¿Puedo exigir contrato escrito en un alquiler verbal?

Sí, un alquiler verbal puede ser válido en España, pero una cosa es la existencia del arrendamiento y otra muy distinta la facilidad para demostrar sus condiciones. En la práctica, cuando no hay documento firmado, suelen surgir dudas sobre la renta, la duración, la fianza, los gastos o las prórrogas.

La base legal principal está en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 37 LAU prevé que las partes puedan compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. Ahora bien, si se inicia una reclamación, habrá que acreditar primero que realmente existe el arriendo y cuáles fueron sus pactos esenciales, especialmente en situaciones como el alquiler a pareja no casada.

1. Qué se entiende por alquiler verbal y si es válido

Hay alquiler verbal cuando arrendador y arrendatario acuerdan de palabra ceder el uso de una vivienda o local a cambio de una renta, pero no firman un contrato. Ese acuerdo puede ser jurídicamente eficaz si concurren los elementos básicos del arrendamiento, con apoyo general en el Código Civil y en la LAU, sin que la ausencia de documento escrito lo haga desaparecer por sí sola.

El problema no suele ser tanto la validez inicial como la prueba. Por ejemplo, puede resultar relativamente sencillo acreditar que una persona ocupa una vivienda y paga 850 euros al mes por transferencia, pero mucho más difícil demostrar si se pactó un año de duración, quién asumía los suministros o si hubo entrega de una mensualidad de fianza.

Además, la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil sirve como apoyo para entender que las partes pueden fijar condiciones dentro de la ley, la moral y el orden público. Eso no equivale a decir que todo quede regulado expresamente por ser verbal: si hay conflicto, dependerá de lo que pueda probarse.

2. ¿Se puede exigir un contrato escrito después de un acuerdo verbal?

Con carácter general, sí puede solicitarse la formalización por escrito de un arrendamiento ya existente. El artículo 37 LAU establece que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

Esto significa, en términos prácticos, que ni arrendador ni arrendatario quedan necesariamente atados a mantener la relación solo de palabra si el arrendamiento ya existe. Ahora bien, el documento que llegue a firmarse debería reflejar lo realmente pactado o, al menos, aquello que ambas partes acepten en ese momento. Si hay desacuerdo sobre puntos esenciales, habrá que valorar la documentación previa disponible.

Ejemplo frecuente: un arrendatario entra en una vivienda tras un acuerdo verbal y abona por transferencia 900 euros mensuales desde hace seis meses. Puede pedir que se formalice el contrato escrito. Si el arrendador acepta, conviene recoger desde ese momento la renta, la fianza, la fecha de inicio y la distribución de gastos para evitar discusiones futuras.

3. Qué condiciones conviene dejar por escrito cuanto antes

Aunque el arrendamiento haya nacido verbalmente, conviene formalizar cuanto antes los aspectos que más conflictos generan. Especial atención merece la fianza, regulada en el artículo 36 LAU, y la forma de pago de la renta.

4. Cómo acreditar un alquiler verbal si surgen problemas

Si aparecen discrepancias, habrá que acreditar la existencia y condiciones del arriendo con medios indirectos. Son especialmente útiles las transferencias bancarias, mensajes, correos electrónicos, anuncios del inmueble, justificantes de entrega de llaves en alquiler o comunicaciones donde se hable de renta, fianza o duración.

En materia de pago, el artículo 17 LAU dispone que el arrendador queda obligado a entregar recibo del pago de la renta, salvo que se hubiera pactado que esta se realice por procedimientos que acrediten el cumplimiento de la obligación. Por eso, las transferencias identificadas suelen tener un valor práctico importante.

Ejemplo: si el arrendatario paga cada mes por banco con el concepto “alquiler calle Mayor 15, abril”, y además conserva mensajes donde el arrendador confirma la renta de 700 euros y la entrega de una fianza, la posición probatoria será normalmente más sólida que si todo se hizo en efectivo sin recibos.

5. Qué hacer si la otra parte se niega a firmar

Si una parte se niega a firmar, conviene actuar con calma y dejar constancia de la petición de formalización por escrito, de manera clara y fehaciente. Muchas veces un requerimiento bien planteado, acompañado de un borrador que recoja las condiciones realmente pactadas, ayuda a ordenar la relación sin necesidad de escalar el conflicto.

Si la negativa persiste y el desacuerdo afecta a cuestiones relevantes, puede ser necesario analizar la documentación disponible y valorar opciones legales de forma individualizada. Si se inicia una reclamación, no bastará con afirmar que existía el arrendamiento: habrá que acreditar sus términos. Y si además se alegan incumplimientos, habrá que atender al marco del artículo 27 LAU en lo que resulte aplicable al caso.

Como paso prudente, tanto arrendador como arrendatario deberían recopilar recibos, extractos, mensajes y cualquier prueba del uso de la vivienda o local antes de adoptar decisiones que puedan agravar la controversia.

6. Errores frecuentes en un alquiler verbal

• Pagar en efectivo sin recibo ni justificante.
• No documentar la fianza ni su importe exacto.
• Dar por sentado cuánto dura el alquiler o cómo funciona la prórroga sin dejar constancia.
• No precisar quién asume suministros, comunidad u otros gastos.
• Firmar después un documento que no refleja lo hablado inicialmente por no revisarlo con detalle y sin registro fotográfico de desperfectos.