Obligaciones del casero si hay desprendimientos en fachada

Cuando se plantea qué obligaciones del casero si hay desprendimientos en fachada pueden exigirse, la respuesta jurídica no suele ser única. En una vivienda alquilada hay que distinguir, al menos, tres planos: la obligación del arrendador frente al inquilino dentro del contrato, la posible responsabilidad del propietario frente a terceros si se producen daños y el papel de la comunidad de propietarios cuando la fachada es un elemento común del edificio.

Desde la perspectiva arrendaticia, el marco central es el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que impone al arrendador el deber de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Pero ese deber no convierte automáticamente al casero en el único responsable de todo lo que suceda en la fachada: si el problema afecta a elementos comunes, puede ser necesario analizar la intervención de la comunidad y la documentación del inmueble.

Además, si el desprendimiento causa daños a personas o bienes ajenos, entra en juego un plano distinto, donde puede ser relevante el artículo 1907 del Código Civil, junto con el estado del edificio, la existencia de avisos previos, el seguro y las pruebas disponibles. Por eso conviene actuar con rapidez, documentar bien el riesgo y no mezclar regímenes jurídicos distintos.

1. Qué obligaciones del casero pueden activarse si hay desprendimientos en fachada

El punto de partida es el deber de conservación del arrendador en la relación con el inquilino. El art. 21 LAU establece, con carácter general, que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En un supuesto de desprendimientos en fachada, esta obligación puede activarse si el problema afecta de forma real a la seguridad, al cerramiento, a filtraciones, a la estabilidad de elementos vinculados a la vivienda o al uso normal del inmueble.

Desde un enfoque práctico, eso significa que el casero no debería limitarse a esperar. Si recibe aviso de que hay riesgo de caída de revocos, cornisas, piezas ornamentales, aplacados o fragmentos de fachada, conviene que verifique el alcance del problema, comunique la incidencia a quien corresponda y promueva las actuaciones necesarias. En muchos casos, la solución material no dependerá solo de él, especialmente si la fachada pertenece a la comunidad, pero frente al inquilino sí puede exigírsele diligencia.

También debe diferenciarse entre la pequeña reparación por desgaste ordinario, que puede corresponder al arrendatario en ciertos casos, y una patología o deterioro estructural o constructivo de la fachada. Los desprendimientos exteriores, por su naturaleza y riesgos, normalmente se sitúan fuera de la lógica de las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda.

Por tanto, cuando existe un riesgo objetivo o un deterioro relevante, la obligación principal del arrendador frente al inquilino no es discutir de entrada quién pagará internamente la obra, sino adoptar una conducta diligente para conservar la vivienda en condiciones seguras y habitables, sin perjuicio de que después haya que repartir responsabilidades con la comunidad, la aseguradora o terceros si procede.

2. Cuándo responde el propietario y cuándo conviene revisar si interviene la comunidad de propietarios

Aquí es donde más errores se cometen. En lenguaje común se habla del “casero”, pero jurídicamente puede no ser el único sujeto relevante. Si la fachada forma parte de los elementos comunes, como sucede con frecuencia en edificios sometidos a propiedad horizontal, habrá que analizar la intervención de la comunidad de propietarios conforme al régimen general de conservación del inmueble y adopción de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Eso no elimina automáticamente las obligaciones del arrendador frente al inquilino. Son planos distintos:

• Plano arrendaticio: el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad frente al arrendatario, conforme al art. 21 LAU.
• Plano interno del edificio: si la fachada es común, puede corresponder a la comunidad organizar la reparación, contratar técnicos, aprobar obras o ejecutar medidas de conservación, según la documentación aplicable y el tipo de actuación necesaria.
• Plano de responsabilidad frente a terceros: si hay daños personales o materiales, habrá que valorar quién aparece como responsable en función de la causa, el control sobre el elemento desprendido, los avisos previos, la conservación del edificio y la prueba disponible.

En la práctica, conviene revisar el título constitutivo, los estatutos si existen, las actas de la comunidad, informes técnicos, requerimientos previos, pólizas de seguro y la localización concreta del elemento que se ha desprendido. No es lo mismo un revestimiento general de fachada que un elemento privativo instalado por un propietario, un cerramiento alterado o una pieza incorporada con posterioridad.

Por eso no conviene afirmar sin más que “responde el casero” o que “todo corresponde a la comunidad”. Dependerá de la naturaleza del elemento, de la relación jurídica afectada y de la documentación del edificio. Aun así, en clave preventiva, al propietario arrendador le interesa no desentenderse y activar cuanto antes a la comunidad si aprecia riesgo en un elemento común.

3. Qué debe hacer el casero en una vivienda alquilada ante un riesgo de desprendimiento

Ante un riesgo de desprendimiento, lo más importante es actuar con diligencia y dejar rastro documental. No basta con una llamada informal si el problema puede comprometer la seguridad de la fachada o la habitabilidad de la vivienda.

1. Recibir y conservar el aviso al arrendador por escrito, si lo comunica el inquilino, con fotos, fecha y descripción del riesgo.
2. Valorar si existe una situación urgente que exija medidas inmediatas de seguridad, especialmente si pueden caer materiales a la vía pública, patios, terrazas o accesos.
3. Comunicar la incidencia a la comunidad de propietarios o a su administración si el elemento afectado puede ser común.
4. Solicitar, si el caso lo requiere, una revisión técnica para identificar el origen del daño y el alcance de las reparaciones necesarias.
5. Revisar si existen seguros que deban ser notificados, tanto del inmueble como de la comunidad, sin dar por supuesta la cobertura.
6. Mantener informado al inquilino sobre las gestiones realizadas, especialmente si el problema afecta al uso normal de la vivienda.

