Cláusula de penalización por visitas: ¿es válida?

La cláusula de penalización por visitas puede llegar a pactarse en España, pero su validez no es automática. Habrá que analizar cómo está redactada, qué finalidad persigue, si la cuantía es proporcionada y en qué tipo de contrato se inserta: alquiler, compraventa o incluso un precontrato.

Respuesta breve: sí puede existir como pacto contractual, en principio al amparo de la libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil, y en ciertos casos puede conectarse con el régimen general de la cláusula penal de los arts. 1152 y siguientes del Código Civil. Pero no toda penalización por visitas será exigible: dependerá del contrato, de su redacción concreta, de la aceptación de las partes y de los límites legales aplicables.

¿Qué es una cláusula de penalización por visitas?

No se trata de una figura regulada expresamente con ese nombre en la Ley de Arrendamientos Urbanos ni en el Código Civil. La expresión suele usarse de forma descriptiva o coloquial para referirse a un pacto que prevé una consecuencia económica si una parte impide, limita o incumple un régimen de visitas al inmueble previamente acordado.

Por ejemplo, puede plantearse cuando el arrendador quiere enseñar la vivienda a futuros compradores o arrendatarios, cuando el inquilino exige que las visitas se hagan en determinadas franjas, o cuando en una operación de compraventa se pacta una penalización si alguna parte frustra visitas del casero “para comprobar” o comerciales ya concertadas.

Desde el punto de vista jurídico, su encaje suele estar en dos planos:

• Libertad de pactos, dentro de los límites del art. 1255 CC.
• Cláusula penal, si realmente se fija una cantidad para el caso de incumplimiento de una obligación pactada, conforme a los arts. 1152 y siguientes CC.

Esto significa que no toda limitación o penalización por visitas será automáticamente nula ni automáticamente válida. Conviene analizar si la obligación principal está bien definida y si la penalización guarda relación razonable con el incumplimiento pactado.

¿Puede pactarse válidamente en un contrato de alquiler o de compraventa?

En principio, sí puede pactarse, siempre que el acuerdo no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público, tal como establece el art. 1255 CC. Ahora bien, esa posibilidad no equivale a que la cláusula vaya a ser exigible en cualquier caso.

En un contrato de alquiler, la LAU sirve como marco sectorial del arrendamiento urbano, pero no regula expresamente una cláusula de penalización por visitas. Por eso, habrá que valorar si el pacto encaja de forma coherente con el contrato y si respeta la posición jurídica de cada parte, especialmente cuando la vivienda está ocupada como residencia habitual.

En una compraventa o en acuerdos previos, también puede intentarse introducir una previsión económica ligada a visitas frustradas o impedidas. En ese contexto, la exigibilidad dependerá de que la obligación de permitir o facilitar las visitas esté claramente definida y aceptada.

Si además la cantidad pactada funciona como consecuencia predeterminada del incumplimiento, puede ser útil analizarla como cláusula penal en contrato de alquiler o de compraventa, según proceda, a la luz del art. 1152 CC y concordantes.

Qué límites pueden hacerla discutible o desproporcionada

La validez de una cláusula de penalización por visitas suele depender de varios criterios prácticos. Entre los más relevantes están los siguientes:

• Finalidad legítima del pacto: no es lo mismo ordenar visitas de forma razonable que imponer una presión económica injustificada.
• Claridad de la redacción: debe precisarse quién puede visitar, en qué horarios, con cuánta antelación y qué conducta activa la penalización.
• Proporcionalidad de la cuantía: una suma excesiva puede hacer discutible la cláusula o favorecer su impugnación.
• Aceptación expresa: conviene que el pacto conste de forma clara y no diluida en condiciones ambiguas.
• Tipo de inmueble y relación contractual: vivienda habitual, local de negocio u otra operación pueden requerir valoraciones distintas.

También puede ser relevante si interviene un consumidor. En esos casos, el control sobre transparencia, equilibrio y posible abusividad puede ser más intenso, aunque no conviene simplificar: habrá que estudiar la redacción concreta, la negociación real y el contexto del contrato.

En la práctica, una cláusula desproporcionada en contrato puede generar más conflicto que protección. Por eso, la proporcionalidad de la penalización y la buena fe en su aplicación resultan decisivas.

Cómo conviene redactarla y documentarla para reducir conflictos

Si se quiere introducir una penalización en arrendamiento o en compraventa relacionada con visitas, conviene extremar la técnica contractual. Una buena redacción no garantiza por sí sola la validez, pero sí reduce incertidumbre.

Elementos que conviene concretar

• Qué visitas quedan cubiertas: comerciales, técnicas, tasación, compradores o futuros inquilinos.
• Cómo se solicitarán: plazo de preaviso, medio de comunicación y número máximo razonable.
• Cuándo se entiende producido el incumplimiento pactado.
• Cuál es la cuantía o criterio de cálculo de la penalización.
• Qué pruebas se conservarán: correos, mensajes, agenda de visitas, negativa expresa o incidencias.

La documentación será clave para la exigibilidad de la cláusula. Si luego surge un conflicto, no bastará con invocar genéricamente que hubo oposición a las visitas al inmueble alquilado; conviene poder acreditar qué se pidió, cuándo, en qué términos y cuál fue la respuesta.

Qué hacer si una de las partes pretende exigir la penalización

Si una de las partes reclama el pago, lo primero suele ser revisar el contrato con detalle. Habrá que comprobar si la obligación de permitir o facilitar visitas estaba realmente pactada, si la penalización quedó definida con claridad y si existen pruebas del incumplimiento.

También conviene valorar si la cuantía guarda relación con el interés protegido o si puede discutirse por falta de proporcionalidad, falta de concreción o por la posición de consumidor de una de las partes. En algunos casos, además de la cláusula penal, puede debatirse la prueba del perjuicio o el alcance real del incumplimiento.

Si se inicia una reclamación judicial, el análisis no será automático: dependerá del texto contractual, de la conducta de las partes y de las pruebas disponibles. Por eso, un error frecuente es confundir “puede pactarse” con “será exigible en cualquier caso”.

En resumen, estas cláusulas pueden intentar proteger intereses legítimos, pero su validez dependerá del encaje contractual y de la proporcionalidad de la penalización. Antes de firmar o antes de reclamar, suele ser razonable pedir una revisión jurídica del contrato y de la documentación disponible.