Qué hacer si el casero te amenaza con el desalojo

Cómo identificar una amenaza de desalojo

Las amenazas de desalojo pueden ser directas o veladas. Pueden llegar por mensajes de texto, correos, llamadas, notas en la puerta o comentarios verbales durante visitas. Identificarlas correctamente es clave para reaccionar con rapidez y proteger tu posesión legítima de la vivienda. En términos prácticos, hay indicios claros: cuando el casero anuncia que te “sacará por las buenas o por las malas”, fija una fecha para que abandones la vivienda sin procedimiento judicial, cambia la cerradura, te retira llaves, corta suministros o te presiona para firmar documentos que no quieres. También se consideran amenazas las advertencias de “te denunciaré por okupación” si estás en un arrendamiento válido y al día, o “te sacaré hoy mismo” sin una orden judicial.

Es importante diferenciar entre una reclamación legítima (por ejemplo, avisos por impago o por fin de contrato) y una conducta intimidatoria o de coacciones. Un requerimiento adecuado debe: a) identificar la causa (impagos, expiración del término, incumplimiento concreto), b) utilizar canales formales (burofax, requerimiento notarial o demanda judicial), y c) conceder plazos legales. Si no hay nada de esto y solo recibes presión para irte, probablemente se trata de una amenaza improcedente.

• Revisa si tienes contrato vigente o tácita reconducción y si pagas renta.
• Comprueba si hay requerimiento formal o solo mensajes informales.
• Documenta cualquier amenaza, incluso si es verbal (anota fecha, hora y testigos).

La posesión de tu vivienda no puede alterarse por vía de hecho. Si el casero pretende “echarte” sin juez, hablamos de autotutela ilícita. La ley protege tu derecho a permanecer hasta que exista resolución judicial ejecutable y una comisión judicial que materialice el lanzamiento, no antes.

Marco legal básico: LAU y coacciones

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los arrendamientos de vivienda. El desalojo del inquilino exige un procedimiento judicial de desahucio, con demanda, notificación, plazos de oposición y, en su caso, lanzamiento por la comisión judicial. Cualquier intento del casero de forzar tu salida sin sentencia ni decreto de lanzamiento vulnera tu derecho a la posesión pacífica y puede constituir una conducta sancionable. Además, el Código Penal tipifica las coacciones (art. 172), aplicables cuando se impide, con violencia o intimidación, hacer lo que la ley no prohíbe (habitar tu vivienda), o se obliga a hacer lo que no se quiere (abandonarla) sin amparo legal.

La autotutela se manifiesta en cambios de cerradura, retiradas de puertas o ventanas, y cortes de suministros por decisión unilateral del propietario. También es frecuente el hostigamiento: acoso telefónico, visitas intrusivas o amenazas veladas. En estos supuestos, cabe tanto la vía penal (coacciones, daños) como la civil (interdictos posesorios, medidas cautelares) y, en determinadas comunidades, vía administrativa sancionadora por vulnerar la normativa de consumo o vivienda.

• LAU: regula la duración, renta, prórrogas, causas de resolución y procedimiento de desahucio.
• LEC: establece el cauce procesal para el desahucio y el lanzamiento con fecha y hora.
• Código Penal: coacciones por intimidación o violencia; cortar suministros para forzar salida puede ser delictivo.

Primeros pasos (24–72 horas)

La reacción temprana marca la diferencia. En las primeras 24–72 horas desde la amenaza, tu objetivo es frenar la escalada, dejar constancia y ordenar la defensa. Define un plan que incluya: a) recopilar toda comunicación (WhatsApp, email, SMS), b) bloquear cualquier admisión de culpa o aceptación de abandono, c) dirigir una respuesta formal exigiendo que cese el hostigamiento y que cualquier pretensión se tramite por la vía legal, y d) contactar con asesoramiento jurídico para evaluar acciones inmediatas.

• Guarda capturas de pantalla con fecha y hora de los mensajes.
• Evita discusiones acaloradas; responde por escrito y de forma profesional.
• Si hay visitas intimidatorias, no abras sin cita; registra la incidencia.
• Solicita por escrito toda reclamación (no aceptes presiones verbales).

Si temes un cambio de cerradura, informa a un vecino o a un familiar y contempla avisar preventivamente a la policía local ante riesgo inminente. La presencia policial no resuelve conflictos civiles, pero puede prevenir conductas de hecho y dejar atestado. Paralelamente, prepara tu documentación: contrato, recibos de renta, fianza, comunicaciones previas y cualquier incidencia (humedades, reparaciones pendientes) que explique el origen del conflicto.

Reunir y conservar pruebas

La prueba sólida desactiva amenazas y te posiciona mejor ante policía, fiscalía o juzgado. Prioriza evidencias digitales (mensajería, audio, email) y físicas (cartas, notas, fotografías de cerraduras, contadores o cuadros eléctricos manipulados). En España, es lícito grabar una conversación propia, sin necesidad de informar al interlocutor, siempre que tú participes en ella; esas grabaciones suelen admitirse como prueba. Si tienes portero automático con registro o cámaras en zonas comunes (legales y respetando la LOPDGDD), solicita copias al administrador de fincas cuando haya incidentes.

• Exporta chats completos en formato .zip o .txt y guarda copias en la nube.
• Haz fotos con geolocalización y fecha de cerraduras/suministros.
• Escanea contrato, anexos, pagos de renta y fianza.
• Identifica testigos (vecinos, técnicos, conserje) y conserva sus datos.

