o una reclamación.

Qué se entiende por alquiler con electrodomésticos

Se habla de alquiler con electrodomésticos cuando la vivienda se entrega al arrendatario con determinados aparatos destinados al uso ordinario de la casa, normalmente recogidos en el inventario o descritos de forma expresa en el contrato. Lo habitual es encontrar frigorífico, lavadora, horno, campana, vitrocerámica, lavavajillas o microondas.

Desde un punto de vista práctico, si esos aparatos forman parte de la entrega de la vivienda y del uso pactado, la avería no debe analizarse como si fuera un bien ajeno al arrendamiento. Habrá que valorar si su fallo afecta a la conservación de la vivienda y a las condiciones en las que fue entregada.

Por eso conviene que el contrato o el inventario identifiquen los electrodomésticos, su estado aparente y, si es posible, marca, modelo o antigüedad aproximada. No es un formalismo menor: puede ayudar a acreditar si se trataba de un aparato ya muy usado, si existía una garantía vigente o si el inquilino recibió realmente ese elemento en funcionamiento.

Regla general: quién paga las reparaciones según la LAU

El punto de partida está en el artículo 21 de la LAU. De forma resumida, el arrendador debe realizar, sin elevar la renta por ello, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. En cambio, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.

Aplicado a las averías electrodomésticos, la clave no suele ser el nombre del aparato, sino la causa del fallo, su entidad y si estamos ante una reparación necesaria de conservación o ante un desgaste menor derivado del uso diario.

En consecuencia, no puede afirmarse con rigor que todos los electrodomésticos los pague uno u otro por el mero hecho de estar dentro de la vivienda alquilada. Habrá que valorar caso por caso, con apoyo en el contrato y en la prueba de la avería.

Cuándo puede asumir el inquilino una avería o una pequeña reparación

El arrendatario puede llegar a asumir el coste cuando se trate de una pequeña reparación derivada del desgaste por uso ordinario. La LAU no fija una lista cerrada ni un importe exacto para estos casos, de modo que la valoración suele ser casuística. Importan la entidad de la reparación, su carácter menor, la relación con el uso normal del aparato y la ausencia de un problema estructural o de antigüedad.

También puede corresponder al inquilino si la avería tiene su origen en mal uso del inquilino, negligencia o falta de mantenimiento básico. Aquí no estamos propiamente ante una obligación general de conservación del arrendador, sino ante un daño que puede imputarse a quien usa el aparato.

En este punto es importante no confundir mantenimiento con reparación estructural. El cuidado ordinario del aparato, como limpieza razonable de filtros o uso conforme a instrucciones, puede exigirse al arrendatario. En cambio, si el problema deriva del envejecimiento natural o de un defecto interno no imputable al usuario, la conclusión puede ser distinta si el arrendador intenta culpar al inquilino de daños previos.

Reparación o sustitución del aparato: qué conviene valorar

No toda avería termina en una reparación. A veces el problema real es si procede la sustitución de aparato porque reparar no compensa económicamente o ya no es viable. La LAU no contiene una regla específica para cada electrodoméstico, así que la decisión suele depender de criterios prácticos y de la finalidad de conservación de la vivienda y su uso pactado.

• La causa de la avería: desgaste, defecto interno, golpe, uso inadecuado o falta de mantenimiento.
• La antigüedad del electrodoméstico y su vida útil razonable.
• El coste de reparación frente al valor de sustitución.
• La existencia de repuestos o de un diagnóstico de irreparabilidad.
• Si el aparato fue entregado como parte del arrendamiento y figura en el inventario.

Por ejemplo, si un frigorífico antiguo falla por agotamiento del motor y un técnico oficial concluye que la reparación es antieconómica, puede ser más razonable valorar la sustitución. En cambio, si una lavadora relativamente reciente se atasca por un objeto introducido por descuido, la sustitución difícilmente tendría el mismo encaje.

En caso de discusión, suele resultar muy útil un presupuesto detallado o un informe del servicio técnico que explique la causa y si la reparación es viable. Esa prueba puede evitar conflictos innecesarios o, si se reclama, ayudar a sostener la posición de una u otra parte sobre qué hacer si el propietario exige obras a tu cargo.

Qué revisar en el contrato, la garantía y las facturas

Además del marco general del art. 21 LAU, conviene revisar con cuidado la cláusula contrato relativa a mobiliario, electrodomésticos, conservación y reparaciones. El contrato puede concretar determinados extremos en virtud del artículo 1255 del Código Civil, es decir, por libertad de pactos, siempre dentro de la ley, la moral y el orden público.

Eso significa que pueden existir estipulaciones útiles sobre comunicación de averías, uso correcto, revisiones o reparto de ciertos gastos menores. Pero no conviene presentar cualquier cláusula como si desplazara sin más el régimen imperativo de conservación cuando afecte al núcleo de la habitabilidad o cuando resulte abusiva o contradictoria con la norma aplicable.

• Si existe inventario firmado y si los electrodomésticos aparecen identificados.
• Si se entregaron facturas, manuales o justificantes de compra.
• Si sigue vigente la garantía fabricante o una garantía comercial.
• Si el contrato prevé que determinadas incidencias se comuniquen por escrito o con un plazo concreto.
• Si hay constancia del estado inicial del aparato al comienzo del arrendamiento.

Respecto de la fianza, su encaje es distinto. No debe confundirse con el reparto ordinario de reparaciones durante la vigencia del contrato. La fianza puede entrar en juego al final del arrendamiento si se acreditan daños imputables al inquilino o cantidades pendientes, pero no sustituye por sí sola el análisis de quién debía asumir una avería concreta cuando esta se produce.

Cómo actuar si aparece una avería en la vivienda alquilada

Ante una avería, conviene actuar con rapidez y dejar constancia. En muchos conflictos, el problema no es solo jurídico, sino probatorio. Acreditar cuándo apareció el fallo, qué síntomas presentaba el aparato y qué dijo el servicio técnico puede ser determinante.

1. Revisar el contrato y el inventario para comprobar si el aparato estaba incluido y en qué condiciones.
2. Realizar una comunicación al casero lo antes posible, preferiblemente de forma fehaciente o al menos por un medio que deje rastro.
3. Aportar fotos, vídeos o una descripción clara del fallo y de la fecha en que se detectó.
4. Solicitar, si procede, presupuesto o informe de un servicio técnico para determinar la causa de la avería.
5. Evitar reparaciones unilaterales costosas sin comunicarlo antes, salvo urgencia real y debidamente justificada.

Si hay desacuerdo, suele ser prudente insistir en la necesidad de contar con prueba de la avería: diagnóstico, presupuesto, factura y, en su caso, referencia a la antigüedad del aparato. Con esa base, puede valorarse una solución amistosa o, si procede, una reclamación.

Cuando el electrodoméstico es esencial para el uso ordinario de la vivienda, la comunicación temprana resulta especialmente importante. No solo para resolver antes el problema, sino para evitar que se agrave y luego se discuta si hubo falta de diligencia del arrendatario.

Errores frecuentes y dudas habituales