Alquiler sin certificado energético: riesgos legales

Hablar de alquiler sin certificado energético exige precisar desde el inicio la denominación jurídica correcta: en España nos referimos al certificado de eficiencia energética y, cuando la norma lo exige, a la obligación de poner a disposición la información de la etiqueta energética. El marco principal vigente es el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Respuesta breve: no conviene alquilar una vivienda sin comprobar antes si debe contar con CEE, porque el principal riesgo inmediato suele ser administrativo, especialmente en la publicidad y en la falta de documentación exigible. Eso no significa, por sí solo, que todo contrato quede automáticamente sin efecto, pero sí que puede generar incidencias, reclamaciones y necesidad de regularización.

Para propietarios, arrendadores e inquilinos, la clave está en distinguir tres planos: la obligación legal de disponer y ofrecer la información del certificado cuando proceda, las consecuencias administrativas por incumplimiento y los posibles efectos civiles o contractuales, que habrá que valorar según la documentación, la publicidad, el contenido del contrato y el conflicto concreto.

Qué significa alquilar sin certificado energético y cuándo puede exigirse

En la práctica, se suele hablar de alquilar sin certificado energético cuando la vivienda se anuncia o se arrienda sin haber obtenido el certificado de eficiencia energética, sin contar con la correspondiente inscripción o registro cuando proceda conforme al sistema aplicable, o sin facilitar al interesado la información energética exigible en la fase previa y en la formalización.

El Real Decreto 390/2021 parte de una idea central: determinados edificios o partes de edificios, entre ellos las viviendas que se venden o alquilan en los supuestos legalmente contemplados, deben disponer de certificación de eficiencia energética. Además, la etiqueta energética tiene relevancia en la oferta, promoción y publicidad, no solo como un trámite interno del propietario.

Ahora bien, no todas las situaciones pueden resumirse con una regla absoluta. Existen supuestos excluidos o casos especiales en la normativa, y también situaciones en las que conviene analizar si lo arrendado es una vivienda completa, una parte de inmueble o una modalidad con rasgos particulares, como alquilar habitación en piso ya alquilado cuándo es legal. Por eso, antes de afirmar que existe incumplimiento, lo prudente es revisar:

• si la vivienda entra en el ámbito de aplicación del régimen de certificación;
• si se ha publicitado el alquiler y con qué información;
• si se entregó o puso a disposición la documentación energética exigible;
• si el arrendatario actuó como consumidor y qué información recibió antes de contratar.

Desde una óptica preventiva, lo más seguro es verificar el CEE antes de anunciar y firmar, y no confiar en que el problema se resolverá después con una simple referencia genérica en el contrato.

Qué obligaciones asume el arrendador antes de anunciar y firmar el alquiler

El arrendador, o quien comercializa el inmueble en su nombre, debe actuar con especial cuidado antes incluso de la firma del contrato de alquiler. La obligación no se agota en tener un documento archivado: la normativa conecta la certificación energética con la información que se ofrece al mercado.

De forma general, conviene tener presentes estas obligaciones prácticas:

• Disponer del certificado de eficiencia energética cuando la vivienda esté sujeta a esta exigencia.
• Incluir o reflejar la información de la etiqueta energética en la oferta, promoción o publicidad en los términos exigibles.
• Facilitar información veraz y suficiente al potencial arrendatario, especialmente si este contrata como consumidor.
• Conservar la documentación que acredite la emisión del certificado y, en su caso, su registro o tramitación conforme al sistema aplicable.

Si el arrendatario es un consumidor, también puede entrar en juego el deber general de información precontractual clara, comprensible y no engañosa, en línea con el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Eso no significa que esa norma sustituya al Real Decreto 390/2021, pero sí puede reforzar la importancia de que la publicidad y la documentación no induzcan a error sobre una característica relevante del inmueble.

En términos sencillos: anunciar primero y revisar el CEE después es una mala práctica. Desde el punto de vista preventivo, lo correcto es obtener o comprobar la certificación antes de difundir el inmueble y antes de cerrar la firma.

Riesgos legales y sanciones por no disponer del CEE en el alquiler

El riesgo más claro en un alquiler sin certificado energético suele situarse en el plano administrativo. El incumplimiento de las obligaciones relacionadas con la certificación y con la información de la etiqueta energética puede dar lugar a actuaciones inspectoras, requerimientos de subsanación y, en su caso, a la apertura del correspondiente expediente sancionador.

Aquí conviene ser prudentes: no es recomendable dar por cerrada una cuantía o una clasificación sancionadora sin revisar la normativa aplicable y su vigencia, así como el modo en que se articula el régimen sancionador en cada caso. Lo relevante para el lector es entender que el incumplimiento sí puede tener consecuencias administrativas reales, especialmente si afecta a la publicidad del alquiler, a la falta de certificación o a la ausencia de entrega de información exigible.

