Cómo anular un contrato de alquiler con cláusulas abusivas

Si te preguntas cómo anular un contrato de alquiler con cláusulas abusivas, lo primero es aclarar una idea clave: muchas veces no se anula todo el contrato de vivienda, sino que puede pedirse la nulidad o ineficacia de una o varias cláusulas concretas. Después habrá que valorar si el arrendamiento puede seguir vigente sin ese pacto o si el conflicto afecta de forma relevante al conjunto del contrato.

Una cláusula abusiva en alquiler es, de forma resumida, un pacto no negociado individualmente que causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y contra la buena fe. En arrendamientos de vivienda, conviene analizarlo a la luz de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del art. 1255 del Código Civil y, cuando proceda, de los arts. 82 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Qué significa realmente anular un contrato de alquiler por cláusulas abusivas

En España, el contrato de arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Además, el art. 1255 CC permite pactar lo que las partes consideren oportuno, pero siempre dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público.

Por eso, hablar de nulidad contrato no siempre significa dejar sin efecto todo el alquiler. En muchos supuestos, lo que se discute es si una cláusula concreta es nula, ineficaz o inaplicable. Solo tras revisar el contenido del contrato, el tipo de arrendador, la condición de consumidor vivienda y la relevancia del pacto cuestionado podrá valorarse si interesa impugnar una cláusula, reclamar cantidades indebidas o incluso replantear la continuidad del arrendamiento.

Qué cláusulas pueden considerarse abusivas en un alquiler de vivienda

No toda condición desfavorable es automáticamente abusiva. Habrá que distinguir entre lo que la LAU regula de forma expresa, lo que puede pactarse y lo que, por su contenido o redacción, puede generar un desequilibrio relevante.

• Penalización desproporcionada por desistir o por un retraso leve, especialmente si supera lo razonable o no guarda proporción con el perjuicio real.
• Fianza indebida o exigencia de garantías adicionales sin suficiente base o de forma confusa. Conviene distinguir la fianza legal de otras garantías pactadas y analizar si su importe y configuración son defendibles.
• Renuncia de derechos del inquilino reconocidos por normas imperativas de la LAU, cuando el pacto pretenda dejar sin efecto protecciones legales que no pueden eliminarse libremente.
• Visitas al piso o acceso del arrendador sin suficiente encaje contractual o legal, por ejemplo si se prevén entradas indiscriminadas en la vivienda arrendada.
• Gastos impuestos al arrendatario sin una base suficiente, sin claridad o en contradicción con el régimen legal aplicable al contrato de vivienda.

Cuándo puede pedirse la nulidad de una cláusula y qué pasa con el resto del contrato

Cuando una cláusula pueda encajar en el concepto de pacto abusivo, especialmente en relaciones con consumidores, cabe plantear su nulidad o ineficacia. En este punto resultan relevantes los arts. 82 y siguientes del TRLGDCU, siempre que proceda su aplicación.

Ahora bien, que una cláusula sea nula no implica por sí sola que todo el contrato desaparezca. En muchos casos, el resto del arrendamiento puede mantenerse si es posible subsistir sin ese pacto. En otros, habrá que valorar si la cláusula afecta a un elemento esencial o si la situación práctica hace inviable continuar.

También conviene diferenciar entre la declaración de nulidad de una cláusula y la eventual reclamación de cantidades indebidas. No siempre tienen el mismo tratamiento ni conviene mezclarlas sin revisar bien el caso.

Cómo revisar el contrato y qué pruebas conviene reunir

Antes de intentar anular alquiler o impugnar una cláusula nula, lo prudente es revisar todo el arrendamiento, no solo la condición que genera dudas.

Cómo comunicar la discrepancia y cuándo puede ser útil un burofax

Una vez detectada la cláusula, suele ser aconsejable comunicar por escrito la discrepancia de forma clara y prudente. El objetivo puede ser pedir que no se aplique, solicitar su retirada o dejar constancia de que se considera contraria a la normativa aplicable.

En determinados casos, un burofax rescisión o, más exactamente, un burofax de requerimiento puede ser útil para acreditar contenido, fecha y recepción. No siempre servirá para resolver por sí solo el contrato, pero sí puede ayudar a fijar posición, reclamar el cese de una práctica o preparar una eventual reclamación posterior.

Conviene que el escrito identifique la cláusula, explique por qué se considera problemática y aporte, si es posible, una propuesta razonable de solución.

Qué opciones hay si no se corrige la cláusula o surge un conflicto

Si el arrendador no rectifica, pueden existir varias vías, según el caso: intentar una solución negociada, reiterar el requerimiento por escrito o valorar, si se inicia una reclamación judicial, cuál es la acción más adecuada para pedir la nulidad de la cláusula, evitar su aplicación o reclamar cantidades cobradas indebidamente.

La estrategia dependerá del contrato, de la prueba disponible y de si la cláusula afecta de forma puntual o compromete la viabilidad del alquiler. No toda cláusula discutible anula por completo el contrato, pero sí puede abrir la puerta a pedir la nulidad de pactos concretos y, en ciertos casos, a replantear la continuidad del arrendamiento.

Antes de actuar, suele ser recomendable revisar con detalle el contrato, los anexos, los recibos y todas las comunicaciones intercambiadas para decidir el siguiente paso con criterio jurídico y práctico.