Mi casero no respeta el contrato

Si mi casero no respeta el contrato, jurídicamente suele hablarse de incumplimiento del contrato de arrendamiento por el arrendador, dentro del régimen de arrendamientos urbanos en España. La referencia principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y el Código Civil actúa como norma complementaria y supletoria cuando procede.

En la práctica, conviene distinguir entre lo que el casero debe cumplir por ley y lo que además haya asumido en el contrato. No todo conflicto tiene la misma consecuencia jurídica: habrá que valorar el contenido del arrendamiento, la prueba disponible y la entidad real del incumplimiento.

Qué significa que el casero no respeta el contrato

Decir que el casero no respeta el contrato puede referirse a situaciones muy distintas: no realizar reparaciones necesarias, impedir el uso pacífico de la vivienda, incumplir una duración pactada, negar servicios incluidos o desconocer cláusulas válidas firmadas por ambas partes. Jurídicamente, el análisis debe partir de dos planos.

• Obligaciones legales del arrendador, previstas por la LAU y, de forma complementaria, por el Código Civil.
• Obligaciones contractuales, nacidas de cláusulas válidamente pactadas, dentro de la libertad de pactos del art. 1255 CC, siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público.

Por eso, no basta con afirmar que existe un problema con el casero: conviene identificar si el deber incumplido viene impuesto directamente por la norma o si depende de lo que se firmó en el contrato de alquiler.

Qué incumplimientos del arrendador conviene revisar primero

Cuando hay un conflicto, estos son algunos de los incumplimientos del arrendador que conviene revisar antes:

• Falta de reparaciones necesarias para conservar la vivienda. El art. 21 LAU establece, con matices, la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
• Incumplimiento del deber de mantener el goce pacífico del arrendamiento. Como apoyo complementario, el art. 1554 CC recoge obligaciones principales del arrendador relacionadas con la entrega, conservación y disfrute del bien arrendado.
• Desconocimiento de pactos válidos del contrato, por ejemplo sobre suministros, anejos, uso de plazas o reparto de determinados gastos, siempre que la cláusula sea válida y clara.
• Actuaciones unilaterales no amparadas por el contrato o la ley, como modificar condiciones esenciales sin acuerdo o interferir en el uso de la vivienda. Aquí habrá que examinar con detalle qué se pactó y cómo se produjo la actuación.

Qué derechos puede ejercer el inquilino según el problema

Los derechos del inquilino no son idénticos en todos los casos. Dependerán del tipo de incumplimiento, de su gravedad y de la prueba que pueda aportarse.

• Exigir el cumplimiento de lo pactado o de la obligación legal correspondiente, especialmente si se trata de reparaciones o de respetar el uso convenido de la vivienda.
• Reclamar los perjuicios si existen daños acreditables. Esto puede depender de la documentación, de la relación entre el incumplimiento y el daño, y de si se inicia una reclamación.
• Valorar la resolución del arrendamiento cuando el incumplimiento sea relevante. El art. 27 LAU contempla la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento de obligaciones.

Ahora bien, no conviene adoptar medidas por cuenta propia sin asesoramiento, como dejar de pagar la renta o compensar importes de forma unilateral, salvo que exista un respaldo legal y documental claro para el caso concreto.

Cómo documentar el incumplimiento y requerir una solución

En materia de alquiler, la prueba suele ser decisiva. Si hay incumplimiento del contrato de arrendamiento, estos pasos prácticos pueden ayudar:

1. Reunir el contrato, anexos, inventario, recibos y comunicaciones previas.
2. Conservar fotografías, vídeos, informes técnicos, facturas o presupuestos si el problema afecta a la vivienda.
3. Enviar un requerimiento por escrito claro y ordenado, describiendo el incumplimiento y solicitando una solución en un plazo razonable según la naturaleza del problema.
4. Utilizar un medio que deje constancia del contenido y de la recepción, como un burofax o un sistema equivalente.

La notificación formal en alquiler no garantiza por sí sola el resultado, pero puede ser muy útil para acreditar que el arrendador conocía la incidencia y tuvo oportunidad de solucionarla.

Cuándo valorar una reclamación o la resolución del contrato

Puede tener sentido valorar una reclamación cuando el requerimiento previo no funciona, el problema afecta de forma relevante al uso de la vivienda o existen daños económicamente cuantificables. También puede plantearse la resolución del arrendamiento si el incumplimiento del arrendador es suficientemente importante, en línea con el art. 27 LAU.

No obstante, la viabilidad de una acción dependerá de factores como la redacción del contrato, la entidad del incumplimiento, la conducta de las partes y la calidad de la prueba documental. Antes de dar ese paso, conviene revisar si existe una solución menos conflictiva y mejor documentada.

Errores frecuentes que pueden perjudicar al inquilino

• No leer con detalle las cláusulas del contrato antes de reclamar.
• Confundir una obligación legal del casero con una cuestión que depende solo de lo pactado.
• No dejar constancia escrita de las incidencias y hablar solo por teléfono o mensajería informal.
• Actuar precipitadamente, por ejemplo abandonando la vivienda o dejando de pagar, sin valorar antes las consecuencias jurídicas y los derechos y obligaciones de inquilinos.
• Aportar pruebas incompletas o no fechar correctamente fotografías, presupuestos o comunicaciones.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Código Civil (BOE)