Por tanto, aunque no deba transmitirse alarma innecesaria, ignorar el CEE no es un detalle menor. Es una obligación formal con impacto práctico en la comercialización del alquiler y en la posición jurídica de quien arrienda.

Cómo puede afectar al contrato de alquiler y a los derechos del inquilino

Una de las dudas más habituales es si la falta de certificado energético anula el contrato o impide reclamar rentas. La respuesta jurídicamente prudente es otra: habrá que valorar el caso concreto. La ausencia de CEE no debe presentarse sin más como una causa automática de invalidez contractual, pero tampoco conviene minimizarla si ha habido omisión de información relevante, publicidad inexacta o incumplimiento documental.

Desde el punto de vista civil, pueden influir elementos como:

• lo que se anunció antes de contratar;
• si se entregó o no la documentación energética;
• si el arrendatario pidió esa información y recibió una respuesta errónea o incompleta;
• si el incumplimiento se relaciona con otras deficiencias de la vivienda o con una decisión de contratar tomada sobre datos incorrectos.

En ese contexto, el arrendatario puede plantear una reclamación administrativa, de consumo o civil, según cómo se haya producido la contratación y qué perjuicio alegue. Pero el alcance de esa reclamación dependerá de la prueba disponible, del contenido del contrato y de si existe un daño o un incumplimiento con relevancia suficiente.

Para el arrendador, el mejor enfoque sigue siendo preventivo: documentar correctamente la información energética evita conflictos que luego resultan más costosos de discutir que de regularizar.

Cómo regularizar la situación si la vivienda se alquiló sin certificado

Si la vivienda ya se arrendó y después se detecta que faltaba el certificado o la información de la etiqueta energética, conviene actuar cuanto antes. Regularizar no borra automáticamente cualquier incidencia previa, pero sí puede reducir riesgos futuros y ordenar la posición jurídica de las partes.

1. Comprobar si el inmueble estaba realmente obligado a disponer de CEE en ese supuesto concreto.
2. Obtener el certificado de eficiencia energética mediante técnico competente, si procede.
3. Completar la tramitación o registro exigible conforme al sistema aplicable.
4. Entregar o poner a disposición del arrendatario la documentación energética y dejar constancia de ello.
5. Revisar anuncios y materiales comerciales para corregir cualquier omisión o dato inexacto.

Si ya existe conflicto, lo recomendable es conservar pruebas: anuncio publicado, conversaciones previas, contrato, anexos, recibos y cualquier comunicación sobre el certificado energético. Esa documentación puede ser relevante si se inicia una reclamación administrativa, civil o de consumo.

En algunos casos, además, conviene revisar si la falta de CEE se suma a otros problemas del inmueble o de la contratación. No siempre será así, pero cuando hay varias incidencias acumuladas, la valoración jurídica debe hacerse de forma conjunta mediante gestión de conflictos de alquiler y mediación.

Errores frecuentes en anuncios, documentación y entrega de la etiqueta energética

Muchos problemas no nacen al firmar, sino en fases anteriores. Estos son algunos errores frecuentes que conviene evitar:

• Publicar el anuncio sin revisar el CEE o dejando la etiqueta energética para más adelante.
• Suponer que basta con encargar el certificado sin comprobar si se ha emitido y tramitado correctamente.
• No conservar copia de la documentación entregada al arrendatario.
• Usar anuncios antiguos o plantillas con datos energéticos desactualizados o incompletos.
• Pensar que la firma del contrato corrige por sí sola la falta de información precontractual.

También es relativamente frecuente confundir la existencia del certificado con la simple mención verbal de que la vivienda “ya lo tiene” o “está en trámite”. A efectos preventivos, lo importante es poder acreditar documentalmente la situación real.

En un mercado de alquiler cada vez más documentalizado, estos fallos pueden parecer menores, pero son precisamente los que después complican una inspección, una reclamación o una negociación entre propietario e inquilino.

Conclusión: cómo enfocar un alquiler sin certificado energético con criterio jurídico

El alquiler sin certificado energético no debe abordarse ni con alarmismo ni como un mero formalismo. En España, la certificación de eficiencia energética y la información de la etiqueta energética forman parte de un marco legal que puede generar riesgos administrativos y, en determinados casos, controversias contractuales o de consumo.

La recomendación razonable es clara: revisar la documentación antes de anunciar y firmar; si la vivienda ya se arrendó sin el CEE, regularizar cuanto antes; y si existe conflicto, analizar el caso con la publicidad, el contrato y las pruebas disponibles. Muchas incidencias se resuelven mejor corrigiendo a tiempo que discutiendo después sobre lo que debió haberse entregado desde el principio.