Si la situación compromete la seguridad, puede ser razonable adoptar medidas provisionales mientras se concreta la reparación definitiva. La medida adecuada dependerá del riesgo real, de la intervención técnica y, en su caso, de las instrucciones municipales o comunitarias si llegan a producirse. Lo importante, de nuevo, es poder acreditar que se actuó con rapidez.

Para el arrendador, una conducta pasiva puede complicar tanto la relación con el inquilino como una futura defensa ante una reclamación. Aunque la obra termine siendo gestionada por la comunidad, conviene acreditar que el propietario notificó, insistió y promovió la solución.

4. Qué puede reclamar el inquilino si el problema afecta a la habitabilidad o a la seguridad

Si los desprendimientos en fachada repercuten en la habitabilidad de la vivienda, en su seguridad o en el uso pactado, el inquilino puede exigir al arrendador que impulse las reparaciones necesarias conforme al art. 21 LAU. Esa es la reclamación básica y prioritaria dentro del contrato de arrendamiento.

Según el caso, también puede plantearse si la incidencia ha generado una limitación relevante del uso de determinadas zonas, filtraciones, humedades, entrada de agua, imposibilidad de utilizar balcones o terrazas, o un riesgo que haga desaconsejable la permanencia normal en la vivienda. En estos supuestos habrá que valorar el alcance real del problema, la duración de la incidencia y la documentación disponible.

No todas las consecuencias jurídicas son iguales ni operan automáticamente. Si se inicia una reclamación, convendrá analizar con prudencia:

• si existe un incumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador;
• si el defecto afecta realmente a la habitabilidad o seguridad de la vivienda;
• si el arrendador actuó diligentemente desde que tuvo conocimiento del problema;
• si la reparación dependía materialmente de la comunidad de propietarios u otro tercero;
• si se han producido daños materiales o personales y cómo pueden acreditarse.

En un escenario conflictivo, el inquilino debería evitar decisiones unilaterales sin asesoramiento, especialmente si pretende compensar rentas, resolver el contrato o reclamar indemnizaciones. La acción concreta, la legitimación y el alcance de lo reclamable dependerán del caso, por lo que suele ser recomendable revisar antes el contrato, los avisos cursados y la prueba técnica.

5. Daños a terceros, seguro y pruebas: qué conviene documentar

Si el desprendimiento causa daños a viandantes, vehículos, locales o inmuebles colindantes, ya no estamos solo ante una cuestión de conservación arrendaticia. En ese terreno puede entrar en juego el artículo 1907 del Código Civil, que prevé la responsabilidad del propietario por los daños que resulten de la ruina de todo o parte de un edificio, si sobreviene por falta de reparaciones necesarias. Su aplicación concreta exige siempre analizar bien los hechos.

La clave suele estar en determinar qué se cayó, por qué se cayó, quién tenía el deber de conservación y qué conocimiento previo existía del riesgo. También puede ser relevante si había inspecciones, avisos anteriores, patologías visibles, reclamaciones del inquilino o incidencias ya tratadas en junta de propietarios.

En materia de seguro, conviene ser prudente. Puede existir seguro del hogar, seguro del propietario no ocupante, seguro de comunidad o incluso varias pólizas concurrentes, pero la cobertura no debe darse por supuesta. Habrá que revisar condiciones, riesgos cubiertos, exclusiones, franquicias, delimitación del siniestro y la identificación del asegurado.

Como mínimo, interesa documentar:

• fotografías y vídeos del estado de la fachada y del desprendimiento;
• fecha y hora aproximadas del incidente;
• partes de asistencia, atestados o comunicaciones oficiales, si existen;
• presupuestos, informes técnicos o actas de inspección;
• comunicaciones entre inquilino, arrendador, comunidad, administración y aseguradoras;
• facturas y justificantes de los daños materiales sufridos.

Si se plantea una reclamación extrajudicial o judicial, la solidez del asunto dependerá en gran medida de esa prueba. En los conflictos por daños por fachada, una buena documentación inicial suele marcar la diferencia entre una reclamación viable y una discusión difícil de sostener.

6. Errores frecuentes y siguiente paso si el problema no se resuelve

Uno de los errores más habituales es pensar que todo se arregla con avisar verbalmente. Otro, atribuir sin más la responsabilidad a una sola parte sin comprobar si la fachada es común, si hay acuerdos de comunidad o si existen informes previos. También es frecuente retrasar la comunicación al seguro o no guardar pruebas suficientes del estado del edificio.

Entre los errores más comunes destacan:

• confundir la obligación del arrendador frente al inquilino con la responsabilidad definitiva de pago entre propietario y comunidad;
• ignorar un riesgo visible por considerar que “ya lo verá la comunidad”;
• no pedir una valoración técnica cuando el problema parece estructural o repetido;
• adoptar decisiones contractuales sin asesoramiento suficiente;
• no conservar comunicaciones, fotos y justificantes del siniestro.

Si el problema no se resuelve, el siguiente paso razonable suele ser una reclamación escrita y ordenada, identificando el riesgo, la fecha de aviso, el elemento afectado, la repercusión en la vivienda y la actuación que se solicita. En función del caso, esa reclamación puede dirigirse al arrendador, a la comunidad o a ambos, sin perjuicio de las acciones que luego haya que valorar.

Si persiste la inacción o ya existen daños, conviene revisar con asesoramiento jurídico la estrategia más adecuada. No hay una vía única para todos los casos: habrá que estudiar la legitimación, la documentación, la urgencia de las medidas y el encaje entre LAU, Código Civil y propiedad horizontal.

Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE), en especial art. 21
• Código Civil (BOE), en especial art. 1907, y marco general complementario de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal