Qué hacer si el casero te cobra servicios no prestados

Si el casero te reclama servicios no prestados, lo primero es saber que no todo cobro adicional en el alquiler es indebido por sí mismo. Habrá que revisar el contrato, los pactos de repercusión, las facturas, los recibos, el criterio de reparto y, sobre todo, si el servicio realmente se prestó y puede acreditarse.

En la práctica, existe cobro por servicios no prestados cuando al inquilino se le repercuten importes por agua, luz, limpieza, calefacción central, mantenimiento u otros conceptos que no se han dado, no se han justificado, no estaban pactados correctamente o se han liquidado de forma errónea.

La clave está en distinguir entre gastos repercutibles e importes no debidos. Esa diferencia depende de la documentación y del contenido del contrato, no solo de cómo se llame el concepto en el recibo.

Qué se considera un cobro por servicios no prestados en un alquiler

No basta con que el arrendador incluya una cantidad en el recibo para que sea exigible. Puede haber un cobro discutible si se pasa al inquilino un servicio que no existe en la finca, que no funcionó, que no benefició a la vivienda arrendada o cuya prestación no se acredita de forma mínima.

También conviene revisar si el problema es realmente de servicio no prestado o de liquidación incorrecta. Por ejemplo, puede haberse cobrado una cuota de limpieza sin justificar, una calefacción central durante meses sin suministro efectivo o un mantenimiento que en realidad corresponde a obras de conservación. En este último punto, el art. 21 LAU puede ser relevante, porque la conservación de la vivienda no se traslada al inquilino como si fuera un servicio ordinario.

Qué revisar en el contrato, los recibos y las facturas

El primer filtro está en el contrato de alquiler. El art. 20 LAU permite repercutir al arrendatario los gastos generales del inmueble y los servicios individuales, pero exige pacto por escrito y que se determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Además, el art. 1255 CC ampara la libertad de pactos dentro de los límites legales, de modo que no todo depende de la ley: muchas cuestiones dependerán de lo firmado válidamente.

Documentos que conviene comprobar

• Cláusula del contrato sobre gastos de comunidad, suministros o servicios.
• Recibos mensuales y conceptos desglosados.
• Facturas, liquidaciones o certificaciones que justifiquen el cobro.
• Criterio de reparto entre viviendas, si se trata de gastos comunes.
• Fechas: si el servicio se cobró antes de prestarse, durante una avería o en periodos sin uso real.

Si faltan facturas o no se puede justificar el cálculo, la reclamación del inquilino puede ganar solidez. No significa automáticamente que todo sea indebido, pero sí que habrá que valorar la suficiencia de la prueba.

Cuándo el casero puede repercutir gastos y cuándo conviene discutirlos

En términos generales, el arrendador puede repercutir gastos o servicios cuando exista una base contractual válida y el cobro responda a un servicio real, individualizable o correctamente distribuido. Esto ocurre con frecuencia en suministros medidos, algunos gastos de comunidad pactados o servicios individualizados.

Conviene discutir el cobro cuando falte alguno de estos elementos:

• No hay pacto escrito o el contrato no concreta adecuadamente el gasto repercutible.
• No se acredita la prestación del servicio.
• El importe no coincide con facturas o liquidaciones.
• Se trasladan al inquilino conceptos que parecen de conservación o reparación estructural.
• El reparto aplicado no resulta claro ni verificable.

El art. 27 LAU puede entrar en juego como marco de incumplimiento contractual si la controversia es relevante, pero no toda discrepancia sobre recibos conduce por sí sola a las mismas consecuencias. Dependerá del alcance del incumplimiento y de cómo se plantee la reclamación.

Cómo reclamar la devolución de importes cobrados indebidamente

Si detectas cobros indebidos, lo más prudente es seguir una secuencia ordenada. En algunos casos, incluso podría valorarse la figura del cobro de lo indebido de los arts. 1895 y siguientes del Código Civil, pero normalmente conviene centrar la reclamación en el contrato, la falta de justificación y la ausencia de prestación acreditada.

1. Reúne contrato, recibos, facturas y comunicaciones.
2. Pide por escrito el detalle del concepto y la prueba del servicio.
3. Calcula qué importes consideras no debidos y por qué.
4. Envía un burofax claro, con solicitud de devolución o regularización.
5. Si no hay acuerdo, habrá que valorar con asesoramiento la vía más adecuada según la documentación.

La mediación, el arbitraje o incluso un laudo solo tendrían sentido si existe sometimiento válido o acuerdo entre las partes. No son un paso obligatorio en todos los casos.

Qué pruebas conviene reunir antes de enviar un burofax

Antes de reclamar formalmente, la prueba documental es esencial. Un burofax sin base concreta puede perder eficacia.

• Contrato firmado y anexos.
• Recibos bancarios o justificantes de pago.
• Facturas o ausencia de ellas.
• Mensajes, correos o incidencias sobre falta de servicio.
• Fotografías, partes de avería o comunicaciones de la comunidad, si existen.

Cuanto mejor se explique qué se cobró, qué se pactó y por qué no coincide con la realidad, más fácil será plantear una reclamación al arrendador con fundamento.

Errores frecuentes al reclamar gastos de comunidad, suministros o mantenimiento

• Dar por hecho que todo gasto de comunidad es improcedente sin leer el contrato.
• Confundir mantenimiento ordinario con obras de conservación o reparación.
• Reclamar sin pedir antes facturas o detalle de la liquidación de gastos.
• No revisar si el servicio de agua, luz o calefacción central estaba efectivamente operativo.
• Acumular meses de discrepancias sin dejar constancia escrita.

En resumen, si el casero te cobra servicios no prestados, no conviene responder solo con una negativa genérica. Lo más útil es revisar contrato, pactos, facturas, recibos y prueba real de la prestación. Desde ahí se puede pedir la devolución de importes o la corrección de la liquidación con más seguridad jurídica.

Si tienes dudas sobre si el cobro está bien repercutido o quieres preparar un burofax sólido, el siguiente paso razonable es una revisión documental del caso antes de reclamar.