Opción de compra incumplida por el casero: reclama

Qué significa que exista una opción de compra incumplida por el casero

Si existe una opción de compra incumplida por el casero, el análisis jurídico se centra, ante todo, en un pacto contractual por el que el propietario o arrendador asumió determinadas obligaciones vinculadas a la posible compraventa del inmueble. No hay una regulación unitaria y cerrada de la opción de compra para todos los casos en una ley especial: normalmente habrá que acudir al contrato firmado y al marco general del Código Civil sobre obligaciones y contratos. Si la opción está unida a un arrendamiento urbano, la Ley de Arrendamientos Urbanos puede ser relevante como contexto del alquiler, pero no conviene presentarla como norma que regule de forma completa esta figura.

Desde esa base, cobran especial importancia el art. 1091 del Código Civil, que recuerda que las obligaciones nacidas de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; el art. 1255 CC, que ampara la libertad de pactos dentro de los límites legales; y el art. 1258 CC, según el cual los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que deriven de la buena fe, el uso y la ley.

No todos los contratos de alquiler con opción a compra funcionan igual. Dependerá del contenido del documento: plazo para ejercitar la opción, forma de comunicarla, precio, descuento de rentas o primas, condiciones suspensivas y documentación anexa.

Qué documentos conviene revisar antes de reclamar

Antes de reclamar al casero, conviene analizar con detalle qué se firmó y cómo se ha desarrollado la relación contractual. En esta materia, una reclamación sólida suele depender tanto del texto del contrato como de la prueba del ejercicio de la opción de compra.

• Contrato principal de arrendamiento y cláusula o anexo de opción de compra.
• Plazo exacto para ejercitar la opción y forma exigida para comunicarla.
• Burofax, correo certificado, acta notarial o cualquier requerimiento fehaciente enviado al arrendador.
• Recibos de renta, primas de opción, señal o cantidades que, si así se pactó, sean imputables al precio.
• Mensajes, correos electrónicos y borradores de compraventa que ayuden a acreditar los hechos.
• Nota simple registral y datos sobre la titularidad real del inmueble, si fuera necesario.

Habrá que revisar, sobre todo, si la opción se ejercitó en plazo y forma, si el precio estaba determinado o determinable, y si el arrendador asumió una obligación clara de vender cuando se cumplieran las condiciones pactadas.

Qué puede exigir el inquilino si el arrendador incumple

Cuando el arrendador incumple la opción de compra, no existe una respuesta automática válida para todos los supuestos. La pretensión dependerá del contrato, de la prueba disponible y de cómo se haya producido el incumplimiento.

De forma general, si se inicia una reclamación, puede valorarse:

• Exigir el cumplimiento del contrato, cuando exista una obligación suficientemente definida de formalizar la compraventa pactada.
• Resolver el contrato y pedir daños y perjuicios, si el incumplimiento frustra la finalidad del pacto y concurren los requisitos legales y probatorios para ello.
• Solicitar la devolución de cantidades entregadas, incluidas primas o sumas imputables al precio, si así procede según lo pactado y los hechos.

En materia de obligaciones recíprocas, el art. 1124 CC puede servir de base para valorar la exigencia de cumplimiento o la resolución, con la eventual reclamación de daños y perjuicios, pero siempre según el caso concreto. No basta invocarlo de forma abstracta: habrá que conectar la norma con el contenido del contrato y con el incumplimiento acreditado.

Cómo encajar la reclamación según el contrato y el Código Civil

La forma de enfocar una reclamación por incumplimiento de la opción de compra suele apoyarse en tres planos distintos.

1. Lo que depende del contrato firmado: plazo de ejercicio, precio, efectos de las rentas pagadas, gastos, arras o primas, y consecuencias previstas para el incumplimiento.
2. Lo que deriva del Código Civil: fuerza vinculante del contrato conforme al art. 1091 CC, libertad de pactos del art. 1255 CC y eficacia integradora de la buena fe conforme al art. 1258 CC.
3. Lo que habrá que valorar según la documentación y los hechos: si hubo verdadero ejercicio de la opción, si la otra parte fue requerida de forma fehaciente y si pueden acreditarse los daños alegados.

En la práctica, suele ser útil realizar primero un requerimiento fehaciente bien redactado, dejando constancia del ejercicio de la opción o del incumplimiento contractual del arrendador. Ese paso puede ayudar a fijar posición, interrumpir discusiones sobre los hechos y preparar una eventual reclamación posterior, aunque no sustituye el análisis jurídico del contrato.

Qué errores conviene evitar antes de iniciar acciones

• Dar por hecho que la opción de compra funciona igual en todos los contratos.
• Comunicar el ejercicio fuera de plazo o por un medio distinto al pactado.
• No conservar prueba de pagos, anexos, conversaciones o requerimientos.
• Reclamar daños sin una base documental mínima que permita justificarlos.
• Confundir el régimen del arrendamiento con una regulación completa de la opción de compra.

El riesgo principal suele estar en perder fuerza probatoria por no revisar a tiempo contrato, comunicaciones y plazos. Si existe una posible opción de compra incumplida por el casero, el siguiente paso razonable suele ser una revisión jurídica de toda la documentación para valorar si procede exigir el cumplimiento del contrato, resolverlo y pedir daños y perjuicios, o reclamar cantidades concretas.