Ante amenazas recurrentes, considera un acta notarial de presencia para fijar evidencia (por ejemplo, cortes de luz en cuadro común, notas intimidatorias en la puerta o manipulación de cerraduras). Aunque supone un coste, suele inclinar la balanza a tu favor y disuadir conductas ilegales.

Comunicación formal: burofax al casero

Tras la primera contención, eleva el tono formal con un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Este documento deja constancia fehaciente y te permite reclamar el cese de amenazas y la restitución de suministros o llaves si hubo actuaciones unilaterales. Mantén un estilo profesional, sin descalificaciones, y fija un plazo breve para el cese de conductas y la canalización por vía judicial si considera que tiene derecho.

• Incluye dirección del inmueble y tu identificación.
• Aporta capturas anexas de amenazas o incidentes.
• Fija plazo de 48–72 horas para cesar conductas y restituir lo alterado.

Conserva el justificante del envío y la certificación de contenido. Si el burofax se rehúsa, también produce efectos probatorios (rehúse) y refuerza tu posición en una denuncia o demanda.

Denuncias y protección ante coacciones

Si la amenaza escala o se materializa en actos (cambio de cerradura, retirada de puerta, visitas intimidatorias, cortes de luz o agua), presenta denuncia en comisaría o juzgado de guardia por coacciones. Acompaña las pruebas: capturas, audios, fotos, burofax, testigos y, si existe, parte policial previo. Solicita medidas urgentes: restitución de llaves, prohibición de acercamiento al domicilio, y apercibimiento de responsabilidad penal en caso de reincidencia. La autoridad puede practicar diligencias inmediatas (requerimiento al propietario, identificación de terceros, inspección ocular).

• Describe hechos cronológicamente y aporta fechas exactas.
• Identifica al presunto autor y su relación (propietario/administrador).
• Solicita expresamente medidas de protección si temes nuevas amenazas.

Recuerda que la vía penal no sustituye a la civil: el casero podrá demandar por desahucio si cree tener derecho, pero no puede imponerte la salida por amenazas. La denuncia, además de protegerte, suele reconducir el conflicto a los cauces legales.

Cortes de suministros y “autotutela” del casero

Una táctica frecuente es cortar o manipular suministros (electricidad, agua, gas, calefacción) para forzar el abandono. Eso puede constituir coacciones y, si hay daños, otros ilícitos. Actúa en dos frentes: penal/administrativo contra el casero y técnico/contractual con la suministradora para restablecer el servicio cuanto antes. Documenta el contador, el cuadro eléctrico o la llave de paso; llama a un técnico y solicita informe. Si el corte parte de la compañía por impago del titular, aporta copia del contrato de arrendamiento y presiona para una reconexión urgente o un contrato propio si procede.

• Parte técnico con fotos del punto de corte/manipulación.
• Comunicación inmediata a la compañía y al administrador de fincas.
• Denuncia por coacciones citando el corte y el perjuicio generado.

No firmes “acuerdos” bajo presión que te obliguen a irte a cambio de restituir el suministro. La restitución es una obligación legal si el corte es ilícito. Un acuerdo firmado en contexto de coacciones puede impugnarse, pero evita llegar ahí.

Acciones civiles para frenar el desalojo

La vía civil ofrece herramientas rápidas cuando el casero altera la posesión sin juez. El interdicto posesorio (retener o recobrar la posesión) permite al juzgado ordenar la restitución inmediata de llaves o cerraduras y prohibir nuevas injerencias. También puedes solicitar medidas cautelares para evitar actos de hecho mientras se resuelve el pleito. Si existe riesgo de repetición (visitas agresivas, amenazas), pide apercibimientos y multas coercitivas por incumplimiento.

• Demanda breve con hechos, pruebas y petición de restitución inmediata.
• Solicitud de medidas: reposición de cerradura, prohibición de perturbación.
• Acumulación de acción de daños si corresponde (gastos, hotel, alimentos perdidos por corte de luz).

La celeridad es clave: cuanto antes demandes, antes podrás recuperar la normalidad. Muchos juzgados admiten medidas inaudita parte si la urgencia es evidente (por ejemplo, familia con menores y vivienda sin luz por corte ilícito).

Si recibes una demanda de desahucio

Si te llega una notificación judicial, léela con atención: indica plazos (habitualmente 10 días para pagar u oponerte), fecha prevista de lanzamiento y, en su caso, requerimiento de pago de rentas. No ignores la notificación. Reúne en 24–48 horas a tu abogado con toda la documentación para evaluar defensas (enervación por pago, faltas de notificación, defectos en el contrato, rentas discutidas por obras o humedades, cláusulas abusivas). Aunque te defiendas, recuerda que las amenazas previas del casero no legitiman un desalojo sin cumplir el proceso; si el procedimiento avanza, negociaciones serias y escritas pueden evitar el lanzamiento.

• Controla plazos de oposición y de pago (enervación) si procede.
• Solicita justicia gratuita si cumples requisitos económicos.
• Explora acuerdos con calendario de salida o carencia condicionada a reparaciones.

Si el conflicto deriva de deficiencias graves en la vivienda (humedades, habitabilidad, cédula), valora reconvenciones o compensaciones de renta, pero hazlo dentro del procedimiento y con soporte técnico (informes, peritajes).

Preguntas frecuentes